销售回款同比增长30&，积极保障资金安全

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2022年04月02日 金融街（000402.SZ） 销售回款同比增长30%，积极保障资金安全 核心观点： 由于债务压力较大，2021年金融街的主要任务之一是优化债务结构，但同时企业并未降低投资力度，新增投资额同比上升93.8%，因此尽管企业接连出售旗下资产，依旧脚踩两条红线，不过公司背靠金融街集团，资金压力较少，三道红线未按时达标也料想对企业的后续经营影响不大。 一、京津冀及长三角贡献业绩超六成 2021年，金融街销售业绩主要贡献区域为京津冀与长三角经济圈，销售金额分别占比33.5%及27.9%，在地产行业艰难的背景下，企业紧抓销售回款，积极推进项目的销售去化，期内销售回款同比增长30%。金融街土地储备保持着较高的权益比例，在民营企业资金压力较高的情况下，保持较高的权益比例可以给自身留有一定安全边际，避免因为合作方资金问题影响合作项目的后续工作。 二、营业收入同比上升超三成，净利润率6.5% 2021年，金融街实现营业收入241.6亿元，同比大幅上升33.3%，毛利润51.8%，同比下降13.0%，主要是房地产开发业务的部分高成本项目集中在2021年结转，拉低了企业整体盈利。企业的ROE已经从2018年的11.4%一路下降至2021年的3.8%，尤其金融街的杠杆偏高，但并没有实现相应的高收益率，预计或随着行业转型成功，企业的净资产收益率将逐渐企稳后回升。 三、归绿路程尚远，2022年将加大资产处置力度 截至2021年年底，金融街虽实现了有息负债的部分压降，但三道红线依旧连踩两道，净负债率146.1%，剔除预收款的资产负债率为72.0%，现金短债比为1.4倍，从债务情况来看，2022年金融街将加大资产处置力度，实现现金流的置换。 相关研究： 地产政策拐点已至，定制家具“315”优惠力度不减|地产后周期月度观察（2022年2月） 20220321 地产“春天”系列研究|从北京首批集中供地展望2022年土地市场的可能性 20220320 有多少人愿意舍弃买房，选择租房，保租房又能拉动多少投资？ 20220310 阿里、美团被罚超200亿元，从互联网整顿看房地产调控逻辑 20220308 销售与投资继续下探，政策是扭转局势的关键变量|地产月报（2022年2月） 20220306 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 由于债务压力较大，2021年金融街的主要任务之一是优化债务结构，但同时企业并未降低投资力度，新增投资额同比上升93.8%，因此尽管企业接连出售旗下资产，依旧脚踩两条红线，不过公司背靠金融街集团，资金压力较少，三道红线未按时达标也料想对企业的后续经营影响不大。 一、京津冀及长三角贡献业绩超六成 2021年，金融街实现销售金额338.8亿元，同比下降15.7%，销售面积174.5万平米，同比上升1.0%。分区域来看，主要依赖于京津冀与长三角经济圈，其中京津冀实现销售金额113.5亿元，占比33.5%，长三角实现销售金额94.6亿元，占比27.9%，成渝地区囿于项目单价较低，因此销售金额仅占总销售金额17.3%。在地产行业艰难的背景下，企业紧抓销售回款，积极推进项目的销售去化，期内销售回款同比增长30%，特殊时期，企业需要严格保障资金安全，统筹平衡各项回款及开支。 报告期内，金融街坚持“深耕五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域”的区域战略，在上海、无锡、天津、嘉兴、昆山及固安获取8个项目，新增项目总建筑面积133.4万平米，总耗资102.2亿元，同比上升93.8%，拿地金额占销售金额的比例为30.1%，比例较2020年上升17个百分点，主要是由于2020年由于疫情影响导致企业新增土地储备投资额仅52.7亿元所致。截至2021年末，金融街拥有总土地储备建筑面积1651.5万平米，权益面积为1329.0万平米，保持着较高的权益比例，在民营企业资金压力较高的情况下，保持较高的权益比例可以给自身留有一定安全边际，避免因为合作方资金问题影响合作项目的后续工作。 图表：2021年金融街销售情况按区域分布 区域 销售金额（亿元） 销售面积（万平米） 2021年 2020年 同比 2021年 2020年 同比 京津冀 113.45 136.57 -16.9% 44.99 49.54 -9.2% 长三角 94.59 90.42 4.6% 44.34 37.01 19.8% 成渝 58.46 23.13 152.8% 45.30 20.19 124.3% 大湾区 48.63 123.10 -60.5% 28.44 48.01 -40.8% 长江中游 23.64 28.80 -17.9% 11.38 18.02 -36.8% 合计 338.77 402.01 -15.7% 174.46 172.78 1.0% 数据来源：亿翰智库、企业公告 二、营业收入同比上升超三成，净利润率6.5% 2021年，金融街实现营业收入241.6亿元，同比大幅上升33.3%，不过伴随着营业成本的更高涨幅，企业毛利润率及净利润率出现较大幅度的下降，企业实现毛利润51.8%，同比下降13.0%，净利润15.8亿元，同比下降28.7%，毛利润率及净利润率分别为21.4%及6.5%，较2020年下降11.4个百分点及5.7个百分点。主要是房地产开发业务的部分高成本项目 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 集中在2021年结转，拉低了企业整体盈利，期内企业房地产开发业务实现营业收入218.6亿元，毛利润率为16.6%，较2020年降低10.9个百分点。 而净利润率的降幅较毛利润率降幅显著缩小，依靠的是企业良好的费用管控能力，2021年金融街三费费用总计56.5亿元，同比下降7.4%，三费费用率为23.4%，较2020年显著下降10.3个百分点。但需要注意的是，企业的ROE已经从2018年的11.4%一路下降至2021年的3.8%，尤其金融街的杠杆偏高，但并没有实现相应的高收益率，预计或随着行业转型成功，企业的净资产收益率将逐渐企稳后回升。 三、归绿路程尚远，2022年将加大资产处置力度 截至2021年年底，金融街虽实现了有息负债的部分压降，但三道红线依旧连踩两道，有息负债总计801.0亿元，同比下降8.4%，净负债率146.1%，较2020年底下降26.3个百分点，剔除预收款的资产负债率为72.0%，较2020年底下降2.5个百分点，现金短债比为1.4倍，较2020年底上升0.13倍。 三道红线政策后，集团为降低负债，陆续向外转让资产，2020年与北京中信房地产协商解除北京中信城B地块合作协议，收回前期支付价款86亿元，后通过出售丰科中心项目股权及债权回笼约22.32亿元现金流；2021年，金融街向中国平安人寿保险股份有限公司转让北京金丰万晟置业有限公司100%股权和债权，回笼资金37.09亿元；2021年9月份，转让子公司德胜投资100%股权及相关债权，转让价15.75亿元；2022年4月，金融街发布公告将北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给金融街集团，交易价格为10.8亿元。从债务情况来看，2022年金融街将加大资产处置力度、推进存量资产盘活，实现现金流的置换。 图表：2018年-2021年金融街相关指标数据 具体指标 2018 2019 2020 2021 合约销售金额(亿元） 307.0 319.0 402.0 339.0 合约销售面积(万㎡） 107.9 118.0 172.8 175.0 新增土地建面(万㎡） 356.0* 300.5 107.3 133.4 土地储备总建筑面积(万㎡） 1532.8 1753.0 1706.5 1651.5 存续比（年） 14.2 14.9 9.9 9.4 营业收入（亿元） 221.1 261.8 181.2 241.6 净利润（亿元） 40.4 41.2 22.2 15.8 预收账款（亿元） 103.6 147.4 135.6 129.0 预收账款/营业收入 0.47 0.56 0.75 0.53 毛利润率 48.6% 40.2% 32.9% 21.4% 净利润率 18.3% 15.7% 12.2% 6.5% ROE 11.4% 10.8% 5.6% 3.8% ROA 5.4% 2.7% 1.3% 0.9% 管理费用率 2.3% 2.3% 1.8% 1.8% 销售费用率 3.6% 3.5% 5.1% 4.1% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 具体指标 2018 2019 2020 2021 财务费用率 19.5% 18.1% 26.7% 17.5% 三费费用率 25.4% 23.9% 33.7% 23.4% 净负债率 184.3% 188.9% 172.4% 146.1% 剔除预收账款的资产负债率 73.1% 73.5% 74.4% 72.0% 现金短债比 1.21 0.69 1.27 1.40 投销比 - 64.7% 13.1% 30.1% 经营活动产生的现金流量净额（亿元） -90.3 26.6 98.9 38.9 货币资金（亿元） 119.6 110.3 188.2 178.5 有息负债（亿元） 805.0 846.5 874.5 801.0 总资产（亿元） 1485.3 1619.9 1692.1 1647.8 净资产（亿元） 372.0 389.8 398.1 426.0 存货（亿元） 776.4 800.4 820.1 842.5 存货周转率 0.1677 0.1988 0.1502 0.2283 资产周转率 0.2978 0.1686 0.1094 0.1446 备注： 剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合约负债）/（总资产-合约负债） 现金短债比=（货币资金-受限制资金）/短期有息负债 净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产 新增土地储备建筑面积除2018年为权益口径之外，其余年份均为全口径 投销比=新增土地投资额/期内销售金额 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时