2021年度业绩点评：以稳健抵御行业下行

2021年公司业绩符合预期，维持“增持”评级。公司2021年实现营业收入2422亿元，归属普通股东净利润402亿元，分别同比增长30.4%和下降8,5%。我们下调公司2022~2023年业绩增速至4.4%、6.1%（原来为4.8%、6.4%），预计2024年业绩增速为5.2%。我们下调公司2022~2023年EPS为3.83、4.06元（原来为4.27、4.53元），预计2024年EPS为4.28元。维持公司“增持”评级。 公司结算提速，难挡利润率大幅下行趋势。2021年公司开发业务实现结算收入2364亿元，同比增长30.7%，商业物业和其他地产相关业务实现收入59亿元，同比增长17.6%。由于公司开发业务收入占比依然高达97.6%，因此开发业务的利润率下行难以阻挡公司整体利润率的快速下滑。2021年公司毛利率为23.5%，净利率为16.6%，较2020年分别下降6.5pcts和7.1pcts。公司2021年货地比较2020年有所改善，预计后期带来利润率的企稳。 公司为三档全绿的央企，2021年逆势拿地，安全壁垒依然较高。2021年公司土地投资力度高达46%，相较于民企普遍30%左右的水平，公司作为央企且负债水平较低，融资渠道具备优势，实现逆势拿地补充土储。截止2021年末，公司土储达到5100万方（不含中海宏洋），虽然较年初整体下降约17.5%，去化周期依然在3~4年。公司较低的负债水平使得公司依然有能力参与到2022年的土拍市场，积极补充土储，进一步改善土储水平和资产质量。 投资物业构成公司另一道护城河，租金收入贡献稳定现金流。由于公司的投资物业以写字楼为主，受疫情和经济增速下滑的冲击较明显。 2021年公司公允价值变动收益仅55.4亿元，同比下降39.7%。2021年商业的租金收入保持较稳定增长，实现46.7亿元，同比增长15.2%。 风险提示：行业需求不足带来销售增速超预期下滑，投资物业发展不达预期。