深耕核心城市，盈利能力突出

归母净利润增长 114%，并入大量优质商管项目。2021 年公司实现营业收入79.0 亿元，同比增长 70.9%；实现归母净利润 12.8 亿元，同比增长 113.9%。 分业务板块看，公司基础物业、社区生活服务、非业主增值服务分别实现收入 45.4、5.1、26.8 亿元，分别同比增长 63.6%、187.9%、60.3%，这四项业务分别占总营收的 57.4%、6.4%、34.0%。2021 年公司收购融乐时代集团，新增商业运营管理服务，收入 1.8 亿元，同比增长 6526.7%，占总营收的 2.2%。 外拓持续发力，持续深耕核心城市。公司第三方外拓持续发力，2021 年公司新增合约面积 1.0 亿平方米，其中来自第三方占比 65%；新增在管面积 0.9亿平方米，其中来自第三方占比 48%。截至 2021 年末，公司在管面积 2.1 亿平方米，同比增长 58.9%；合约面积 3.6 亿平方米，同比增长 35.7%。公司持续深耕核心城市，实现高浓度城市布局，单城项目密度高，截至 2021 年末，公司一二线城市面积份额超七成，千万级城市合约面积占比达 40%。 盈利能力突出，实现高质量增长。由于管理密度提升、降本增效效果显现、高毛利业务收入占比提升等原因，公司盈利能力有所上升。2021 年公司毛利率为 31.5%，较上年末提升 3.9pct；净利率为 17.2%，较上年末提升 3.7pct。 分不同业务看，公司基础物业、商业运营管理服务毛利率分别为 25.7%、79.2%，分别较上年末提升 4.1、58.3pct；社区生活服务、非业主增值服务毛利率分别为 45.6%、35.6%，分别与上年末持平。 风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；增值服务拓展不及预期。 投资建议：未来公司将持续深耕核心城市，提升管理密度，拓宽服务领域，加速服务专业化进程，实现长期可持续的健康发展。预计公司 22、23 年归母净利润分别为 21.9 亿元、30.2 亿元，对应 EPS 为 0.71、0.88，对应最新股价 PE 为 5.0、3.6X，维持“买入”评级。 盈利预测和财务指标 归母净利润增长 114%，并入大量优质商管项目。2021 年公司实现营业收入 79.0亿元，同比增长 70.9%；实现归母净利润 12.8 亿元，同比增长 113.9%。分业务板块看，公司基础物业、社区生活服务、非业主增值服务分别实现收入 45.4、5.1、26.8 亿元，分别同比增长 63.6%、187.9%、60.3%，这四项业务分别占总营收的57.4%、6.4%、34.0%。2021 年公司收购融乐时代集团，新增商业运营管理服务，收入 1.8 亿元，同比增长 6526.7%，占总营收的 2.2%。 图 1：公司营业收入及增速 图2：公司归母净利润及增速 图 3：公司基础物业收入及增速 图4：公司社区生活服务收入及增速 图5：公司非业主增值服务收入及增速 图6：公司各项业务收入占比 外拓持续发力，持续深耕核心城市。公司第三方外拓持续发力，2021 年公司新增合约面积 1.0 亿平方米，其中来自第三方占比 65%；新增在管面积 0.9 亿平方米，其中来自第三方占比 48%。截至 2021 年末，公司在管面积 2.1 亿平方米，同比增长 58.9%；合约面积 3.6 亿平方米，同比增长 35.7%。公司持续深耕核心城市，实现高浓度城市布局，单城项目密度高，截至 2021 年末，公司一二线城市面积份额超七成，千万级城市合约面积占比达 40% 图7：公司在管面积及增速 图8：公司合约面积及增速 盈利能力突出，实现高质量增长。由于管理密度提升、降本增效效果显现、高毛利业务收入占比提升等原因，公司盈利能力有所上升。2021 年公司毛利率为31.5%，较上年末提升 3.9pct；净利率为 17.2%，较上年末提升 3.7pct。分不同业务看，公司基础物业、商业运营管理服务毛利率分别为 25.7%、79.2%，分别较上年末提升 4.1、58.3pct；社区生活服务、非业主增值服务毛利率分别为 45.6%、35.6%，分别与上年末持平。 图9：公司毛利率、净利率水平 图10：公司不同业务毛利率水平 投资建议：未来公司将持续深耕核心城市，提升管理密度，拓宽服务领域，加速服务专业化进程，实现长期可持续的健康发展。预计公司 22、23 年归母净利润分别为 21.9 亿元、30.2 亿元，对应 EPS 为 0.71、0.88，对应最新股价 PE 为 5.0、3.6X，维持“买入”评级。 风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；增值服务拓展不及预期。 附表：财务预测与估值 资产负债表（百万元）