敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年3月30日 公司研究 积极扩张服务业态，人均效能持续提升 ——中海物业（2669.HK）2021年业绩点评报告 买入（维持） 事件：公司发布2021年度业绩报告，营收同比+44.3%，归母净利润同比+40.6% 2021年3月24日，公司发布2021年度业绩报告。报告期内，实现营业收入94.4亿港元，同比增长44.3%；实现归母净利润9.84亿港元，同比增长40.6%；在手现金及银行结余42.8亿港元，同比增长15.6%；毛利率为17.4%，同比下降0.9个pct.；归母净利润率为10.4%，同比下降0.3个pct.。 点评：强大品牌助力外拓，积极扩张服务业态，人均效能持续提升 1）强大品牌助力外拓，积极扩张服务业态。2021年公司获得“中国物业服务企业品牌价值百强榜NO.1”，品牌力强大，资源禀赋深厚，集团内部协同发展，聚力第三方项目拓展。截至2021年末，公司在管面积约2.6亿平方米，同比增长38.9%，进驻全国141城。按在管面积来源拆分，关联方在管面积约1.88亿平方米（占比约为72%），第三方在管面积约7200万平方米（占比约为28%）。 2021年，公司第三方合约面积增量超过5800万平方米（同比增长约105%），积极扩张服务业态，新增外拓合约面积中住宅占比约50%，产业园占比约34%，其他包括医院、机场、航空、公园及博物馆等。 2）经营能力持续优化，人均效能提升明显。我们在前期报告中提出，“项目总经理层面的合伙人制改革，在员工激励方面迈出历史性关键一步。以管理机制创新和薪酬市场化变革为核心， 利于厘清集团/项目层面的职能分配 ，提升项目负责人的主观能动性，为公司扩大业务规模，加快第三方拓展，奠定坚实的制度基础”。详见2021年2月6日公开报告《启动项目合伙人制改革，激励迈出历史关键一步——中海物业（2669.HK）跟踪报告》。2021年，公司通过管理架构和经营能力优化，人均效能提升明显。截至2021年末公司员工约5.2万人，人均在管面积从2019年的3700平方米提升至2021年的近5000平方米，人均创收从2019年13.2万元提升至18.1万元，人均创利从2019年的1.3万元提升至2021年1.9万元；销管费率从2019年的7.2%下降至2021年的4.5%。 盈利预测、估值与评级：公司作为老牌央企物管公司，经营业绩稳步提升，资源禀赋深厚，品牌实力强大，第三方外拓提速明显，项目合伙制改革厘清分配和激励机制，管理架构和经营能力持续优化。我们上调公司2022年归母净利润预测至12.9亿港元（上调3.7%），维持2023年归母净利润预测16.5亿港元，新增2024年归母净利润预测为20.3亿港元。当前股价对应2022-2024年PE估值分别为24倍、18倍、15倍，维持“买入”评级。 风险提示：项目合伙人制度初步实施过程中或存在不确定因素；当前物管行业竞争加剧，第三方项目拓展结果存在不确定因素。 公司盈利预测与估值简表 指标 2020 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万港元） 6,545 9,442 12,627 16,294 20,264 营业收入增长率 19.7% 44.3% 33.7% 29.0% 24.4% 净利润（百万港元） 700 984 1,285 1,650 2,033 净利润增长率 30.2% 40.6% 30.6% 28.4% 23.2% EPS（港元） 0.21 0.30 0.39 0.50 0.62 ROE（归属母公司)（摊薄） 32.6% 32.8% 33.0% 32.7% 31.4% P/E 43.4 30.9 23.7 18.4 15.0 P/B 14.1 10.1 7.8 6.0 4.7 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2022-03-29 注：EPS按最新股本测算，中海物业的财务报表采用港币计价 当前价：9.25港元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 32.87 总市值(亿港元)： 304 一年最低/最高(港元)： 5.58/9.62 近3月换手率： 12.62% 股价相对走势 资料来源：Wind 相关研报 20210822 规模增长明显，拓展“优质优价”——中海物业（2669.HK）2021年中期业绩点评报告 20210502 龙头央企，峥嵘初现——中海物业（2669.HK）2020年度业绩点评报告 20210206 启动项目合伙人制改革，激励迈出历史关键一步——中海物业（2669.HK）跟踪报告 20200427 以更加积极的姿态，迎接市场竞争——中海物业（2669.HK）投资价值分析报告 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 中海物业（2669.HK） 资料来源：Wind，光大证券研究所预测 注：EPS按最新股本测算，2021年现金流为预测值中庚基金 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 行业及公司评级体系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上 增持 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性 未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 基准指数说明： A股主板基准为沪深300指数；中小盘基准为中小板指；创业板基准为创业板指；新三板基准为新三板指数；港股基准指数为恒生指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 法律主体声明 本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内（仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。 中国光大证券国际有限公司和Everbright Securities(UK) Company Limited是光大证券股份有限公司的关联机构。 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）创建于1996年，系由中国光大（集团）总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司，是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。 本报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更新。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整且不予通知。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。 不同时期，本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息、建议及预测不一致的报告。本公司的销售人员、交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略。本公司的资产管理子公司、自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策。本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险，在做出投资决策前，建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据。 本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，仅向特定客户传送。本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或引用。如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失，本公司保留追究一切法律责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 光大证券股份有限公司版权所有。保留一切权利。 光大证券研究所 上海 北京 深圳 静安区南京西路1266号 恒隆广场1期办公楼48层 西城区武定侯街2号 泰康国际大厦7层 福田区深南大道6011号 NEO绿景纪元大厦A座17楼 光大证券股份有限公司关联机构 香港 英国 中国光大证券国际有限公司 香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼 Everbright Securities(UK) Company Limited 64 Cannon Street，London，United Kingdom EC4N 6AE