2021半年报点评：公服领域持续深耕，人均效能全面提升

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 买入 [Table_Authors] 王嵩 首席分析师 SAC执证编号：S0110520110001 wangsong@sczq.com.cn 电话：86-10-5651 1798 [Table_Chart] 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 [Table_BaseData] 公司基本数据 最新收盘价（港元） 48.1 一年内最高/最低价（港元） 73.5/40.65 市盈率（当前） 32.8 市净率（当前） 3.6 总股本（亿股） 5.5 总市值（亿港元） 266 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport] 核心观点 [Table_Summary] ⚫ 业绩保持稳定增长，人均效能全面提升。公司公布2021半年报，上半年实现营收51.5亿元，同比增长43.1%，实现归母净利润4.91亿元，同比增长22.8%，扣除汇兑损益后的核心净利润4.93亿元，同比增长36.4%，核心利润保持高速增长。2021H1综合毛利率20%，较2020年底上升1.3个百分点。在管面积大幅增加的背景下，通过人员配置标准化以及人力资源管理数字化的提升，公司员工总数较2020年底下降0.6%，人均管理面积同比提升22.7%。人均创收上升29.9%，人均创利上升11.6%。随着公司组织变革以及科技化的运用，人均管理效能有望进一步提升。 ⚫ 非居贡献大幅增长，公服领域持续深耕。截至上半年，公司合约面积与在管面积分别为6.2亿平和4.3亿平，分别较上年末增长9.7%和12.7%。2021年上半年新增合约面积7377万平方米，其中第三方新增占比71.2%，较2020年底提升15.2个百分点，对母公司依赖度进一步下降。上半年公司在管面积中非住宅业态占比57.6%，同比提升4.9个百分点，其中公共服务占比54.5%，商业写字楼占比3.1%。上半年新增公共服务在管项目80个，在管面积净增加3190万方，占总净增面积的66.3%。公司持续深耕教研物业、交通物业、城镇景区三大公服业态，并在医院业态实现多个项目突破，在公服领域保持高速扩张态势。 ⚫ 社区增值服务占比提升，收入结构持续优化。公司上半年物业管理服务收入同比增加37.5%至31.43亿元，非业主增值服务收入同比增加约45.7%至8.07亿元；社区增值服务收入同比增加58.0%至12.03亿元。社区增值服务收入与毛利占比同比增长2.2和4.4个百分点，收入结构持续优化。公司已形成美居服务、社区零售、社区媒体、家政服务四大核心垂直板块，助力社区增值业务高速增长。 ⚫ 投资建议及盈利预测：我们预计公司2021-2023年EPS1.6/2.1/2.8元/股，对应PE25/18.6/14.5倍，首次覆盖给予“买入”评级。 ⚫ 风险提示：公司外拓进展不及预期；外拓项目需投入较多管理成本，毛利率下滑风险；人工成本刚性上升，楼龄增长单盘盈利能力或存在下降风险。 盈利预测 [Table_Profit] 2020A 2021E 2022E 2023E 营收（百万元） 8,038 10,979 14,536 18,911 营收增速（%） 34.7% 36.6% 32.4% 30.1% 归母净利润（百万元） 674 884 1,188 1,522 归母净利润增速（%） 37.3% 31.3% 34.3% 28.1% EPS(元/股) 1.22 1.60 2.15 2.75 PE 32.8 25.0 18.6 14.5 资料来源：Wind，首创证券 [Table_Title] 公服领域持续深耕，人均效能全面提升 [Table_ReportDate] 保利物业(6049.HK)2021半年报点评 | 2021.09.03 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 财务报表和主要财务比率 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2020 2021E 2022E 2023E 现金流量表（百万元） 2020 2021E 2022E 2023E 现金及现金等价物 7,448 10,139 12,314 15,345 归母净利润 674 884 1188 1522 金融资产与短期投资 0 0 0 0 折旧和摊销 104 12 12 12 应收款项及应收票据 888 878 1,163 1,513 营运资本变动 -90 1671 1192 1409 预付款项及其他应收款项 512 320 356 248 其他非现金调整 -138 25 41 23 存货 51 109 115 151 经营活动现金流 549 2592 2432 2966 其他流动资产 512 337 364 254 资本支出 -62 -16 -18 -18 流动资产合计 8,899 11,463 13,956 17,263 长期投资减少 -173 221 2 0 物业、厂房及设备 121 33 36 40 少数股东权益增加 -13 0 0 0 权益性投资 44 8 6 6 其他长期资产的减少/(增加) 309 -81 -200 161 长期投资类 185 0 0 0 投资活动现金流 60 124 -216 143 商誉及无形资产 177 179 180 181 借款增加 0 100 50 40 其他非流动资产 18 101 301 141 股利分配 -240 -240 -442 -594 非流动资产合计 545 321 523 368 普通股增加 20 0 0 资产总计 9,444 11,784 14,479 17,631 其他融资活动产生的现金流量净额 522 115 351 476 应付账款及票据 397 528 693 905 融资活动现金流 302 -25 -41 -78 短期借贷及长期借贷当期到期部分 0 0 0 0 现金及现金等价物净增加额 911 2691 2175 3031 其他流动负债 2,732 4,166 5,589 7,157 现金及现金等价物期末余额 7448 10139 12314 15345 流动负债合计 3,129 4,694 6,282 8,062 主要财务比率 2020 2021E 2022E 2023E 长期借贷 0 100 150 190 成长能力 其他非流动负债 68 32 38 41 营业收入增长率 34.7% 36.6% 32.4% 30.1% 非流动负债合计 68 132 188 231 归属普通股东净利润增长率 37.3% 31.3% 34.3% 28.1% 负债总计 3,197 4,826 6,470 8,293 获利能力 归属母公司所有者权益 6,171 6,772 7,678 8,875 毛利率 18.7% 19.8% 20.5% 20.2% 少数股东权益 76 186 331 463 净利率 8.4% 8.1% 8.2% 8.0% 股东权益总计 6,247 6,958 8,009 9,338 ROE 12.0% 13.7% 16.4% 18.4% 负债及股东权益总计 9,444 11,784 14,479 17,631 ROA 7.9% 8.3% 9.0% 9.5% 利润表（百万元） 2020 2021E 2022E 2023E 偿债能力 营业收入 8,037 10,979 14,536 18,911 资产负债率 33.9% 41.0% 44.7% 47.0% 营业成本 6,538 8,805 11,556 15,091 流动比率 2.8 2.4 2.2 2.1 毛利 1,499 2,174 2,980 3,820 速动比率 2.8 2.4 2.2 2.1 其他收入 1 1 1 2 每股指标（元） 营销费用 15 7 87 95 每股收益 1.22 1.60 2.15 2.75 行政费用 770 933 1,236 1,607 每股经营现金流 0.99 4.68 4.40 5.36 研发费用 0 0 0 0 每股净资产 11.15 12.24 13.88 16.04 其他费用 28 17 22 57 估值比率 利息费用 5 2 2 2 P/E 32.8 25.0 18.6 14.5 利息收入 119 70 80 90 P/B 3.6 3.3 2.9 2.5 权益性投资损益 18 13 17 16 其他非经营性损益 29 3 10 5 除税前利润 935 1,335 1,791 2,222 所得税 239 341 458 568 净利润 696 994 1,333 1,654 归母净利润 674 884 1,188 1,522 少数股东损益 23 110 145 132 公司简评报告  证券研究报告 [Table_Introduction] 分析师简介 王嵩，房地产行业首席分析师，香港城市大学金融工程硕士，七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券，2020年11月加入首创证券。 分析师声明 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，作者将对报告的内容和观点负责。 免责声明 本报告由首创证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告所在资料的来源及观点的出处皆被首创证券认为可靠，但首创证券不保证其准确性或完整性。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，首创证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。投资者需自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告所载的信息、材料或分析工具仅提供给阁下作参考用，不是也不应被视为出售、购买或认购证券或其他金融工具的要约或要约邀请。该等信息、材料及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，首创证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 首创证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。首创证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。首创证券的自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 在法律许可的情况下，首创证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到首创证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。 本报告的版权仅为首创证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、翻版、复制、刊登、发表或引用。 评级说明 1. 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级 以报告发布后的6个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准 2. 投资建议的评级标准 报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准 评级 说明 股票投资评级 买入 相对沪深300指数涨幅15％以上 增持 相对沪深