中海物业(2669 HK)21年业绩、外拓超预期,增长前景更清晰。公司应占净利润同比增40.5%至9.84亿港元,较一致预期9.2亿高7.1%,较我们的预期9.4亿高4.4%。外拓成绩超预期,全年新增外拓合约面积5,809万平方米,+104.8% YoY,包干制基础物业服务毛利率保持基本稳定(FY21:10.8% vs FY20:10.9%);SG&A费率进一步下行至4.5%。我们将22/23年收入上调5.6%/8.6%,下调VAS毛利率预测,将22/23年核心净利润上调1.8%/1.9%,并引入24年预测。我们将滚动至23年PE,将目标价上调至11.20港元,对应21x的23年PE,目标价对应现价有14.5%的潜在涨幅,将评级下调至“增持”。
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