2021年年报点评：减值转向表外，布局更为聚焦

维持增持评级，维持目标价23.26元。业绩符合预告，因竣工计划略低于预期，下调2022-2024年EPS1.40/1.49/1.56元（原2022-2023年1.43/1.51元），增速7%/6%/5%。公司销售良好，拿地更聚焦，未来业绩稳定性高，维持目标价23.26元，现价对应2022年9.9倍PE。 公司业绩符合预期，计提减值对业绩拖累较大。营收同增24%，归母净利润下滑15%，其中毛利率降3pcts至25%，调整后净利润率降1pct至9.9%。计提资产减值达44.5亿，高于2019/2020年，但2021年存货减值已下降，而长期股权投资及信用减值增加，表明表内资产减值压力减小，而重点清理表外项目。历史上公司确有高价地包袱，但是随着行业去金融化，土地市场走向平稳，拿地舒适度将提升，叠加公司良好的产品力及超2万/平的销售均价，预计拿地利润率将显著改善。另2021年拿地中多元化拿地占比20%，也将有力平滑地价。 走向平稳，更为聚焦。2022年销售目标3300亿，与2021年销售基本持平；2021年新增土储1559万方，而销售面积1464万方；竣工面积1300万方基本持平，反映公司更为平稳。而其中变化在于，2021年拿地更为聚焦，“强心30城”占比超9成，在优势地区深耕不仅降低去化风险，也将保证利润的稳定性，从而提升公司潜在价值。 自持物业有望贡献估值弹性。新开3个集中商业，运营达25个，初具备规模效应；而园区运营一直是公司的强项，多样化自持将成亮点。 风险提示：市场超预期下行，行业出现系统性风险。