世邦魏理仕研究部中国先驱城市群 未来世界第一湾粵港澳大灣區 粤港澳大湾区由九个广东省城市包括深圳、广州、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、肇庆和江门，以及香港和澳门两个特别行政区所组成。区内产业成熟多样，既有国际金融中心、中国创新高地，又有国内重要的先进制造业基地。概念上，粤港澳大湾区跟以前的大珠江三角洲相 似 ，自2017年，粤港澳大湾区已提升至中国国家战略的层面，在国家政策及各地政府的大力推动下，大湾区各地正在经历前所未有的融合与发展，朝着成为世界最大湾区经济体的方向前进，为提升中国在国际上的竞争力做出贡献。与世界三大湾区（东京、纽约和旧金山）相比，粤港澳大湾区的人均GDP仍然落后，区內的部分二、三线城市仍然以传统制造业为主，但随着大湾区的融合，区内一线城市的产业产生外溢效应，使大湾区内的其他城市获得产业升级，且融合的过程将加速区内人才、物资、信息和资本的流动，从而增加对房地产的需求。粤港澳大湾区辖内拥有五个国际机场，三个世界十大港口，多条高铁线路，但相比其他世界湾区，幅员最为辽阔，因此为实现湾区内城市一小时通达，区内需要更多的基础设施，目前大量在建的项目中，以过江基建如港珠澳大桥、深中通道和深湛高铁最具策略性，有望使东西两岸由来已久的发展失衡问题得以改善，带动西岸的经济发展。在投资大湾区的策略方面，世邦魏理仕建议应着眼关注两个层面：在区位选择层面，选取（一）具有政策优势的城市及政府重点发展的区域；（二）由基建设施带动，交通时间得到最大改善的区域；（三）产业升级最显著以及人才流入最多、人口增长最快的城市。在物业层面，在第三产业比重提升的过程中，预期将产生对写字楼的强劲需求，因此这种物业类型最被看好。另外，透过新一轮基建的配合，区内生产及消费活动的增加，将带动物流配送的增长，从而带来更大的仓储需求。整体来说，人口的增长亦会为零售及住宅需求带来支持。本报告尝试对大湾区的政策、产业结构、基建项目、未来商业房地产重点区域等作出深入浅出的分析，借以发掘各城市的潜力，找出有根据的商业房地产投资方向。 01/粤港澳大湾区的由来与概况02/大湾区的宏观发展03/大湾区经济一体化模式下的三个城市发展层面04/投资大湾区的战略性布局05/大湾区商业地产市场的未来亮点机遇06/结论目录 世邦魏理仕研究部4 |中国先驱城市群 未来世界第一湾粵港澳大灣區•粤港澳大湾区是包括珠江三角洲内深圳、广州、佛山、东莞 、珠 海 、中 山 、惠 州 、肇 庆 和 江 门 九 市 ，加 上 香 港 和 澳 门两个特别行政区组成的城市群。尽管粤港澳大湾区是一个新的战略性发展方向，但在以往的珠江三角洲概念下，这些城市的融合发展由来已久，彼此并不陌生。湾区内大部分城市拥有具竞争力的产业和坚实的经济基础，发展独当一面，当中深圳和广州更与上海和北京同列国内一线城市，再加上香港这座历史悠久的国际城市，大湾区绝对是中国其中一个最重要的对外窗口，与中国国内另外两个经济迅速发展的城市群：京津冀和长江三角洲相比，可谓各有千秋。在香港和珠三角建立湾区的概念初源于上世纪九十年代，由民间学者建议效法美国旧金山湾区，建立”香港湾区”或”港深湾区”。十多年后，中华人民共和国国家发展和改革委员会正式于2008年颁布《珠三角地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，为珠三角的发展战略定下了重要的基调。其后粤港澳三地进一步深化合作，共同研究规划并签订多项合作框架协议，联系更为紧密。直至2015年，中国在《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》中，提出在”一带一路”的兴建中”打造粤港澳大湾区”，令大湾区概念首次被写入中国国家级文件当中。2017年3月，中国国务院在《政府工作报告》中提出，“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划， 发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能”，明确指出大湾区发展已升级至中国国家战略的层面。01/粤港澳大湾区的由来与概况惠州广州佛山中山江門澳門珠海香港深圳東莞肇慶 © 2018 CBRE, Inc. | 5中国先驱城市群 未来世界第一湾粵港澳大灣區•2008年12月中国国务院批复《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年 ）》，提出粤港澳以区域合作一体化为前提，增强珠三角城市间的合作。2015年3月中 国 国 家 发 改 委 、外 交 部 、商 务 部 共同发布《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》首次提出要深化与港澳台合作，合力打造粤港澳大湾区。2016年3月中国国务院在《关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》提出广州、深圳、香港及澳门共同打造粤港澳大湾区，“构建以粤港澳大湾区为龙头，以珠 江 — 西 江 经 济 带 为 腹 地 ，带 动 中 南 、西 南 地 区 发 展 ，辐 射 东 南 亚 、南 亚 的 重要经济支撑 带 。”2011年1月 粤港澳三地政府公布《环珠江口宜居湾区建设重点行动计划》，以落实珠三角跨界地区合作。2017年3月 中国国务院《政府工作报告》提出，“要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发 挥 港 澳 独 特 优 势 ，提 升 在 国 家 经 济发展和对外开放中的地位与功能”，正式将大湾区提升至国家战略的层面。2017年10月《 十 九 大 报 告 》再 次 重 申“ 要 支 持 香港 、澳 门 融 入 国 家 发 展 大 局 ，以 粤 港澳 大 湾 区 建 设 、粤 港 澳 合 作 、泛 珠 三角区域合作等为重点，全面推进内地同香港、澳门互利合作”。2009年10月在广东省、香港、澳门三地政府联合发布的《大珠三角城镇群协调发展规划研究》中，将总体目标定为粤港澳三地合力建设充满生机与活力、具有全球竞争力的协调可持续的世界级城镇群。2016年3月中国在“十三五”规划中表明“支持港澳在泛珠三角区域合作中发挥重要作用，推动粤港澳大湾区和跨省区重大合 作 平 台 建 设 ”。2014年3月深圳市首次在政府工作报告中提倡“湾区经济”，推动珠三角一体化发展及加强深莞惠合作，并致力透过基建 打 通 区 域 合 作 战 略 通 道 ，产 生 湾 区经济发展联动效应。2017年7月国家发改委与粤港澳三地政府签署《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》，初步定出三地政府的分工、合作方向及协调机制，旨在“将粤港澳大湾区建设成为更具活力的经济区、宜居宜业宜游的优质生活圈和内地 与 港 澳 深 度 合 作 的 示 范 区 ，携 手 打造国际一流湾区和世界级城市群”。2017年12月在中央经济工作会议上，提出要 “ 科 学 规 划 粤 港 澳 大 湾 区”被 写 入2018年经济工作，大湾区的战略规划即 将 正 式 实 施 ，踏 入 新 阶 段 。2018年8月中央政府成立「粤港澳大湾区建设领导小组」，并由国家发改委担任统筹执 行 角 色 ，进 一 步 显 示 中 央 对 大 湾 区的重视与支持。领导小组的成立有利于大湾区内各城市的沟通，令大湾区的规划更具协调性。资料来源：中国国家商务部、中国国务院、中国国家发展和改革委员会、广东省人民政府、深圳市人民政府办公厅、香港政府 新 闻 网 、新 华 网 。表一：粤港澳大湾区发展里程碑 世邦魏理仕研究部6 |中国先驱城市群 未来世界第一湾粵港澳大灣區•很多人也将粤港澳大湾区与世界上另外三个发展上百年的湾区（东京湾区，旧金山湾区和纽约湾区)比较，它们的规划与发展有政府主导、有政府与民间智库一起协调部署、也有自然发展起来的，从它们的规模与可持续发展性的角度 来 看 ，政 府 担 当 的 角 色 可 谓 举 足 轻 重 。正 如 上 述 所 言 ，粤 港 澳 大 湾 区 发 展 已 成 为 了 中 国 国 家 级 层 面 的 政 策 ，由 中央政府推动，地方政府协调，加上大湾区的先天条件优厚，幅员广阔、人口众多、面向国际、产业先进和多样化，依附中国迅速稳健的经济发展，大湾区的长远发展可被看高一线。对比国内外的城市群，大湾区优点众多，正迎来一个千载难 逢 的 发 展 机 遇 ，但 它 同 时 也 面 临 着 一 些 挑 战 ，两 方 面 的略述如下：土地和人力资源丰富、经济效益高粤港澳大湾区占地约56,000平 方 公 里 ，人 口 超 过6,90 0万，虽然只占用全国土地面积0.6%和人口5%，但 其 产 出 占 全国国内生产总值12%，经济效益比京津冀和长三角等主要经济带高，同时土地和人口规模相比世界其他三大湾区都要大。金融经验丰富、制度多样化 粤港澳大湾区拥有中国三个股票交易所中的两个，合计总市值超过48亿元人民币1，位 列 世 界 第 三 大 ，更 是 上 海 的1.6倍，是中国最重要的金融中心之一。其中香港的营商环境和制度与国际接轨。另外，区内还设有深圳和珠海两个经济特区，广州南沙、深圳前海蛇口和珠海横琴三个自贸区，有利于创新政策在区内的先行先试，形成了一个可互补共赢的制度多样化经济体，令大湾区的产业有更大的发展空间，促进区域内多个经济核心的形成。创新及科技产业发展迅猛粤港澳大湾区亦是中国创新及科技产业的摇篮。2017全球创新指数报告GII所列2016年全球创新城市群中，深圳和香港以国际专利申请数量，位列世界第二创新群落。除此以外，2017年科硏发展（R&D）经费占深圳市GDP比重达4 .1%,相当于900亿 ，在 大 中 华 区 内 仅 次 于 北 京 的5%，却 高于上 海的3.5%和台湾的3 .1%。航运产业发达 粤港澳大湾区的港口实力出众，深圳、香港和广州都有货运港口位列全球前十强2，2016年的集装箱吞吐量合共达6,265万个标箱(TEU) ，比 长 三 角 还 要 多 出 近400万 个 。区內共有香港、澳门、广州、深圳和珠海五个国际机场和惠州一个地区机场，其中香港和广州在全球机场客运量排行第八和第十三3。在国内，广深港的机场客运量均排名前十。此外，香港更是连续八年成为全球最繁忙货运机场，国际货运量比第二名的上海浦东国际机场高出70%。大 湾区的总体客运量及货运量更是全球湾区之首。随着区内机场 的 持 续 扩 建 ，今 后 大 湾 区 的 人 流 及 物 流 必 将 更 趋 蓬 勃 。第三产业占比有待提升粤港澳大湾区第三产业占比超过60%，人 均GDP比京津冀和长三角城市群高近一倍，但仍然远低于另外三个国际湾区。相比之下，纽约、东京和旧金山湾区的三产比重平均超过80%，人 均GDP更 以 倍 数 高 于 粤 港 澳 大 湾 区 。部 分 大湾区城市如中山、惠州、江门和肇庆等仍以中低端制造业 为 主 ，这 些 产 业 对GDP贡献有限，但受益于《中国制造2025》的规划，大湾区的产业转型和升级目标明确，蓄势待 发 ，从 而 带 动 更 多 高 增 加 值 的 第 三 产 业 发 展 。随 着 各 城市的产业升级和现存的第三产业更趋壮大稳定，未来三产比重和人均GDP必然会明显提升。除了致力于提升第三产业的占比外，制造业升级也是大湾区内重要的一环。当中,中国工业和信息部同意把珠江西岸“六市一区”(珠海、佛山、中山、江门、阳江、肇庆、顺德)创建“中国制造2025”试 点 示 范 城 市群，引领中低端制造业向高端制造业升级。大 湾 区 内 的 法 制 、货 币 、身 份 和文字差异粤港澳大湾区最有别于国内另外两个主要经济带和国际三大湾区的地方，是它有香港和澳门两个特别行政区。这两个特区在居民身份、立法、税收制度、货币和文字均与其余九个广东城市有所差异，使得政策推行及执行、人流和资金的出入境管理、商业运作等都相对复杂。长远来说，这些差异的问题必须理顺，否则难免阻碍大湾区的一体化发展。从宏观经济指标来看，粤港澳大湾区的经济总量和长三角城市群以及国际湾区都还有一段差距，人均GDP更是低于世界湾区的平均水平。从产业结构的角度来看，大湾区仍处在工业经济向服务经济的转型期，第三产业的比重有待提高。在世界独一无二的制度多样化环境下，大湾区的发展将走出一条无既定经验可循的新型道路，既需要融合各城市、地区，避免行政壁垒，也要做好