市场化能力不断提升，非居业态高速增长

归母净利润同增 25.6%，毛利率保持稳定。2021 年全年公司实现营业收入107.8 亿元，同比增长 34.2%；实现归母净利润 8.5 亿元，同比增长 25.6%。 分业务板块看，公司物业管理服务收入 66.7 亿元，同比增长 34.8%；社区增值服务收入 23.0 亿元，同比增长 31.6%；非业主增值服务收入 18.1 亿元，同比增长 35.0%。2021 年公司整体毛利率为 18.7%，较去年上升 0.03pct，保持稳定态势；净利率为 8.1%，较去年下降 0.7pct。分业务板块看，物业管理服务毛利率 14.3%，较去年提升 0.1pct；社区增值服务毛利率 31.4%，较去年底提升 1.1pct；非业主增值服务毛利率 18.7%，较去年底下降 1.4pct。 基础物管：市场化能力不断提升，非居业态高速增长。截至 2021 年末，公司在管面积 4.65 亿平方米，合同面积 6.56 亿平方米，保持稳步增长。从在管面积结构来看，住宅、公共服务、商业写字楼项目分别占比 45%、52%、3%； 从合同面积结构来看，来自母公司、第三方项目分别占比 43%、57%。公司第三方市拓高质量增长，全年新签约第三方项目单年合同金额 19.0 亿元，其中单年合同金额千万元以上的重大项目占比超过 40%，非居业态单年合同金额占比超 73。截至 2021 年末，公司签约第三方合同项目 1201 个，较去年底净增长 280 个。市场化能力的不断提升为公司物业管理规模的稳健增长提供了可靠的保障，2021 年，来自第三方的物业管理服务收入为 22.9 亿元，同比增长 75.8%，占物业管理服务收入约 34.4%，较去年提升 8.0 个百分点。 公司非居业态呈高速增长态势，2021 年公司物业管理服务中非居业态取得收入 24.4 亿元，同比增长 62.4%，占整个物业管理服务收入的 36.5%，较去年提升 6.2pct。分不同业态看，公共服务、商业写字楼分别取得收入 14.6 亿、9.7 亿元，分别同比增长 81.8%、40.0%，分别占整个物业管理服务收入的 22%、15%，较去年分别提升 6pct、1pct。 首次发布股权激励彰显信心。2021 年 11 月公司首次发布股权激励计划，亦是首家获批股权激励的央企物业。公司发布股权激励计划，市场化更进一步，有效的弥补了公司作为央企缺乏激励机制的不足，提升了公司对优秀人才的吸引力；解锁条件目标积极，彰显公司对未来经营发展的强劲信心。 投资建议：公司业绩稳增，市场化能力不断提升，非居业态高速增长，预计公司 2022、2023 年归母净利分别为 10.5、12.9 亿元，对应 EPS 为 1.89、2.34元，对应最新股价的 PE 分别为 18.0、14.6X，维持“买入”评级。 风险提示：在管面积增长、增值服务拓展不及预期；毛利率下行超预期。 盈利预测和财务指标 归母净利润同增 25.6%，毛利率保持稳定。2021 年全年公司实现营业收入 107.8亿元，同比增长 34.2%；实现归母净利润 8.5 亿元，同比增长 25.6%。分业务板块看，公司物业管理服务收入 66.7 亿元，同比增长 34.8%；社区增值服务收入 23.0亿元，同比增长 31.6%；非业主增值服务收入 18.1 亿元，同比增长 35.0%。 2021 年公司整体毛利率为 18.7%，较去年上升 0.03pct，保持稳定态势；净利率为 8.1%，较去年下降 0.7pct。分业务板块看，物业管理服务毛利率 14.3%，较去年提升 0.1pct；社区增值服务毛利率 31.4%，较去年底提升 1.1pct；非业主增值服务毛利率 18.7%，较去年底下降 1.4pct。 图1：公司营业收入及增速 图2：公司归母净利润及增速 图3：公司物业管理服务收入及增速 图4：公司社区增值业务收入及增速 图5：公司非业主增值服务收入及增速 图6：公司毛利率、净利率 图 7：公司不同业务毛利率 基础物管：市场化能力不断提升，非居业态高速增长。截至 2021 年末，公司在管面积 4.65 亿平方米，合同面积 6.56 亿平方米，保持稳步增长。从在管面积结构来看，住宅、公共服务、商业写字楼项目分别占比 45%、52%、3%；从合同面积结构来看，来自母公司、第三方项目分别占比 43%、57%。公司第三方市拓高质量增长，全年新签约第三方项目单年合同金额 19.0 亿元，其中单年合同金额千万元以上的重大项目占比超过 40%，非居业态单年合同金额占比超 73。截至 2021 年末，公司签约第三方合同项目 1201 个，较去年底净增长 280 个。市场化能力的不断提升为公司物业管理规模的稳健增长提供了可靠的保障，2021 年，来自第三方的物业管理服务收入为 22.9 亿元，同比增长 75.8%，占物业管理服务收入约 34.4%，较去年提升 8.0 个百分点。 公司非居业态呈高速增长态势，2021 年公司物业管理服务中非居业态取得收入24.4 亿元，同比增长 62.4%，占整个物业管理服务收入的 36.5%，较去年提升6.2pct。分不同业态看，公共服务、商业写字楼分别取得收入 14.6 亿、9.7 亿元，分别同比增长 81.8%、40.0%，分别占整个物业管理服务收入的 22%、15%，较去年分别提升 6pct、1pct。 图 8：公司在管面积 图9：公司合同面积 图10：来自第三方的物业管理服务收入及增速 图11：来自第三方项目的收入占比 图12：公共服务物管收入及占比 图13：写字楼商办物管收入及占比 首次发布股权激励彰显信心。2021 年 11 月公司首次发布股权激励计划，亦是首家获批股权激励的央企物业。公司发布股权激励计划，市场化更进一步，有效的弥补了公司作为央企缺乏激励机制的不足，提升了公司对优秀人才的吸引力；解锁条件目标积极，彰显公司对未来经营发展的强劲信心。 投资建议：公司业绩稳增，市场化能力不断提升，非居业态高速增长，预计公司2022、2023 年归母净利分别为 10.5、12.9 亿元，对应 EPS 为 1.89、2.34 元，对应最新股价的 PE 分别为 18.0、14.6X，维持“买入”评级。 风险提示：在管面积增长、增值服务拓展不及预期；毛利率下行超预期。 附表：财务预测与估值 资产负债表（百万元）