1/ 9 年报点评20丨弘阳地产：地产营收大增，双轮驱动打造竞争力 克而瑞研究中心 沈晓玲、查明仪 【销售：仍处上升通道，全国化布局见成效】2019年，弘阳地产合约销售金额651.5亿元，同比增长38%，超额完成目标9%。同期实现合约销售面积490.5万平方米，同比增长39%。提出2020年的销售目标为750亿元，若能保持当前增速，压力不大。全国化布局见成效，江苏作为大本营贡献最大，销售金额占比达64%。 【投资：做透大江苏，深化全国布局】截至2019年年末，弘阳拥有153个项目共1693万平方米土地储备，同比上升29.4%，权益建面925万平方米，总土储权益占比约55%。从总土储布局来看，长三角占比75%，江苏占比过半。且全国布局进一步深化，新涉足环渤海区域。【财务：盈利能力有待提升，利润率低于行业平均水平】2019年弘阳地产实现营业收入151.70亿元，同比大增64.19%，但毛利率下降6.1个百分点至25.1%，主要是受到当期交付项目的城市分布影响。同时，净利率和归母净利率分别同比下跌3.5和5.6个百分点至10.8%和9.7%。从负债情况来看，现金短债比1.36，长短债比1.38，债务结构得到进一步优化。净负债率为70.4%，低于同规模房企，财务杠杆较为稳健。【战略：“双轮驱动”助力差异化发展】基于自身独特的商业基因，弘阳坚持“住宅+商业双轮驱动”的战略。2019年，商业经营板块实现营业收入4.11亿元，同比增加14.6%，酒店经营板块实现营收0.4亿元，同比增加7.5%。无论是从扩大商业规模还是从引入商业地产高管来看，都将成为未来的发力点。 1销售 2/ 9 仍处上升通道 全国化布局见成效 2019年，弘阳地产合约销售金额651.5亿元，同比增长38%，虽相比前几年增速有所下降，但仍高于行业平均水平。对比2018年提出的600亿元预售目标，超额完成9%。同时，销售金额排名较去年同期上升6位，位列第54。同期实现合约销售面积490.5万平方米，同比增长39%，均价基本与去年相当，为13283元/平方米。业绩发布会上提出2020年的销售目标为750亿元，按若能保持当前增速，压力不大。并且相比同规模房企，目标增速较大，若能达成目标预计排名将有所提升。 全国化布局见成效，江苏作为大本营贡献最大。上市前，弘阳还是一家根植于江苏的区域房企，近两年开始加大全国化布局。2018年，江苏所在的长三角区域仍是销售主力，金额占比93%，但中西部的核心城市重庆、成都和武汉也开始贡献销售额。至2019年，企业基本完成全国化布局，贡献销售额的城市由2018年的11个增加至约27个，中西部金额占比提升至14%，珠三角板块也有所贡献。这部分得益于弘阳的“3671”大运营体系打法，即拿地3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金回正，有力地保障了全国化布局战略落地。 3/ 9 2投资 做透大江苏 深化全国布局 坚持“做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈”的战略布局。2019年弘阳保持了积极的拿地态度，新增57幅土地，新拓展了17个城市，包括济南、青岛、西安、长沙、温州和郑州等。新增土地计容建面693万平方米，平均楼面地价上升22%至5607元/平方米，拿地金额约389亿元，按此计算的拿地销售比高达0.60。由于仍处于扩张阶段，管理层在业绩发布会上表示，2020年将把回款的40%-50%用于投资。此外，2019年近半新增土储位于江苏的深耕城市，达336万平方米，占比49%。 4/ 9 截至2019年年末，弘阳拥有153个项目共1693万平方米土地储备，同比上升29.4%，权益建面925万平方米，总土储权益占比约55%。按照目前的销售情况和增长速度来看，弘阳的土地消化周期约为3-4年，储备较为充足。从总土储布局来看，全国布局进一步深化，新涉足环渤海区域。2019年企业在上海设立双总部，也体现了这样的决心。 5/ 9 3财务 盈利能力有待提升 利润率低于行业平均水平 2019年弘阳地产实现营业收入151.70亿元，同比大增64.19%，其中物业销售收入为贡献主力，为147.18亿元，占比97%。营收主要集中在下半年，这与企业的结转周期和节奏有关系，下半年交付的项目增多，使得全年营收增速回归到较高水平。此外，商业物业租金收入为4.52亿元，占比3%。 报告期内，弘阳地产实现毛利润38.13亿元，较2018年上升31.95%，但毛利率下降6.1个百分点至25.1%，低于行业平均水平。毛利率下降主要是受到交付项目的城市分布影响，高毛利项目结转变少。短期来看，楼面地价上升，但销售均价持平，利润率暂时不会有太大改变。但长期来看，由于企业采取商住结合拿地的策略，能低成本获地，并且随着新进入城市的深耕和产品升级，预期未来整体毛利将有所回升。 6/ 9 同时，净利润和归母净利润分别为16.36亿元和14.68亿元，同比上升23.9%和4.1%。但净利率和归母净利率分别同比下跌3.5和5.6个百分点至10.8%和9.7%。归母净利率跌幅超出净利跌幅，是由于期内并表合作项目结转收入变多，拉低了归母净利率。 从负债情况来看，现金短债比1.36，同比提升0.21。企业持有现金168.4亿元，相比2018年增加43.9亿元，短期债务124.1亿元，现金能够覆盖短债，短期债务压力不大。长短债比1.38，较2018年提升0.36，债务结构得到进一步优化。但值得注意的是，企业融资票面利率较高，位于9%-13%,当年融资成本达634.3亿元，同比增长27%。 净负债率方面，比年初提升2.1个百分点，为70.4%，但低于同规模房企，财务较为稳健。企业曾在中期业绩发布会表示，不会通过大幅增加杠杆的方式来实现规模的迅速扩张，更多将通过合作拿地、提高运营效率、狠抓回款等方式来实现规模的稳步增长，因此预期企业未来杠杆水平将保持稳健。 7/ 9 4战略 “双轮驱动”助力差异化发展 基于自身独特的商业基因，弘阳坚持“住宅+商业双轮驱动”的战略。2019年，弘阳商业经营板块实现营业收入4.11亿元，同比增加14.6%，酒店经营板块实现营收0.4亿元，同比增加7.5%，商业和酒店合计营收占比2.97%。 虽然商业板块目前的营收占比不是很高，但企业在这方面投入较大精力，预计将成为未来的重要发力点。截止2019年，弘阳地产已在全国范围内累计开业4家商场，并且企业表示未来将持续扩大规模，2020年将在扬州、衡阳和燕郊新开3座商场。除此之外，弘阳引入了不少商业地产高端人才，包括曾在中海、龙湖和鸿坤任职的袁春，负责过万达多个业态并且在商业板块有丰富管理经验的沈嘉颖等。职业经理人带来千亿企业的经验和模式，将为发展中的弘阳提供更大的力量。 8/ 9 5资本市场 “买入”评级居多 弘阳在上市之后便跻身于百强房企行列，且排名持续上升。无论是全国化扩张趋势还是商业运营规模都在短时间内取得了较大进步，所以资本市场比较看好其发展前景，均给出了“买入”评级。 9/ 9