评司论企 | 3年剑指千亿，三盛集团投资破局之道

1/ 5 评司论企 | 3年剑指千亿，三盛集团投资破局之道 ◎ 作者 / 谢杨春 吴嘉茗 随着行业洗牌加速，“千亿门槛”已成为房企生存的“安全红线”。与头部企业“提质增效”、“放缓节奏”不同的是，在集中度进一步加剧之下，中小房企扩规模诉求更加迫切，从重新制定战略到组织变革，再到战略解码落地、投资先行，求变的过程中，抢夺市场的同时企业也在和时间赛跑。 在追随众多闽系房企将总部搬迁至上海后，三盛集团提出了“三年双千亿”的战略目标，开启全国化扩张之路。迅速拉开组织后，三盛是如何从投资上破局？又通过怎样的投资策略承接战略落地？ 01 迅速拉开架构积极拓储 前7月新增货值已达2019年全年的80% 作为一家根植于福建的房企，三盛复制了此前阳光城、旭辉等老牌闽系房企扩张之路，2019年将总部搬迁至上海，继续深耕福建市场的同时开启全国化布局，并提出“三年双千亿”的战略目标。 与诸多业绩快速成长房企发展路径相似的是，在“三年双千亿”的目标下，三盛以组织变革和人才吸纳为支点，支撑和保障战略落地，实现从深耕“要利润”到扩张“冲规模”的转变。 首先，半年内将组织调整为三级构架，通过组织裂变迅速扩大产能；其次，吸纳大量规模房企的高素质人才保障企业高速发展。 拉开组织开架构空间、夯实“底层基础筑”后，三盛开始为冲刺千亿积极纳储。 此前“利润为王”的经营思路下，2019年末三盛的总土储仅有1175亿元，参考2019年迈入千亿阵营的荣盛、奥园、融信和建业四家房企土储来看，想要冲击千亿，补充土地储备迫在眉睫。 2/ 5 2020年以来，三盛在土地市场表现积极，1-7月新增土储货值324亿元，已经完成去年全年的80%，位列新增货值榜52位，高出其操盘金额排名17位。加大投拓力度弥补土储较少的劣势，为三年双千亿的目标打下基础。 02 总部战略下开始倚重长三角 抓住上半年土地窗口期调结构、调节奏 积极纳储、增加储备之下，三盛的投资战略也在不断调整。通过“调节奏、调结构”优化其布局和运营节点。 第一，投资节点前置到上半年，踩准疫情过后“窗口期”。与2019年拿地集中在下半年相比，2020年上半年投资显著加码。尤其二季度以来投资力度不断提升，2020年前7个月三盛集团新增拿地金额、货值分别为128和324亿元，同比增长509%和1509%，较去年同期翻了十倍有余，同时0.84的拿地销售比也远高于行业平均水平。 3/ 5 投资节点提前、节奏加快，一方面可以满足当前增加土储的迫切需求；另一方面二季度疫情影响刚刚褪去、市场热度刚开始回温，地价尚未明显提升，踩准“窗口期”下，早拿地有效控制了土地成本。 更为重要的是，按照目前三盛集团4.5个月的拿地到开盘时间，上半年拿地可以在年内形成有效货值，对业绩形成支撑。 第二，总部战略下，布局重点侧重长三角及核心城市圈。2019年末，三盛集团的总土储中有25%位于福建省，此外江苏省、山东省土储建面各占17%，福建的大本营地位显著。但结合其2020年1-7月拿地情况可以看出三盛拿地在结构上发生明显转变： 新增土储中长三角城市占比高达44%，比去年同期占比增加了18个百分点，其中江苏省和浙江省分别占30%和14%。结合总土储分布情况来看，三盛集团2019年末总土储中有25%集中于福建省， 4/ 5 由此可见，三盛集团在保证大本营区域总土储充足的情况下，新增土储的布局重心开始向长三角转移。 总体而言，随着总部的搬迁，长三角的战略地位日益突出。而从疫情过后的市场表现来看，长三角城市无论在销售端、土地端均复苏较快，未来将成为冲击千亿的重要布局要塞。 03 通过合作杠杆、金融杠杆突破投拓渠道 加码强三线城市规避风险 纵观过去三盛集团的投资策略，收并购是其深耕和外拓的主要投资渠道，凭借地缘优势、产品优势虽然能够赚取超额利润，但并不利于企业全国化布局和规模快速增长。 为了快速增加有效土储，三盛一方面在原有收并购优势上，更聚焦公开招拍挂市场。前7月新增17块地中，收并购地块仅有3宗，这也与其“433”的投资策略相吻合。另一方面，通过加大合作杠杆、加大金融杠杆来寻求投资渠道的突破。且寻求合作的方式十分全面，例如小股操盘、合作勾地、代建、多项目战略合作、与资方同股同权等，力争最大幅度快速纳储。 5/ 5 随着资金到位、合作放开，下半年收并购+招拍挂双管齐下，三盛土储规模预计在短期内将全面提升。 另外，虽然冲规模的过程中急需补充土储，但整体看来，三盛前7月八成地块集中于强三线，城市选择相对谨慎和合理。 尤其是精准布局了长三角的温州、太仓、常州、无锡等疫情后市场热度较高的三四线，这些城市基本均是位于投资前景排行TOP50之中，发展潜力巨大。在战略聚焦长三角之下，这些城市去化风险低、盈利空间足，是未来冲击千亿的有力支撑。 整体来看，在总部搬迁至上海后，从拉开组织架构到投资布局先行，三盛集团已经开启全国化、规模进阶的道路。按照上半年积极拓储的势态以及较短的开盘周期来看，下半年应有不少新项目入市，整体供货较为充裕，将对今年业绩形成一定支撑。在聚焦长三角、强三线的扩张策略下，虽然三盛选择了整体市场前景较优的长三角区域，但仍需进一步加强组织机制、运营体系的建设，并警惕政策调控下市场销售不及预期的风险。