政策密集发声维稳房地产，当前房企融资现状如何？
版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6事实与观点-克而瑞研究中心克而瑞研究中心2020-02-21zk房玲、羊代红2021-11克而瑞研究中心政策密集发声维稳房地产，当前房企融资现状如何？ 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/6事实与观点-克而瑞研究中心政策密集发声维稳房地产，当前房企融资趋势何从9月末央行首提“两个维护”，此后央行和银保监会又多次提及促进房地产行业稳定健康发展，试图从宏观上对房地产进行信心重塑。值得注意的是，11月9日中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。据悉，部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。11月10日起多家城投公司及国企央企宣布发行中期票据、超短融资券等。房企“冰冻”融资状态似有所解封，当前的融资趋势究竟如何呢？政策密集发声维稳房地产，积极重塑市场信心9月末央行首次提及“两个维护”，指导银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。10月15日，中房协召集了10家房企在京座谈，住建部相关部门人员参与主持，据透露，房企的主要诉求集中在希冀调控政策在坚持“房住不炒”的前提下适当松绑，包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等。此后，央行和银保监会又多次提及促进房地产行业稳定健康发展。在此情况下，政策端风向有所缓和，从宏观上对房地产信心重塑有所推进，维稳房地产。图：9月底以来政策密集发声维稳房地产，支持房企融资时间机构文件/会议具体内容11月12日银保监会党委（扩大）会议会议指出，稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。加大不良资产处置力度，持续整治影子银行业务，加快推动高风险金融机构风险化解，严厉打击违法违规金融活动。11月12日央行人民银行党委会议会议提出，坚决遏制金融服务业领域的垄断和资本无序扩张，维护房地产市场平稳健康发展。11月9日中国银行间市场交易商协会房企代表座谈会部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。10月15日央行三季度金融数据统计发布会人民银行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款。央行和银保监会已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。10月15日中房协召集10家房企在京座谈房企诉求集中在希冀调控政策在坚持“房住不炒”的前提下适当松绑，包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等。9月29日央行、银保监会房地产金融工作座谈会金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/6事实与观点-克而瑞研究中心权益。9月24日央行央行例会提出要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力。数据来源：CRIC整理银行间市场对国企梯队敞开融资口子，融资“冰冻”状态有所解封值得注意的是，11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，部分参会的房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的政策或会有所松动。银行间商协会座谈会后，众多房企密集发行中期票据和超短融资券。11月10日，常州城建、北京住总、小商品城宣布拟发行超短融资券，镇江城建公告拟发行4亿元的中期票据；到11月11日，保利发展宣布拟发行20亿元的中期票据，将银行间债券市场的融资主体从城投扩展到主流房企，而后11月12日，光明地产宣布拟发行5亿元中期票据，招商蛇口公告拟分别发行30亿元的中期票据和超短融，企业融资“冰冻”状态有所缓解。据不完全统计，11月10日以来，共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元，数额及发行企业数量相对较高。与此同时，本轮房企融资审批速度相对较快，小商品城11月10宣布拟发行的10亿元超短融计划，已经于11月15日发行完成。而柳州建投11月15日将拟发行不超过8.8亿元（含8.8亿元）的中期票据的计划确定为顶额8.8亿元。多家企业的中票、短融等债券融资计划的设立成功，显示当前银行间债券市场融资口子已经打开，鼓舞了市场的信心，未来其他资质良好，信用较高的企业特别是国企央企也有望加入发债的队伍。值得注意的是，当前发行的企业均是城投公司或央企国企，且主体和债券的评级相对较高，主要是利用政府的信用进行背书，未来是否能扩大发债主体至其他类型的企业仍有待观察。图：11月10以来房企拟进行的银行间债券发行计划企业简称公告时间融资方式拟融资金额招商蛇口11月12日超短融30招商蛇口11月12日中期票据30光明地产11月12日中期票据5上海建工11月12日中期票据20 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/6事实与观点-克而瑞研究中心张江高科11月12日超短融8娄底万宝新区开发集团11月12日中期票据5巢湖城投11月12日中期票据3.5厦门建发集团11月12日中期票据15栖霞建设11月12日中期票据4.2北京城投11月11日中期票据17.3毫州城建11月11日中期票据5无锡太湖新城集团11月11日超短融10柳州建投11月11日中期票据8.8宜春城投11月11日超短融3厦门象屿11月11日超短融20济南城建11月11日中期票据15保利发展11月11日中期票据20泰兴城投11月11日中期票据10中建三局11月11日超短融10厦门国贸11月11日超短融10漳州城投11月11日中期票据9镇江城建11月10日中期票据4小商品城11月10日超短融10常州城建11月10日超短融5北京住总11月10日超短融10数据来源：CRIC整理个人住房贷款发放提速，有利缓解房企销售回款压力除了银行间市场融资出现回暖，在个人按揭贷款方面，由于9月底央行窗口指导银行贷款有序发放以来，个人按揭贷款额度紧张的情况有所缓解。央行公布10月个人住房贷款当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元，这是央行首次单独发布个人住房贷款单月数据，按照之前的惯例，这类数据是在每季度公布的金融机构贷款投向统计报告中披露，维稳房地产意图明显。此外，根据1-10月房企到位资金来看，个人按揭贷款10月单月到位金额2554亿元，同比增1.0%，增速自6月以来首次转正，印证按揭贷款发放已明显提速，未来将有利于缓解开发商销售回款压力。图：2019年以来房地产开发企业到位资金：个人按揭贷款（万亿元） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/6事实与观点-克而瑞研究中心数据来源：央行、CRIC整理但值得注意的是，虽然当前政策风向缓和以及个人按揭贷款发放提速，但仍未明显传导到企业贷款上，金融机构对开发企业的信心重塑仍需时间。1-10月的企业端贷款仍显不足，10月新增企业中长期贷款2190亿元，同比少增1923亿元；而从10月的房企到位资金来看，其中国内贷款1378亿元，同比减少27.2%，降幅较9月扩大2.3个百分点，房企的开发贷、信托贷款方面的融资放松仍需时间传导。图：2019年以来房地产开发企业到位资金：国内贷款（万亿元）数据来源：统计局、CRIC整理 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/6事实与观点-克而瑞研究中心为防范房企短期流动性波动带来的行业危机，除了银行间债券市场的中票、融资券之外，其他融资方式也有望解封，在直接融资和股权融资等方面或将得到有差别的放开，而ABS/ABN、REITs，RMBS等在银行间债券发行的资产证券化产品也有望加快审批速度。但值得注意的是，本次政策边际放松的口子不会开得太大，主要在于当前房企的流动性问题发酵未见底；另外政策在预售资金监管层面较严，房企仍面临着层层限制。当前政策密集发声主要意在维稳，当前融资端口的破封仍是经营状况良好，资产优质企业的机会，房企仍应积极推动自身降负债，并加大现金回款保证企业资金链安全，购房者及投资信心重塑仍需持续建设。
