房地产行业周报：信贷数据不及预期，亟待加大需求刺激

本周地产、物业板块表现均相对低迷。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-5.5%，在各板块中位列第22；WIND港股房地产板块涨跌幅为-5.2%，在各板块中位列第10。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-12.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-8.1%，沪深300指数涨跌幅为-4.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.4%和-8.4%。 本周宅地成交活跃度较低。本周全国300城宅地成交建面198万㎡，单周环比-48%，单周同比-87%，平均溢价率5%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面7511万㎡，累计同比-58%。 本周一手房销售面积环比、同比下降。本周（3月5日-3月11日），40个城市商品房成交合计382万平米，周环比-20%，周同比-46%。其中，一线城市 ：周环比-12%， 周同比-46%；二线城市：周环比-18%，周同比-37%；三四线城市：周环比-34%，周同比-70%。 本周二手房成交面积环比微升、同比下降。本周，17个城市二手房成交合计141万平米，周环比+4%，周同比-32%。其中，一线城市 ：周环比+4%，周同比-35%；二线城市：周环比+5%，周同比-26%；三线城市：周环比-15%，周同比-78%。 新增居民中长期贷款不及预期，亟待需求端宽松刺激。①中国2月新增居民中长期人民币贷款-459亿人民币（同比-111%），自有该数据统计以来首次为负，居民中长期贷款为多房贷，新增值为负表示当月新偿贷额大于贷款额，居民购房意愿低迷。②近期全国多城市出台了信贷、落户、预售资金监管等方面宽松政策，但短期房地产市场销售仍未提振，新房销售呈持续下滑态势。③销售回款是房地产开发资金的重要来源，其占比从2014年的36%提升至2021年的53%，要促进房地产业良性循环和健康发展，提振市场信心、保障销售回暖、维持房企的持续稳定发展尤为重要，我们认为当前亟待需求端的进一步放松，拉动销售增长。 土地出让金收入增速下滑，多城市放宽土拍门槛。①2021年国有土地使用权收入为87051亿人民币，同比增加3%，增速大幅下滑，创2016年来最低增速。②当前全国土拍市场相对低迷，2022年初至今宅地成交建面同比下滑58%，且土拍参与者多为央企国企和地方平台企业，民企拿地意愿较弱。③2022年一批次集中供地，多地下调土拍参与门槛，相较2021年第三批次土拍，重庆、长沙、成都、武汉、合肥等城市出台取消“竞自持”、下调保障性住房比例、延长土地出让金缴纳周期等政策，东莞更是取消了去年设臵的新房销售限价。我们预计为维持土地市场活跃度，未来在土拍端的政策宽松力度也将持续加大，房企拿地利润率或得以适度提升。 投资建议 预计未来房地产调控政策将以宽松为主，尤其是需求端的刺激将会加大。地产板块，我们看好销售逆势增长的房企，推荐绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，我们认为销售企稳后，民营物业公司的关联房企流动性危机将解除，估值修复弹性较大，推荐金科服务、碧桂园服务。 风险提示 房地产调控政策宽松不及预期；市场信心持续走低 居民中长期贷款及全国土地出让金收入情况 3月11日，央行发布数据，中国2月新增人民币贷款12300亿人民币（同比-10%），预估14500亿人民币；居民中长期新增人民币贷款-459亿人民币（同比-111%），自有该数据统计以来首次为负，居民中长期贷款为多房贷，新增值为负表示当月偿贷额大于贷款额，居民购房意愿低迷。 图表1：新增人民币贷款及同比 图表2：居民中长期新增人民币贷款及同比 3月11日，两会通过关于2021年中央和地方预算执行情况与2022年中央和地方预算的决议。其中，2021年国有土地使用权收入为87051亿人民币，同比增加3%，增速大幅下滑，创2016年来最低增速。 图表3：国有土地使用权出让收入及同比 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-5.5%，在各板块中位列第22；WIND港股房地产板块涨跌幅为-5.2%，在各板块中位列第10。本周地产涨跌幅前5名为黑牡丹、苏州高新、财信发展、天保基建、长实集团，涨跌幅分别为+29.5%、+20.9%、+12%、+10.3%、+6.5%；末5名为绿景中国地产、禹洲集团、新城发展、龙光集团、宝龙地产，涨跌幅分别为-27.1%、-24.1%、-22.4%、-19.1%、-18.4%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-12.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-8.1%，沪深300指数涨跌幅为-4.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.4%和-8.4%。本周物业涨跌幅前5名为浦江中国、越秀服务、远洋服务、德信服务集团、鑫苑服务，涨跌幅分别为+5.8%、+3.3%、+0.5%、0%、0%；末5名为烨星集团、宝龙商业、碧桂园服务、时代邻里、融创服务，涨跌幅分别为-33.8%、-26.4%、-17.7%、-17.6%、-17.2%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第11周，全国300城宅地成交建面198万㎡，单周环比-48%，单周同比-87%，平均溢价率5%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面7511万㎡，累计同比-58%； 年初至今，华润臵地、绿城中国、北京兴创投资、中海地产、保利发展权益拿地金额位居行业前五，分别为167、133、66、57、55亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表13：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（3月5日-3月11日），40个城市商品房成交合计382万平米，周环比-20%，周同比-46%，月度累计同比-43%，年度累计同比-33%。其中： 一线城市：周环比-12%，周同比-46%，月度累计同比-45%，年度累计同比-24%； 二线城市：周环比-18%，周同比-37%，月度累计同比-36%，年度累计同比-28%； 三四线城市：周环比-34%，周同比-70%，月度累计同比-61%，年度累计同比-54%。 图表14：40城新房成交面积及同比增速 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表17：40城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（3月5日-3月11日），17个城市二手房成交合计141万平米，周环比+4%，周同比-32%，月度累计同比-31%，年度累计同比-36%。其中： 一线城市：周环比+4%，周同比-35%，月度累计同比-34%，年度累计同比-39%； 二线城市：周环比+5%，周同比-26%，月度累计同比-25%，年度累计同比-30%； 三四线城市：周环比-15%，周同比-78%，月度累计同比-78%，年度累计同比-76%。 图表18：17城二手房成交面积及同比增速（周） 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表21：17城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 根据wind数据，本周（3月5日-3月11日），12城商品房库存（可售面积）为1.54亿平米，环比+1.2%，同比+4.5%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为17.8月，较上周+0.6个月，较去年同比+5.1个月。 图表22：12城商品房的库存和去化周期 图表23：12城各城市能级的库存去化周期 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表25：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表26：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表27：物管行业资讯 物管公司动态 图表28：物管公司动态 行业估值 图表29：A股地产PE- TTM 图表30：港股地产PE- TTM 图表31：港股物业股PE- TTM 图表32：覆盖公司估值情况 风险提示 房地产调控政策宽松不及预期。自2021年9月起，信贷端已经出现了宽松，当前多城市也在房地产调控方面出台宽松政策，而政策对销售层面的影响，尚待市场验证。 市场信心持续走低。当前房企销售低迷，部分房企仍存在较大现金流危机，倒逼房企打折促销，加大购房者观望情绪，若房企持续大幅打折，市场信心恢复仍有困难。