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*影响中国政策*查看往期第2867期2022-03-02（与您相约每周一、周三、周五）主编点评【本期主编】：博览视点 3月反攻的底气：基建“稳数据”，楼市“稳人心”【研究员】：田文随着“新二线”郑州释出“放松限购”的“郑十九条”，房地产“因城施策”转入“选择性放松”阶段，释放刚需！3月反攻的底气：基建“稳数据”，楼市“稳人心”博览财经分析认为——●投资稳增长效果初现！2月PMI开始好转； ●房地产“因城施策”转入“选择性放松”阶段，释放刚需！●2022年（至少在上半年）“稳增长”主力军仍然是基建投资，但“房地产”很可能是“关键的少数”；●某种程度上，基建投资“稳定的是GDP数据”，而房地产“稳定的是‘人心’”！●基于此，本内参再次强调，此前抑制市场的“悲观的国内预期”开始转为“比较性乐观”，推动“推动国内市场反弹”；●俄乌冲突、美联储加息对国内市场预期仍有扰动，但将逐步被国内预期的转变而“压制住”！ ●3月的国内市场主轴是：收复失地、准备抄底......基建稳增长“效果初现”！此前，博览财经分析强调，3月，收复失地，准备抄底！究其原因，关键在于，俄乌冲突的爆发和风险持续扩散，反衬出“原本被‘国内投资人看淡的’中国经济稳增长”，相较于陷入战乱的欧洲要强得多！甚至，较之“有陷入滞涨风险”的美国经济，也不遑多让！正是这种“被战乱烘托出”的“比较优势”，使得原本“压制”国内投资人预期的“中国经济的野望”，逆转成为“原来我还行”的“支撑国内资产价格重估”的“经济基础”！ 而随着去年底“中央经济工作会议”突出“稳增长”之后，各地方“数万亿投资项目”超前部署的落地，稳增长成效已经“有所显现”——2月制造业和非制造业PMI指数均略有好转！制造业PMI指数为50.2%（前值为50.1%），非制造业商务活动指数为51.6%（前值为51.1%），综合PMI指数为51.2%（前值为51.0%）。博览财经认为，2月制造业PMI数据最明显的特征是需求强、预期强但生产弱——2月新订单指数为50.7%，比上月上升1.4个百分点，重回扩张区间。2月主要原材料购进价格指数和出厂价格指数分别为60.0%和54.1%，高于上月3.6和3.2个百分点；而与之相反，2月生产指数为50.4%，比上月下降0.5个百分点。总之，2月PMI数据应该会让市场对新老基金和地产稳增长的信心有所增强，在外部动荡之下，这也算是给A股托底的一个内因利好。 楼市“稳人心”，尺度越来越大！3月1日，郑州市发布19条稳楼市措施（下称“郑十九条”），除了给大学生购房补贴、鼓励老人投靠家庭新购住房外等措施外，最重要的一条是降低个人住房消费负担，不仅下调房贷利率，而且还放松首套房贷认定标准。博览财经认为，郑州成为今年全国第一个在限购限贷方面全面放松的城市、更是“新二线、省会城市”，具有行业风向标的意义，相比近期三四线城市放松首付的做法，郑州作为省会城市的放松，说明二线城市也开始进入到政策持续放松的阶段。郑州作为中原城市群核心城市，此次“郑十九条”对其他城市也具有借鉴意义。从年初开始的各城市楼市政策密集发布，正在从中低能级城市向中高能级城市过度，全国房地产市场整体也处于筑底的过程中，预计楼市“小阳春”将有条件在多地出现—— 第一、此次放松早于两会，也说明各地会基于楼市情况，因地制宜出政策，政策出台的主动性和急迫性增强。第二、这是目前全国首个系统全面的楼市放松政策，相比过去一些城市零碎的操作，郑州此次政策具有实质意义的稳楼市导向。第三、政策放松从此前的鼓励房贷、降低首付开始进入到放松限购，对于购房家庭购房套数的增加等有积极作用，信号意义更强。第四、郑州作为省会城市的放松，也相比近期三四线城市放松首付的做法更值得关注，说明二线城市也开始进入到政策持续放松的阶段。当然，从“特殊性”角度看，在郑州市去年遭受了疫情和水灾的双重影响下，房地产市 场和企业也遭遇了较大的压力，此次“郑十九条”的出台有助于全面稳定市场、促进合理需求入市以及保障企业现金流稳定。其中关于合理购房需求的界定和支持方式都做出了明确的阐述，要害仍然是“房住不炒、释放刚需”。“降低房贷利率”烘焙广州楼市2月21日起，包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和邮储银行等六大银行释放房贷利好消息——●首套贷款利率从5.6%下调至5.4%，二套贷款利率从5.8%下调至5.6%；●2月份房贷放款周期已明显缩短至2-3个月，去年下半年则在6个月左右。 2月26-27日，也即多家银行下调广州地区房贷利率后的第一个周末，广州部分地区的楼市销售明显“回暖”——在平淡了将近3个星期后，广州市白云区一个热门楼盘的销售人员突然又忙碌了起来：“也不知道为什么就有那么多人，销售接待不过来，就从其它楼盘调人过来支援”，“这应该是近期卖得最好的周末了，两天顶一个星期，之前一直没什么人。”有媒体走访了广州多个楼盘后发现，整体上，售楼处一改2021年下半年的冷清，购房者重新踏上看房之路，7日内成交的客户明显增多，而业内将此归因于“降息政策对客户刺激明显，客户积极入市”。一位销售人员透露“市场淡的时候，整个星期都不一定能卖十几套，但光这个周末我们就卖了超过30套，从早到晚我连吃饭的时间都没有”。 但整体市场回暖程度还不明显，还需要时间“烘焙”——数据显示，2022年1月，广州新房网签成交9256宗，虽同比下跌超过三成，但对比近半年，已是成交第二高，仅次于2021年12月；但二手房则成交仅7014宗，环比微升0.9%，同比减少55.4%。业内人士表示，随着传统旺季“金三银四”的临近，以及需求端改善性政策的发力，回暖已经成为广州的大趋势，“市场还在修复中，3月份应该会更好一些”。【热点聚焦】楼市政策频送暖:销售Q2回暖，投资Q3企稳近两年，国家对房地产行业严加管控，在“房住不炒”的定位下，楼市普遍降温。自去年9月底以来，房地产融资“政策底”逐渐显现，但是市场行情仍无起色。进入2022年，房地产政策宽松逐步由供给端转向需求端，房地产市场又将如何转向？ 博览财经分析认为——●房地产销售持续走弱，核心原因是需求萎缩。因此，进入2022年，房地产政策宽松由供给端转向需求端，且力度在逐步加强。●房贷利率持续下滑，房地产销售有望在二季度开始回暖，房地产投资有望在三季度开始企稳。●供需两端政策持续改善，房地产基本面有望加速企稳，房地产开发和物管板块有望企稳回升。房地产景气度持续低迷，政策宽松由供给端转向需求端 （1）销售持续走弱，房地产市场仍然低迷销售端来看，目前销房地产售仍在探底，三四线城市销售压力更大。自2021年7月以来，全国商品房销售面积将连续7个月呈现同比负增。2022年1月份三线城市商品房成交面积同比为-51.5%，一线城市和二线城市分别为-30.3和-13.3%。资金端来看，融资政策自去年9月开始陆续出台，但房企资金链压力仍存。数据显示，一直到2021年12月，房企资金情况仍在不断恶化，12月自筹资金、国内贷款和销售回款当月同比分别为-9.8%、-31.6和-21.8%。 施工端来看，新开工仍在下行，房企资金紧张是主要制约因素。（2）需求萎缩是市场低迷的主因，政策宽松由供给转向需求2022年以来，房地产需求端放松可以划分为两个阶段。 第一阶段为年初至2月中旬，放松以公积金、购房补贴、人才政策为主，放松力度比较温和。第二阶段为2月17日至今，需求端放松进一步加强，主要包括三个方面：（1）非限购城市下调首套首付比例；（2）房贷利率下调；（3）房贷放款节奏加快。 整体来看，当前房地产需求仍然疲弱，在“稳增长”压力下，预计后续房地产政策仍存放松空间。政策持续宽松下，房地产市场何时将迎来拐点？（1）房贷利率持续下滑，房地产销售有望在二季度企稳回升房贷利率是地产销售的反向领先指标，一般领先一到两个季度。虽然数据显示，103城个人住房贷款平均利率已经连续5个月下降，并且放款周期也在不断缩短。但央行每季度发布的个人住房贷款加权平均利率显示去年四季度房贷利率仍在上升。 随着2022年1月5年期LPR调降，预计一季度该指标将下行，则二季度房地产销售将有所改善。销售回款占房企资金来源的50%以上，因此销售对投资具有领先作用。结合新开工数据看，今年北京的首轮土拍整体热度相比去年二三轮土拍有所回暖。而百城土地成交面积领先新开工面积约半年，若百城土地成交面积在一季度回暖，房地产销售在二季度将有所改善，则房地产投资有望在三季度开始企稳。（2）政策助力下，房地产板块将如何表现？ 虽然当前房地产行业问题犹存，但基本上都已反映到估值上。目前，房地产板块估值仍处历史最低水平。随着房地产供需两端政策的持续改善，地产基本面有望加速企稳，房地产开发和物管板块行情有望企稳回升。短期来看，伴随着非限购地区较大力度的政策放松，布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益；中长期看，随着楼市企稳回升，低估值且经营相对稳健的头部房企将持续受益； 此外，物管龙头也将受益于地产压制的解除，估值有望修复。【热点评论】商品大涨，美油七年首破100美元！投资者担忧战争对全球经济的影响，欧美股市3月“开门黑”，欧元区蓝筹股指跌4%，和跌近4%的德股双双创一年新低，三大美股指盘中至少跌超1%，道指一度跌近800点，和标普均曾跌超2%。彭博大宗商品现货指数周二涨幅曾达4.1%，创2009年以来最大盘中涨幅。修建北溪2号天然气管线的瑞士公司考虑破产。欧洲天然气飙涨，两个月来首次一日至少涨超20%。虽然国际能源署（IEA）的成员国一致同意将联合释放6000万桶油储，但国际原油期 货不为所动，盘中涨幅至少约10%，美油七年多来首次盘中和收盘突破100美元关口。全球能源成本很快将达到40年最高点！由于出口占比巨大，短期内想要抵消俄在能源方面的影响几乎是不可能的。俄罗斯占欧洲天然气进口的40%，原油进口的24%。考虑已经非常紧张的供需，哪怕仅制裁俄石油供应的10%，就可能将全球能源成本推高至40年的最高点。由于2020年国际油价的异常低迷导致的投资削减以及环境压力，全球能源供应早已紧张不已：一方面，OPEC+的闲置产能正在走低，最近降至300万桶/日以下。另一方面，由于历史回报率低和财务压力，美国页岩油供应的价格弹性下降了一半。正是基于此，美国银行才认为，在库存异常低、供应更受限，叠加俄乌危机催化下，油价有望达到120美元/桶。俄乌冲突“倒逼”全球新能源狂欢！ 3月1日WTI油价突破100美元，在传统能源价格大幅上行的背景下，新能源更加受到投资者乃至各国政府的青睐，将成为此次危机的“最大赢家”——拜登呼吁对新能源实施税收抵免、成立气候基金；中国工信部强调“加大光伏等装备供给”；德国则拟将100%实现可再生能源发电的目标提前15年完成（从2050年提前至2035年）；预计欧洲各国新能源发展均将进入新的加速阶段，未来五年有望实现30%-35%的复合增速，带动全球装机增长。欧央行“货币正常化”进程正在被打断！随着欧洲也加大了对俄制裁，地缘冲突的升级，增加了经济下行风险，这将导致各国央行在政策收紧时更加慎重。如果俄乌紧张局势持续到2022/23年冬季，欧洲可能出现能源配给。而较高的天然气和能源价格将推高地区整体通胀，对消费者购买力和企业部门利润造成巨大的下行压力。这将在短期内推高欧元区滞胀风险、导致欧元区经济前景下行，未来可能需要力度更大的财政支持才能扭转，欧央行的货币政策正常化进程也将被打断。考虑到地区经济疲弱以及对俄罗斯的能源敞口增加，欧洲央行可能会更加谨慎。 【申明】：凡注明“博览财经分析”、“博览财经研报”、“博览财经观察”均为博览财经独家原创；注明“博览财经消息”、“博览财经报道”均是博览分析员对公开信息的选择性去粗取精，挖掘信息中有价值的情报，不能等同新闻传媒。凡注明“博览财经特稿”的文章，是博览财经承接原作者拟表达的原意的基础上进行了汇编与整理，请原作品作者与我司联系稿酬。无论原创或提炼的研究资讯，在研究分析、提炼过程中，所引用或注明的全部或部分公开信息，博览财经只保证其来源的客观性，对引用公开信息的客观真实性、准确性和完整性不作任