房地产行业更新：结束10年需求紧缩政策，进入新10年宽松周期

新市民的提法，属于针对需求端政策的宽松，结合郑州的宽松政策，需求端宽松和供给端压制已经成为当前政策的主流，这和过去需求端紧缩和供给端宽松形成完全不同的格局。过往调控，针对需求端一直属于持续收紧的状态，而对于供给端则是周期性的宽松和紧缩，例如2017年，各大二三线城市均出台了限购限贷限价限售的四限政策，但却大幅度放宽了房企的融资渠道，包括公司债、ABS、海外债等等。最后，房企拿地带来的扩表行为，通过土地信用实现了大量的信用派生，推动资产价格出现上涨。这一轮周期当中，无论是当前针对新市民的提法，还是郑州一揽子宽松政策的出台，本质上是给需求端进行解绑。针对房企这一供给端，目前政策相对克制，更多的是维稳政策。因此，松需求、稳供给是本轮宽松周期最大的特征。 经历了持续10年的需求端持续收紧，大背景是城镇化率加速带来的人口大量进城，在当前城镇化率带动的人口流动进入尾声时，可以预期未来需求端政策将持续宽松，回到正常状态。当前我国需求端政策在全球范围内都属于最严格的政策，包括首付比例、贷款利率、税费等，这主要是平滑过去人口进城带来的需求爆发。我们在此前深度报告中已经提到，按照可进行国际比较的城镇化率口径，中国当前已经达到了70%，未来城镇化率提升带来的人口流入已经大幅度衰减，因此，对需求端的平滑使得政策有必要进入到持续宽松区间。过去10年，需求端政策层层加码，预计也将在未来回归到正常水平。 确定经济增长目标保持在5.5%左右，房地产行业的贡献必不可少，维稳政策的必要性进一步增大 。需求端的政策宽松，一方面可以扭转居民预期，另一方面地产投资方面也能够有正向劳动，考虑房地产行业在经济当中的重要性，完成5.5%左右经济增长目标，必不可少的就是房地产行业的平稳健康发展，我们认为，进一步的维稳政策也将陆续出台。推荐央国企中的保利地产、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华润置地、中国金茂、绿城中国、中海物业、华润万象服务等；优质民企中的金地集团、滨江集团、金科股份、中南建设、融创中国、融创服务、旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、宝龙商业，受益我爱我家、招商积余、碧桂园服务。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 表1:重点公司盈利预测 表2:重点物业类公司盈利