对3月5日“两会”政府工作报告房地产相关内容的点评：需求侧改善房信贷有望提升，供给侧地产债发行有望放量

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年3月5日 行业研究 需求侧改善房信贷有望提升，供给侧地产债发行有望放量 ——对3月5日“两会”政府工作报告房地产相关内容的点评 房地产（地产开发） 事件：3月5日“两会”政府工作报告“支持更好满足购房者的合理住房需求” 3月5日，全国“两会”隆重召开，李克强总理作政府工作报告，提出“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。 详见附录表1：历年全国“两会”政府工作报告房地产相关内容（2016-2022）。 点评：需求侧改善型购房信贷有望提升，供给侧地产债发行有望放量 1）我们在前期报告中提出，“多孩政策”+“父母同住”，改善型购房的合理需求提升明显，但当前个人住房贷款90%以上用于支持首贷房 ，部分城市的改善型购房首付比例较高，导致房屋置换的资金缺口较大，目前的改善型客户无法通过出售自有房屋而筹集到足够的首付款，大幅压制了改善型需求。一线城市和部分热点二线城市的改善型购房需求存在集中释放的可能，部分城市如北京/上海的中高收入人群存在结构性加杠杆的可行性。 详见我们2月25日的外发报告《提升改善型购房的信贷支持，满足合理的改善型购房需求——对2月24日国家住建部新闻发布会的点评》。 此次“两会”政府工作报告明确提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理购房需求”，我们认为“多孩政策”和“居家养老”所带来的合理改善型购房需求有望获得进一步支持，改善型购房信贷支持力度有望进一步提升，可能的支持方式包括但不限于放宽“认房/认贷”标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等，方式选择和具体落实将由地方政府“因城施策”执行。 2）2022开年以来，尽管央行、银保监会等多方释放资金面积极信号，但由于融资主体和金融机构对房地产行业的信心尚未全面修复，房企境内债融资仍旧呈现疲软态势，2月单月房企境内债发行301亿元（1月和2021年12月的同口径数据分别为325亿元、433亿元），1-2月累计发行626亿元，累计同比下降37%。展望2022全年，我们认为随着房地产行业流动性持续舒缓，支持商品房市场更好满足购房者合理购房需求，市场主体信心进一步修复，后续供给侧地产债发行有望改变疲软态势，发行规模将会出现明显提升。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。2）在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级；3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会政府工作报告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改善房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，推荐万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：全球通胀预期推升地产开发成本、新冠疫情影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企仍有信用违约的风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220225-提升改善型购房的信贷支持，满足合理的改善型购房需求——对2月24日国家住建部新闻发布会的点评 20220220-不要误读“房地产去金融化”，优质房企引领“新四化”升级——房地产行业动态跟踪报告 20211212-中央再提“因城施策”，部分区域购房限制措施有望加速退出——对12月10日中央经济工作会议房地产相关政策的点评 20211206 全面降准对“杠杆稳健型”民企地产更为利好——对12月6日央行宣布全面降准的点评 20211110 “α风险”修复进入执行阶段，龙头房企配置价值凸显 ——对11月10日房地产板块大涨的点评 20211023 让“炒房者”知难而退，让“住房者”心愿得偿——对10月23日全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点的点评 20211016央行释疑“α风险”，房地产市场悲观情绪进一步修复——对10月15日央行三季度金融统计数据新闻发布会的点评 20210928 央行定调“双维护”，房地产市场悲观情绪持续修复——对9月28日房地产板块大涨的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 附录 表1：历年全国“两会”政府工作报告房地产相关内容表述（2016-2022） 年度 历年“两会”政府工作报告房地产相关内容表述 2016年 推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。 2017年 因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。 2018年 更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。 2019年 深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。继续推进地下综合管廊建设。 2020年 深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民、无障碍设施，让城市更宜业宜居。 2021年 保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。 2022年 继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 资料来源：中国政府网，光大证券研究所整理 表2：重点上市公司的盈利预测、估值与评级 证券代码 公司名称 收盘价 (港元/元) EPS(港元/元) 2020-2023 EPS三年 CAGR P/E(x) 股息率(%) 2020A 投资评级 20A 21E 22E 23E 20A 21E 22E 23E 本次 变动 000002.SZ 万科A 18.71 3.57 3.06 3.16 3.29 -2.7% 5.2 6.1 5.9 5.7 6.68 买入 维持 600048.SH 保利发展 17.02 2.42 2.30 2.41 2.55 1.8% 7.0 7.4 7.1 6.7 4.29 买入 维持 600383.SH 金地集团 13.90 2.30 2.10 2.29 2.51 3.0% 6.0 6.6 6.1 5.5 5.04 买入 维持 001979.SZ 招商蛇口 14.58 1.46 1.23 1.24 1.31 -3.5% 10.0 11.9 11.8 11.1 4.39 买入 维持 601155.SH 新城控股 31.05 6.79 7.55 8.80 10.27 14.8% 4.6 4.1 3.5 3.0 6.60 买入 维持 000656.SZ 金科股份 4.65 1.30 1.39 1.56 1.72 9.8% 3.6 3.3 3.0 2.7 9.68 买入 维持 2202.HK 万科企业 17.62 3.57 3.06 3.16 3.29 -2.7% 4.0 4.7 4.5 4.3 8.51 买入 维持 0688.HK 中国海外发展* 24.20 3.47 3.67 3.93 4.34 7.7% 5.6 5.3 5.0 4.5 4.88 买入 维持 0081.HK 中国海外宏洋集团* 4.39 1.28 1.41 1.64 1.85 13.1% 2.8 2.5 2.2 1.9 7.86 买入 维持 1109.HK 华润置地* 38.25 3.39 3.53 3.96 4.50 9.9% 9.1 8.8 7.8 6.9 3.87 买入 维持 0960.HK 龙湖集团* 40.25 3.08 3.39 4.03 4.78 15.8% 10.6 9.6 8.1 6.8 4.28 买入 维持 0817.HK 中国金茂* 2.57 0.56 0.50 0.54 0.62 3.5% 3.7 4.2 3.9 3.4 10.12 买入 维持 0123.HK 越秀地产* 7.87 1.30 1.37 1.38 1.54 5.8% 4.9 4.7 4.6 4.1 1.52 买入 维持 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2022-03-04；汇率按1HKD=0.8096CNY换算 注：上表A股地产上市公司的股价和EPS（基本）均以人民币计价；H股上市公司的股价以港币计价，EPS以人民币计价，*为EPS（核心） 中庚基金 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 行业及公司评级体系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上 增持 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性 未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持 未来6-1