百强房企月度销售报告：2月销售整体下行，基本面仍待改善

1-2月TOP100房企操盘销售金额同比下降43.2%。根据克尔瑞公布的2022年1-2月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售金额为9266.5亿元，同比降低43.2%，增速较1月降低3.5个百分点；权益口径销售金额为7329.8亿元，同比降低44.8%，增速较1月降低2.6个百分点，权益比79.1%。 各梯队操盘销售金额同比增速、门槛均出现较大幅度的下滑，腰部房企门槛降幅最大。销售规模方面，2022年1-2月TOP10房企实现操盘口径销售金额3830.9亿元，同比下降41.2%；TOP11-20房企实现操盘口径销售金额1506.1亿元，同比下降48.2%。门槛方面，从2022年1-2月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP31-50房企，同比下降40.1%；TOP51-100房企排名第二，同比下降40.6%；跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降49.2%。 龙头公司方面，2月操盘销售金额同比全线萎靡，TOP20仅1家同比正增长。从2月单月操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为407.0亿元，其次为万科地产、融创中国、保利发展、绿城中国，分别实现销售金额306.9、213.8、193.2、127.3亿元。从1-2月累计操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为876.8亿元，其次为万科地产、融创中国、保利发展、绿城中国，分别实现销售金额637.6、477.9、453.2、273.5亿元。 销售遇冷主要有以下三方面原因：（1）春节期间受疫情影响，返乡潮仅在部分地区出现，规模不及预期；（2）行业仍处于较为艰难时刻，去年较为严厉的调控对地产供给端形成显著压制，包括“三道红线”、贷款集中度、预售资金监管等政策影响流动性；供地端“两集中”政策打乱房企周转节奏，导致多数房企供货结构受到影响，1-2月部分城市开盘楼盘较少、质量低，进而影响购房者的需求；（3）自去年房贷利率提升、房贷额度收紧，需求端一直较为萎靡，叠加房地产税试点等不确定因素，楼市观望氛围较浓。新年伊始虽然多地对需求端的政策出现放松，但力度尚显不足。 考虑到“因城施策”背景下已有多地在需求端进行实质性的放松，包括降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、提供购房补贴等，可以判断政策底已经显现。但从1-2月楼市反应的情况看，目前政策力度尚不足够，预计有更多政策利好在途。 投资建议：基本面仍处于底部，但政策宽松方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。此前我们判断，本轮政策力度尚显不足，我们预计更多政策利好在途，主要方向在改善企业资金面、需求侧等。目前从销售情况看，基本面下行仍未触底。我们认为，“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注房企包括：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润臵地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。 风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，房地产税政策力度超预期，房企信用违约及其影响扩散风险。 一、2月百强房企操盘口径销售额同比下降47.2%，降幅创近一年新高 受春节假期及返乡臵业潮不及预期影响，2月行业销售整体下行，基本面仍待改善。销售金额方面，1-2月TOP100房企操盘口径销售金额同比下降43.2%，2月单月同比下降47.2%；分梯队看，各梯队销售金额同比增速、销售金额门槛均出现较大幅度的下降。 销售遇冷主要有以下三方面原因：（1）春节期间受疫情影响，返乡潮仅在部分地区出现，规模不及预期；（2）行业仍处于较为艰难时刻，去年较为严厉的调控对地产供给端形成显著压制，包括“三道红线”、贷款集中度、预售资金监管等政策影响流动性；供地端“两集中”政策打乱房企周转节奏，导致多数房企供货结构受到影响，1-2月部分城市开盘楼盘较少、质量低，进而影响购房者的需求；（3）自去年房贷利率提升、房贷额度收紧，需求端一直较为萎靡，叠加房地产税试点等不确定因素，楼市观望氛围较浓。新年伊始虽然多地对需求端的政策出现放松，但力度尚显不足。 具体看，根据克尔瑞公布的2022年1-2月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售金额为9266.5亿元，同比降低43.2%，增速较1月降低3.5个百分点；权益口径销售金额为7329.8亿元，同比降低44.8%，增速较1月降低2.6个百分点，权益比79.1%。 2022年1-2月TOP50强房企操盘口径销售金额为7736.9亿元，同比降低43.7%，增速较1月降低4.6个百分点；权益口径销售金额为6005亿元，同比降低45.9%，增速较1月降低3.8个百分点，权益比77.6%。 从2022年2月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额4016亿元，环比下降23.52%，同比下降47.16%，同比跌幅扩大7.47个百分点。TOP100房企实现单月权益口径销售金额3223亿元，环比下降21.50%，同比下降47.78%，同比跌幅扩大5.53个百分点。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 各梯队销售金额同比增速均出现较大幅度的下滑，腰部房企降幅最大。从2022年1-2月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP31-50房企，同比下降40.1%； TOP51-100房企排名第二，同比下降40.6%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降49.2%。 从2022年1-2月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP51-100房企，同比下降39.3%；TOP31-50房企排名第二，同比下降41.5%。跌幅最大的是TOP11-20房企，同比下降50.1%。 具体看各梯队数据，2022年1-2月TOP10房企实现操盘口径销售金额3830.9亿元，同比下降41.2%；操盘口径销售面积2960.8万方，同比下降40.8%；权益口径销售金额2781.7亿元，同比下降45.5%，权益比重72.6%。 2022年1-2月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额1506.1亿元，同比下降48.2%； 操盘口径销售面积994.7万方，同比下降44.6%；权益口径销售金额1145.5亿元，同比下降50.1%，权益比重76.1%。 2022年1-2月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额1026.2亿元，同比下降49.2%； 操盘口径销售面积693.1万方，同比下降49.3%；权益口径销售金额873.2亿元，同比下降46.7%，权益比重85.1%。 2022年1-2月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额1373.7亿元，同比下降40.1%； 操盘口径销售面积839.4万方，同比下降40.9%；权益口径销售金额1204.6亿元，同比下降41.5%，权益比重87.7%。 2022年1-2月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额1529.6亿元，同比下降40.6%； 操盘口径销售面积837.4万方，同比下降47.2%；权益口径销售金额1324.8亿元，同比下降39.3%，权益比重86.6%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 各梯队销售门槛均出现不同程度的下降，对比2022年1-2月与去年同期操盘口径销售门槛，跌幅最小的是50强门槛，跌幅最大的是100强门槛。具体看，10强门槛从343.0亿元下降至193.3亿元，同比下降43.6%；20强门槛从242.4亿元下降至127.9亿元，同比下降47.2%；30强门槛从158.7亿元下降至85.7亿元，同比下降46.0%；50强门槛从80.0亿元下降至50.6亿元，同比下降36.8%；100强门槛从33.1亿元下降至16.7亿元，同比下降49.5%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 考虑到“因城施策”背景下已有多地在需求端进行实质性的放松，包括降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、提供购房补贴等，可以判断政策底已经显现。但从1-2月楼市反应的情况看，目前政策力度尚不足够，预计有更多政策利好在途。 二、TOP20操盘口径销售额全面下滑，平均同比跌幅达39.4% 龙头公司方面，2月销售同比全线萎靡，TOP20仅1家同比正增长。从2022年2月单月操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为407.0亿元，其次为万科地产、融创中国、保利发展、绿城中国，分别实现销售金额306.9、213.8、193.2、127.3亿元。从单月操盘口径销售金额增速看，TOP20房企仅1家实现同比正增长。其中仁恒臵地同比表现最佳，单月同比增长45.2%，其次为建发房产-17.3%、华润臵地-24.4%、新城控股-27.3%、万科地产-29.8%。滨江集团、中国金茂、龙光集团表现最差，其中滨江集团单月同比下降69.1%。 从2022年1-2月累计操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为876.8亿元，其次为万科地产、融创中国、保利发展、绿城中国，分别实现销售金额637.6、477.9、453.2、273.5亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP20房企仅1家实现同比正增长。其中仁恒臵地同比表现最佳，单月同比增长27.2%，其次为华发股份-15.5%、建发房产-20.3%、碧桂园-24.2%、华润臵地-25.2%。中国金茂、龙光集团、滨江集团表现最差，其中中国金茂单月同比下降60.1%。 图表8：TOP20房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况（单位：亿元） 图表9：TOP20房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况（单位：亿元） 三、投资建议 基本面仍处于底部，但政策宽松方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。此前我们判断，本轮政策力度尚显不足，我们预计更多政策利好在途，主要方向在改善企业资金面、需求侧等。随后多地首付比例降低，印证需求侧政策改善逻辑。我们认为，“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注房企包括：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润臵地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。 风险提示 疫情影响超预期，销售超预期下行。