电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022年2月17日 碧桂园服务（06098.HK） 碧桂园服务还能救几家？ 核心观点： 在物业并购潮中，碧桂园服务以一己之力，给予了部分企业一丝自救希望，对蓝光发展、富力地产、中梁控股施以援手，但就企业这一主体来说，力量也有限。“房住不炒”的政策边界下，暴雷企业仍在不断涌出，行业阵痛之下，碧桂园服务又能救助多久？救助多少呢？救助之后，自己的路又将怎么走通？ 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2021年下半年开始，行业的变化太过迅速，每日都会有新的事件产生，而多数的新事件都并不让人欢欣鼓舞，或焦虑，或忧愁，所知所感，压力甚深。违约，暴雷，裁员都成为高频词，即使无意传递负面情绪，但实实在在的行情和现状，着实让人感觉到寒冷和冰冻。个体能力有限，不能统筹全局，多数企业只能关注于自己的一亩三分地，基于此，能给予他人帮助，也愿倾力而为之，能救一把是一把，能拉一下是一下。 在物业并购潮中，碧桂园服务以一己之力，给予了部分企业一丝自救希望，对蓝光发展、富力地产、中梁控股施以援手，但就企业这一主体来说，力量也有限。“房住不炒”的政策边界下，暴雷企业仍在不断涌出，行业阵痛之下，碧桂园服务又能救助多久？救助多少呢？救助之后，自己的路又将怎么走通？ 目录 引言 .................................................................................................................................................. 2 1、不能拉企业出泥沼，但着实也给了信心 ................................................................................. 2 2、阵痛持续，碧桂园服务还能救多久？帮多少？ ..................................................................... 3 3、驰援同行之后，又该如何走通自己的路？ ............................................................................. 4 1、 不能拉企业出泥沼，但着实也给了信心 2021年，房企频频出现流动性压力，暴雷事件层出不穷，出于自救的目的，房企首选将旗下轻资产的物业管理服务抛出去，能回流多少资金就回流多少资金，在物业管理的热潮之下，出售业务的企业也能获得一个相对不错的价格，也不失为一个不错的买卖。所以，2021年物业管理领域掀起了并购热潮，大企业并购小企业，大企业并购大企业，企业间交易的产生既在意料之中，也在情理之内。 从蓝光嘉宝到富力物业，到彩生活，再到2022年2月的中梁百悦智佳，碧桂园服务以一己之力拉了很多企业一把，这对于这些遭遇现金流压力的企业而言，碧桂园服务的扶持或也并不能从根本上解决企业眼下困境，并不能将企业从泥沼中拉出，但确实给了企业一定的信心，还能够有途径去自救，能找到企业愿意支持企业去自救，这对企业来说，还能够留存些许信心，些许希望，至少感觉还没到绝境，当资产出售无门，希望完全失去，那才是釜底抽薪的打击。 图表：碧桂园服务典型收购案例（万元、%） 收购标的名称 类型明细 收购时间 收购金额 股权占比 橙家科技 科技 2018/7/9 500 10 成都佳祥物业 物企 2018/11/26 - 100 成都清华逸家物业 物企 2018/11/26 - 100 南昌佳洁物业 物企 2018/11/26 - 100 上海睿靖实业 建筑装饰 2018/11/26 - 100 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 收购标的名称 类型明细 收购时间 收购金额 股权占比 北京盛世物业 物企 2018/11/26 68259 70 北京盛世物业 物企 2019/3/19 9000 30 港连不动产 物企 2019/7/10 37540 100 嘉凯城物业公司 物企 2019/7/12 19000 100 文津国际 报销投保、社区保险业务 2020/4/9 8411 100 合富辉煌 房地产代理服务 2020/4/28 10107 11.9 合富辉煌 房地产代理服务 2020/6/17 3568 3.5 城市纵横 广告投放 2020/7/31 151200 100 满国康洁 环卫企业 2020/10/14 245000 70 福建东飞 环卫企业 2020/10/30 87104 60 海峡能源科技 能源科技 2020/11/16 14000 25.8 四川蓝光嘉宝服务 物企 2021/2/25 543232 71.17 商贸城经营管理 商业物业 2021/4/13 920 100 贵州宏泰 增值服务 2021/4/13 200 100 广州智慧城市投资 物企 2021/4/13 160 100 深圳碧桂园商管 商业物业 2021/4/13 720 50 上海碧桂园商业 商业物业 2021/8/5 1680 100 富力物业 物企 2021/9/20 1000000 100 邻里乐 物企 2021/9/28 330000 100 湖南天环物业管理有限责任公司 物企 2021/8/1 500 100 海口新华正达空港服务有限公司 机场物业 2021/7/28 - 70 安徽诚和物业服务有限公司 物企 2021/10/8 21000 100 财信智慧生活 物企 2021/11/1 - 100 单县单州城运物业 物企 2021/12/22 - 50 中梁百悦智佳 物企 2022/2/14 - 93.76 资料来源：亿翰智库，嘉和家业 2022年2月14日，碧桂园服务一纸公告，明确收购收购中梁控股的物业公司中梁百悦智佳服务有限公司, 合共约93.76%股权，加上2021年收购的6.24%的股份，此次收购完成，中梁百悦智佳将正式成为碧桂园服务全资附属子公司，“小碧桂园”的一部分将正式成为碧桂园的一部分，戏剧性的一幕。 2、 阵痛持续，碧桂园服务还能救多久？帮多少？ 2022年1月，房企销售数据出炉之后，大家最深的感受一定是“怎么会这么差？”“1月的销售是真的差啊”。2月，人人期待的春节返乡置业潮也并没有出现，典型房企春节七天（1.31-2.6）的销售业绩均大幅下滑，多数直接跌至上年同期的1/3，数据着实难看，但想必人们也理解其中的缘由，消费者不愿意买单，不敢买单，没能力买单，市场怎么可能会有活力。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 消费者的焦虑和犹豫情有可原，对于个人或普通家庭来说，房产购置属于绝对大宗交易，不可能轻易做决定，做决策，内心的担忧战胜了对于房产的期待。 其一，对经济的担忧，收入预期悲观。经济发展向好，人们的收入也会有保障，对于未来的预期也会更偏正向。2021年中央经济工作会议指出“中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”，经济增长承压，行业发展也必然面临挑战。从微观层面的感知，或者说从普通消费者的角度出发来看，很多行业的发展都并不景气，餐饮店铺倒闭频繁，教育、互联网、房地产裁员持续，人们的收入及对未来的预期极差，聚焦于极致的刚性需求才是优先级。 还有，行业整体政策从严的趋势下，针对消费者端的政策也不乏从严从紧执行的迹象，首套房贷款利率处在高位，对于普通的真正具有购房需求的消费者而言，这种压力也犹如巨石，大概率也不太可能愿意去买房。 其二、对于房屋的正常交付和产品品质的担忧，由于部分房地产企业的频繁暴雷，让人们无形中加深了对于房企的怀疑和不信任，担心房屋不能按时交付怎么办？房屋质量不行怎么办？如果买到了不能交付的房子或者质量极差的房子，收入等同于打了水漂，到时只能是后悔莫及。 无论是哪种担忧，都深刻反映着消费者的悲观情绪，也折射出房企生存维艰的现状。消费者是其中最关键的一环，在外部融资严之愈严的当下，回款自然是最后一根救命稻草，倘若消费者都不愿意买单，即使预售资金监管全面开闸，企业又有何支撑？没那个基础。 前端不开门，后端不开窗。房地产企业未来的道路注定是难走的，怎么走，能走多远，都很难说。大家当下对于政策救市虽急切渴望，但也并没有过重的期待和预期，因为深知“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”已然划定了政策上限，和可供调整的空间，政策无论怎么动，都不可能超越已经划定好的边界，底线不能失。 所以，房地产行业将在较长时间内处于阵痛期，出清期。阵痛之下，三类企业大概率都将退出市场： 高负债、高杠杆、高周转的“三高”企业若不能在政策引导之下，实现由“高”到“低”的转变，或退出市场；重资产负担过重且无有效支撑和退出路径的企业也有可能退出市场；规模过小，毫无任何腾挪空间，偏居一隅，任何风吹草动都能动摇根本的企业也将失去空间。 房地产行业出清仍在持续，阵痛之下，不堪重压的企业都将退出市场，如果有物业管理业务，也将大概率选择出售以解燃眉之急，但到那时，价格是否还能理想，可能存在大大的疑问。而当前扮演着救世主的碧桂园服务又能再救助多少？从企业自身来说，它是否还有足够的能力去支撑对于同行的救助？即使能力仍然存在，又有多大可能不做严格的标的筛选？ 3、 驰援同行之后，又该如何走通自己的路？ 碧桂园服务花巨资去救助陷入流动性危机的企业，不仅给了企业信心，也给了行业一定信心，至少在当前来看，还没有到穷途末路的地步。回归到碧桂园服务本身，在对同行施以援手之后，自己的道路又该怎么走？ 作为理性的经济活动的参与者来说，不太可能有太多专门利人的精神和行为，做出救助 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 同行的行为背后一定有其深刻的思考在内，或者已经摸索出未来可通畅行动的路径，至于碧桂园服务内心深处的思