金科股份(000656)-特定对象调研,线上接入纪要

问：请公司介绍下目前应对市场变化的策略及公司“一稳二降三提升”的具体含义。答：国家对房地产行业的主基调一直是非常明确的，就是三稳，稳房价、稳地价、稳预期，而且我们也看到国家对坚持“三稳”这个主基调的决心和定力是持续的、一贯的。在新的行业发展环境下，企业要实现高质量发展，就必须不断去适应新的环境、新的规则，未来土地、金融、人才等各项资源将越来越朝着优秀、稳健、综合实力强的企业倾斜，因此，公司在今年初2021-2025年发展战略规划中就明确提出，未来5年公司发展方式将着力实现“两升级、三转变”，即由传统地产向科技地产升级，由传统服务向数智服务升级；由单赛道为主向多赛道协同发展转变，由高速度发展向高量发展转变，由常规发展模式向创新驱动模式转变。这是我们将长期坚定不移去努力实现的。为了更好的顺应行业和政策的变化，公司从上半年就开始着手对总体经营策略进行调整，不把规模增速作为最主要的目标导向，未来较长的一段时期内，我们将坚持“一稳二降三提升”的总体经营策略，这是适应行业发展的阶段性选择，也是公司把握房地产行业未来发展主动权作出的战略性判断、战略性布局和战略性抉择。“一稳”：指稳健发展，规模增速不再作为公司发展的主旋律，在规模增速问题上强调量入为出、稳中求进。稳健发展并非不要规模，而是根据阶段性宏观环境以及自身资源的实际情况，确定合适的规模增速，同时在稳定规模的基础上，要大力提升经营质效，进而提升公司盈利能力。“二降”是指降负债，降库存。降负债就是要保持三道红线和观察性指标要持续达标，实现发展方式进一步从融资驱动向经营驱动转变；降库存就是要大力消化辎重物业，并持续将现房存货规模控制在合理区间，切实提高存货周转率至行业标杆均值以上。“三提升”，是指提升盈利能力、提升核心竞争力、提升资产运营能力。提升盈利能力，就是把效益优先作为公司经营发展的第一原则，在稳健发展的前提下切实提升盈利水平，力争实现利润增速要明显高于规模增速；近年来，公司持续的把产品力、服务力、投资力作为公司核心竞争力进行不断的提升打磨，这也是公司坚持以客户为中心，并在未来能够持续获取优质项目、获得客户青睐、赢得竞争优势的根本。问：请问公司的近期销售情况如何。2022年全年销售计划。答：2021年11月，公司及所投资的公司实现销售金额约126亿元，房地产销售面积约144万平方米。2021年1-11月，公司及所投资的公司实现销售金额约1，742亿元，房地产销售面积约1，807万平方米。公司正有序开展各项经营铺排工作，2022年公司销售及经营计划尚未确定，后续请关注相关公告。问：请介绍公司2021年三季报的现金和有息负债情况答：公司始终致力于打造优质的平台，强化现金流安全、优化财务结构。截止三季度末，公司货币资金余额约301亿元，货币资金余额对短期有息负债覆盖更为充裕；尤其是总有息负债规模由去年末的977亿元，下降至876亿元，降低超100亿元；在有息负债期限结构上，一年内到期有息负债总额为204亿元，占比降至23%；一到三年内到期有息负债总额为515亿元，占比为59%；三年以上到期有息负债总额为156亿元，占比为18%；同时在有息负债产品结构上，我司一直坚持以低成本的银行融资为主(占比53%)，同时狠抓公开市场的债券融资(占比22%)，这两项产品融资占比达到75%，作为有益补充的其他融资占比25%。有息负债规模的降低和结构的优化为公司流动性安全筑牢了厚实的安全垫。公司主体信用等级稳步提高，境内主流评级保持AAA全覆盖，标普国际评级由B+跳级提高至BB-。持续优化的财务结构和稳健的经营风格，为公司在逆境中的发展起到了充足的保障。问：请介绍公司土地储备及2022年投资策略。答：公司优质土地储备分布非常均衡。已实现良好的地域分散布局规划：截至2021上半年，公司可售资源储备充裕、区域分布更趋均衡，公司总可售面积达7，311万平方米，其中，重庆、华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别为24%、21%、18%、18%、9%、5%。公司投资策略谨慎。对项目除去化考核外对利润也有要求，因此目前较集中在二三线城市(含新一线)。公司在全国范围内于二线及强三线城市布局相对较多。之所以会考虑有选择性地进入三四线城市，是源于公司评估很多强二线城市市场环境竞争过于激烈，利润率可视度也相对较差。反而一些三四线城市及一二线城市辐射带，售价和地价都相对较可控。 2022年，公司将继续坚持一城一策的投资策略，根据城市的基本面、与公司战略匹配度及我司补货需求、项目利润率等因素，择优参与、择机参与，每一城均有不同的投资策略。随着多元化拿地能力得到提升，通过“地产+”、收并购、城市更新等拿地方式上会加大力度，我们也有信心、有准备、有能力拿到规模大、盈利性更强的项目。