房地产行业双周报：预售资金监管有望合理放松，保租房明确贷款支持

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 1 证券研究报告—动态报告 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产行业双周报 超配 （维持评级） 2022年02月14日 一年该行业与沪深300走势比较 行业周报 预售资金监管有望合理放松，保租房明确贷款支持  近期核心观点 从行业角度，不管是基于短期的政策博弈，还是基于长期的模式改善和竞争生态改善，我们明确坚定看好地产股表现：1. 预售资金监管实质性利好出台，缓解现金压力、遏制恶性循环、修复悲观预期；2. 政策体现出监管层对房地产行业的认知更加具有现实感，房地产行业持续低迷的基本面表现，使得后续政策修复仍有空间；3. 近年快周转异化导致的过度金融化，是本轮信用危机的根源，开发模式发生根本变化，过度快周转迷途知返；4. 减值计提充分，资产负债表的修复将重启。 从个股角度，我们认为稳健型房企保持优势，高杠杆民企更具弹性，同时长久期业务价值愈发凸显，推荐金地集团、保利发展、华润置地、龙湖集团、新城控股、招商积余。  销售：景气度持续低迷，单月同比降幅扩大 从城市角度，2022年1月300城住宅销售面积为3216万㎡，环比-30%，单月同比-44%，销售景气度持续低迷。 从房企角度，2022年1月百强房企全口径销售额为5849亿元，单月同比-41%，较上期降幅扩大了4.7个百分点。  拿地：土地市场依旧惨淡，成交溢价率仍处低位 2022年1月300城住宅土地单月成交建面为4907万㎡，单月同比-61%；本年累计成交建面同比-61%，较2021年全年累计同比降幅扩大了36个百分点。300城住宅土地成交溢价率为4.2%，依旧维持较低水平。  融资：上月房企债权融资总额环比上升，房地产信托发行环比下降 2022年1月房企发行国内债券325亿元，环比-23%，发行海外债券149亿元，环比+487%，合计债权融资474亿元，环比+6%。2022年截止1月，房企累计发行国内债券325亿元，同比-60%，累计发行海外债券149亿元，同比-83%，合计债券融资金额474亿元，同比-72%。 2022年1月共发行房地产信托产品157个，规模总计109亿元，环比-64%。2022年截止1月，共发行房地产信托产品157个，规模总计109亿元，同比-85%。  重要事件 1、央行、银保监会明确保租房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；2、贵州提出2022年建设保障性租赁住房3.7万套；3、广东东莞发布《东莞市发展保障性租赁住房实施意见（征求意见稿）》；4、据财联社报道，全国性商品房预售资金监管办法已于近日出台；5、广州市住建局称目前限价政策并没有放松，且未设置房价红线；6、上海2022年个人住房房产税税率分界线提高至81948元/平米。  风险提示 1、政策超预期收紧；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 相关研究报告： 《保障房贷款集中度新规点评：正式文件出台加强信心，保障房贷款有望积极发放》 ——2022-02-09 《房地产行业双周报：多地鼓励合理住房消费，灵活规范预售资金监管》 ——2022-02-01 《房地产2022年2月投资策略：关注博弈政策之外地产股的价值逻辑》 ——2022-01-25 《LPR下调点评：稳增长提振市场信心，坚定看好行业估值修复》 ——2022-01-20 《泛地产系列报告（一）：保障房那些事》 ——2022-01-19 证券分析师：任鹤 电话： 010-88005315 E-MAIL： renhe@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷 电话： 0755-81981019 E-MAIL： wangyuelei@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人：王静 电话： 021-60893314 E-MAIL： wangjing20@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 0.60.81.01.2F/21A/21J/21A/21O/21D/21房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 近期核心观点 从行业角度，不管是基于短期的政策博弈，还是基于长期的模式改善和竞争生态改善，我们明确坚定看好地产股表现： 1. 预售资金监管实质性利好出台，对缓解现金压力、遏制恶性循环、修复政府、购房者、房企、乃至金融机构的悲观预期，都会起到最直接的作用。 2. 政策体现出监管层对房地产行业的认知更加具有现实感，房地产行业持续低迷的基本面表现，使得后续政策修复仍有空间。 3. 近年快周转异化导致的过度金融化，是本轮信用危机的根源，开发模式发生根本变化，过度快周转迷途知返。 4. 减值计提充分，资产负债表的修复将重启。 从个股角度，我们认为稳健型房企保持优势，高杠杆民企更具弹性，同时长久期业务价值愈发凸显，推荐金地集团、保利发展、华润置地、龙湖集团、新城控股、招商积余。 市场表现回顾 板块方面，2022.1.31-2022.2.13期间，沪深300指数上涨0.82%，房地产指数（中信）上涨3.86%，房地产板块跑赢沪深300指数3.03个百分点，位居所有行业第18位。近一个月，沪深300指数下跌5.04%，房地产指数（中信）下跌2.95%，房地产板块跑赢沪深300指数2.09个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌8.25%，房地产指数（中信）上涨5.11%，房地产板块跑赢沪深300指数13.36个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 50%60%70%80%90%100%110%120%2021/082021/082021/092021/092021/102021/102021/112021/112021/122021/122021/122022/012022/012022/02房地产（中信）沪深30080%85%90%95%100%105%2022/012022/012022/012022/012022/012022/012022/012022/012022/012022/012022/022022/022022/022022/022022/022022/02房地产（中信）沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2022.1.31-2022.2.13） 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 个股方面，2022.1.31-2022.2.13期间，117只个股上涨，24只个股下跌，4家个股持平，占比分别为81%、17%、3%。涨跌幅居前5位的个股为：泰禾集团（51.35%）、天保基建（23.22%）、粤宏远A（22.22%）、宁波富达（19.55%）、中国武夷（19.54%），居后5位的个股为：中房股份（-15.42%）、广宇发展（-10.49%）、*ST新城（-10.32%）、云南城投（-9.24%）、天润数娱（-8.28%）。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 行业数据跟踪 1、销售：景气度持续低迷，单月同比降幅扩大 从城市角度，2022年1月300城住宅销售面积为3216万㎡，环比-30%，单月同比-44%，销售景气度持续低迷。 从房企角度，2022年1月百强房企全口径销售额为5849亿元，单月同比-41%，较上期降幅扩大了4.7个百分点。 -10%-5%0%5%10%15%煤炭休闲服务石油石化建筑有色金属钢铁建材电力及公用事业银行非银行金融农林牧渔交通运输综合商贸零售房地产传媒纺织服装通信轻工制造家电基础化工计算机食品饮料国防军工汽车机械医药电子元器件电力设备-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%泰禾集团天保基建粤宏远A宁波富达中国武夷天润数娱云南城投*ST新城广宇发展中房股份上涨家数下跌家数持平家数 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 图6：300城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%） 图7：百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%） 资料来源: 克而瑞、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞、国信证券经济研究所整理 2、拿地：土地市场依旧惨淡，成交溢价率仍处低位 2022年1月300城住宅土地单月成交建面为4907万㎡，单月同比-61%；本年累计成交建面同比-61%，较2021年全年累计同比降幅扩大了36个百分点。300城住宅土地成交溢价率为4.2%，依旧维持较低水平。 图8：300城住宅土地单月成交及累计同比（单位：万㎡，%） 图9：300城住宅土地当月成交溢价率 资料来源: 克而瑞、国信证券经济研究所整理 资料来源: 克而瑞、国信证券经济研究所整理 3、融资：上月房企债权融资总额环比上升，房地产信托发行环比下降 房企合计发债474亿元，环比+6%，全年总规模474亿元，同比-72% 2022年1月房企发行国内债券325亿元，环比-23%，发行海外债券149亿元，环比+487%，合计债权融资474亿元，环比+6%。2022年截止1月，房企累计发行国内债券325亿元，同比-60%，累计发行海外债券149亿元，同比-83%，合计债券融资金额474亿元，同比-72%。 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002019/012019/042019/072019/102020/012020/042020/072020/102021/012021/042021/072021/102022/01单月销售面积（万㎡）当年累计同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0002019/012019/042019/072019/102020/012020/042020/072020/102021/012021/042021/072021/102022/01百强房企单月销售额（亿元）累计同比-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%05000100001500020000250003000035000400002019/012019/042019/072019/102020/012020/042020/072020/102021/012021/042021/072021/102022/01单月成交建面（万㎡）当年累计同比0%5%10%15%20%25%30%2019/012019/032019/052019/072019/092019/112020/012020/032020/052020/072020/092020/112021/012021/032021/052021/072021/092021/112022/01300城住宅土地成交溢价率 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 5 图10：房企内债当月发行额（单位：亿元） 图11：房企外债当月发行额（单位：亿美元） 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wi