请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业点评 2022年01月26日 房地产开发 如何看待和把握未来房地产行情 地产行情预计仍有持续性，2-3月业绩期若遇震荡或是较好布局时点。2-3月即将进入业绩期，由于2017-2018年获取的高价地结算以及部分城市销售均价下滑带来计提减值压力，我们预计多数房企业绩将呈现同比负增长。鉴于政策放松真正起效需要时间，房企的现金流将继续承压。届时将是黎明前最黑暗的阶段，地产行情或将发生震荡，但我们预计行业有望延续向上趋势，若遇震荡或是较好布局时点 地产股估值虽已回升至历史平均水平，但我们判断行情仍有一定空间。 1.地产行业若休克式出清将使稳增长压力剧增。2021年地产演进顺序为“政策逐渐加严—销售需求下行—新开工和拿地受影响—企业现金流受影响、收缩压力较大、扩张乏力”。自2020年末出台“三道红线”政策，2021年又陆续出台了银行房贷两集中、前融资金管控（拿地资金穿透管理）、各地四限（限购、限贷、限售、限价）加严、学区房政策调整、二手房三价合一等。初期房企融资端资金受阻，从5月起需求端逐步下行，导致经营端现金流也遇阻。再加上部分房企暴雷过后，预售资金管控加严，本就受阻的现金流更加岌岌可危，导致越来越多房企违约。今年稳增长背景下，地产行业需要调控但无法接受休克式的出清。 2.行业基本面仍处底部。2021年10月央行表态代表了真正意义上的政策转向。随即开发贷、按揭贷、企业新发债券、部分城市公积金贷款放松、部分城市预售资金监管政策宽松等陆陆续续推进。按照“政策—行业基本面—企业基本面”三层次逻辑递进，当前行业基本面仍在底部，参考之前调控周期，当前政策力度仍需加码，我们判断行情或仍有一定空间。 3.需求侧已走过长周期拐点，维持地产总量稳定可能需要政策力度继续加码。地产对于稳增长的贡献主要体现在房地产开发投资，即土地投资、施工投资以及地产带动的上下游产业链；稳增长目标达成需要地产总量保持稳定，不出现大幅下滑。与以往周期相比，当前需求侧或已走过长周期拐点，叠加部分房企“躺平”、需求侧预期改变、地产相关失业率提升，使得稳定总量小幅下滑可能需要政策加大力度 因此我们判断今年行业逻辑为：政策面持续利好—行业基本面筑底后续有望回升—国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复，并购贷相关政策打开杠杆空间。 地产股未来修复空间：我们认为头部房企有望修复至10XPE。 2018年初市场预期限购限贷放松情绪叠加之下A股地产股PE达到10XPE。美股地产稳定期企业估值中枢在10XPE左右。本轮政策力度有望超过2018年初的力度，我们认为头部房企估值中枢有望重回10XPE。从节奏上看，第一阶段（政策纠偏估值修复）估值中枢修复到7-8XPE，第二阶段（格局确立）继续修复至10XPE。 过往地产股杀估值原因主要是1.行业总量收缩；2.竞争企业数量多，导致毛利率及ROE下行。从长周期角度来说，销售总量萎缩是大势所趋。但从小周期角度看，快速下行之后将进入到一个短期的总量修复阶段。其次，因为本轮行业出清速度迅猛，使得原本企业间漫长的竞争过程被缩短，行业竞争格局确立后，国央企及部分优质民企已经恢复拿地，拿地端的毛利率也开始修复。剩下的优质企业有望ROE水平维持在10%及以上，因此我们认为本轮行情回升有两大因素：1.政策利好；2.格局确立。 投资建议：政策利好方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为，按照“政策面—行业基本面——企业基本面”的三层次逻辑来看，我们认为领涨主要逻辑在企业基本面，一线标的从其2021年业绩以及2022年潜在释放业绩能力以及拿地积极性等基本面因素判断。二线标的还需考虑所在城市基本面、现金流及融资安全性等方面。建议关注房企包括：A股保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A、滨江集团、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、华润臵地、绿城中国、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。 风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，房地产税政策力度超预期，房企信用违约及其影响扩散风险 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 夏天 执业证书编号：S0680518010001 邮箱：xiatian@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：样本城市新房成交面积同比下降31.3%，板块涨幅领先大盘0.86pct》2022-01-24 2、《房地产开发：如何看待降息对房地产影响及后续政策变化》2022-01-19 3、《房地产开发：12月统计局数据点评:拿地开工销售单月降幅略有扩大，全年开发投资增速4.4%》2022-01-18 2022年01月26日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 投资评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在5%以上 行业评级 增持 相对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 相对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 相对同期基准指数跌幅在10%以上 国盛证券研究所 北京 上海 地址：北京市西城区平安里西大街26号楼3层 邮编：100032 传真：010-57671718 邮箱：gsresearch@gszq.com 地址：上海市浦明路868号保利One56 1号楼10层 邮编：200120 电话：021-38124100 邮箱：gsresearch@gszq.com 南昌 深圳 地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦 邮编：330038 传真：0791-86281485 邮箱：gsresearch@gszq.com 地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼 邮编：518033 邮箱：gsresearch@gszq.com