家电行业双周报：保障性租赁住房推动家电新增长

家电朔望谈： 2020年中央经济工作会议专门提出“高度重视保障性租赁住房建设”，保障房体系结构逐步清晰，而在2021年7月国务院正式发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，标志着保障性租赁住房正式成为保障房体系的重要成员。在2021年下半年房地产市场商品房领域的下行的严峻形势下，保障性租赁住房相关政策的正式出台给房地产产业链带来新的变数，家电行业在新一轮的保障性租赁住房的供给中将受到哪些影响是本文的研究重点。 保障房体系租售并举，具体形态多次变化。1998年国务院颁布的“房改令”提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，还明确指出“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”，正式确立了保障房体系租售并举原则。保障房具体形态多次变化，先后经历廉租房、经适房、共有产权房、公租房等。我们经过推算得出，“十四五”期间中国修建的保障性租赁住房规模中性预期约为876万套，远超历史水平。 保障性租赁住房的交付标准和居住客群决定了开工到租客入住的整个流程中的家电需求结构。保障性租赁住房在交付标准上不同于以往的棚改保障房及经适房，其从竣工开始便要求全装修交付，实现“拎包入住”，因此我们认为可以参考精装房交付对于家电需求进行测算；同时，由于租客将主要由流动性质的外来居民尤其是青年居民构成，因此年轻客群的家电消费偏好也将重塑保障性租赁住房带来的家电增量市场。 全装交付促进2B业务渠道发展，龙头企业有望加速提升市占率集中度。 家电的B端销售对于供应商的要求较高，具体体现在对服务能力、交付能力、账期承担能力等方面的要求。由于一些小品牌无法满足庞大的产能需求，且产品质量稳定性较差、资金不够充裕等缺陷也难以支撑较长的回款周期。因此，现金流充裕、具备品牌优势、经营稳健的家电龙头企业在精装渠道、保障房渠道更有优势。因此，我们认为龙头企业在保障性租赁住房建设中相比于其他普通品牌能够获得更多销量层面的相对增量，最终加速整个行业集中度提升。 本期板块表现：本期（2022年1月10日-2022年1月23日）沪深300指数下跌0.9%，申万家用电器指数下跌3%，跑输沪深300指数2.1pcts，位列申万28个一级行业涨跌幅榜第17位。从行业PE（ TTM ）看，家电行业PE（ TTM ）为18.2倍，位列申万28个一级行业的第20位，估值处于相对较低水平。 原材料价格：本期原材料价格涨幅情况分别为：SHFE螺纹钢价格相较上期+5.1%；SHFE铝价格相较上期+2.5%；SHFE铜价格相较于上期+2.81%； DCE塑料价格相较上期+1.83%。 投资策略：近期保障性租赁住房的相关政策频频出台，预计未来五年保障性租赁住房供应数量将远超历史水平，有望为房地产下游的家电行业带来新增量，刚需性的厨电、白电品类以及顺应租房需求的小家电品类有望受益。 风险提示：行业竞争加剧，市场扩容不及预期，新品研发不及预期。 一、保障性租赁住房大规模建设推动家电行业迎来新的增长点 （一）保障性租赁住房政策回顾与海外经验总结 1、中国保障房体系的演进历程 保障房体系租售并举，具体形态多次变化。1998年国务院颁布的“房改令”提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，还明确指出“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”，正式确立了保障房体系租售并举原则。保障房具体形态多次变化，先后经历廉租房、经适房、共有产权房、公租房等。 图表1保障性住房体系的演进 保障性租赁住房出台，新的保障房体系正式确立。2017年住建部等9部委联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取了12个城市作为首批住房租赁试点，作为保障性租赁房的先行探索。2020年底住建部在召开的全国住房和城乡建设工作会议上明确指出，2021年要大力发展租赁住房，整顿租赁市场秩序，解决好大城市住房突出问题；加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。 2021年7月国务院正式发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，8月国新办在新闻发布会进一步明确指出，“加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居”，至此由公租房、共有产权房、保障性租赁住房三大支柱组成的新的保障房体系正式确立。 图表2 2017年以来关于保障性租赁住房的重要节点政策 2、海外住房保障制度经验对比 德国：建立以租赁为核心的住房保障制度，房源主要依赖居民自主物业。德国住房自有率在欧盟处于明显低位，全国过半居民选择租房居住；超高的租赁比例的背后是完善的租赁制度与对租客相对友好的租赁市场。德国居民租赁与自购房屋所享受的居民公共服务基本没有差异，外地居可享受当地医疗、养老、教育等公共资源和服务。 德国《民法典》中的《住房租赁法》对于租客利益做出了充分保障。例如，租约方面，法律默认租约为无固定期限合同，房东不得随意解除租约；租金方面，德国居民住宅租金受到严格管控，房东要上调租金，必须满足租金15个月未变、且目标租金不超过市政当局或其他城市的大小、设施、质量、位置等条件相当的同类型住房的租金标准，租金在3年内涨幅不得超过20%。 图表3德国住房自有率在欧盟中明显较低 新加坡：超低房价收入比催生超高房屋自有率。新加坡人多地狭，但住房自有率高达九成以上，是世界上拥房率最高的国家之一，这与新加坡独特的住房制度密不可分。新加坡住房体系分别由廉租房-组屋-私宅组成，其中超过八成人口居住在组屋中；除了廉租房外，组屋和私宅均可由居民购买，其中组屋由政府提供，售价受到严格控制，其房价收入比始终维持在5.5左右，远低于私人住宅的20以上，更远低于中国大陆的一线城市，较小的购房压力成为了新加坡居民高拥房率的现实基础。 图表4新加坡大多数居民居住在组屋 （二）保障性租赁住房的特点分析与规模测算 1、保障性租赁住房服务于向中心城市群集中的外来人口与年轻市民 人口向中心城市群集聚开始逐步成为官方共识。2019年《求是》杂志刊登文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》指出“产业和人口向优势区域集中，形成以城市群为主要形态的增长动力源”，“经济发展条件好的地区要承载更多产业和人口”，明确说明了未来人口将伴随产业迁移向大城市群集中的趋势；2021年3月国务院发布的“十四五”规划中提出“以促进城市群发展为抓手，全面形成‘两横三纵’城镇化战略格局”，并解释引导人口向中心城市集中的主要目的是“以中心城市和城市群等经济发展优势区域为重点，增强经济和人口承载能力，带动全国经济效率整体提升”。 图表5“两横三纵”城镇化战略格局 保障性租赁住房服务于人口向中心城市群集中的客观变化与战略规划，直接服务于外来人口与年轻市民。在引导人口逐步向中心城市群集中的过程中，户籍制度的实质性松动在所难免，而保障性租赁住房正是顺应这一点，对于申请者的户籍身份无明确要求，其定位从一开始就是服务于各大中心城市的外来迁入人口的前期居住和住宿过渡，而这一点与公租房和共有产权房形成明显区别，后者都主要面向本地户籍居民，本质上属于当地地方政府对于户籍所属居民的一种社会福利。 2、保障性租赁住房建设规模预测与历史对比 未来五年保障性租赁住房供应数量将明显超过十三五期间的公租房规模。2021年4月，住建部与国家发展改革委印发通知，要求40个城市做好2021年保障性租赁住房建设计划安排，对符合条件的项目给予中央预算内投资补助。5月，分两批召开40个城市座谈会，交流试点经验，推动加快发展保障性租赁住房，40个城市计划年内筹集建设93万套。从各种地方政府的官方信息以及前文所述的“十四五”规划关于中心城市的表述来看，我们判断这40个城市基本以直辖市、省会、计划单列市和核心城市群的经济强市为主，因此本文将以31个省会、自治区首府、直辖市和5个计划单列市以及苏州、无锡、佛山、东莞这4个经济强市作为住建部所提到的40个试点城市，并结合当地政府的相关文件对于十四五期间的保障性住房规模进行测算： 1）我们首先借鉴2014年国务院引发的《关于调整城市规模划分标准的通知》将全国城市依照第七次人口普查统计数据所公布的城镇人口分为五类，分别为超大城市、特大城市、Ⅰ类大城市、Ⅱ类大城市及非中心城市，其中非中心城市的划分依据来源于民政部《2020年民政事业发展统计公报》，全国目前共有333个地级城市，减去已算入试点40个城市的36个省会及计划单列市，共剩下297个非中心城市。 2）根据第七次全国人口普查数据，可知40个试点城市新增城镇人口，按照数据将其分类，除拉萨一城，其余均为Ⅱ类大城市及以上梯队，考虑计算的便捷性，也将拉萨算作Ⅱ类大城市，333个地级城市减去36个省会及计划单列市后得到的297座城市均归为非中心城市。 3）根据目前已更新的各个地方政府未来五年的保障性租赁住房规划，我们整理和推算出Ⅱ类大城市以上各等级城市保障性租赁住房的净新增城镇人口人均套数，可以看出能级越高的城市人均套数越多。随后用第七次人口普查全国新增城镇人口减去40个试点城市的新增人口再除以非中心城市数，得到非中心城市的平均城镇增长人口。 4）随后计算各级大城市的平均新增城镇人口，并各自计算其与非中心城市平均新增城镇人口的比例，随后将该比例系数乘以各级大城市的京新增城镇人口人均套数，并得出其他城镇的净新增人口人均套数，随后按照悲观预期与乐观预期对其他城镇的京新增人口人均套数分别乘以0.5和1.5的系数；最后再用各等级城市人均套数各自乘以其平均新增人口，再加上由住建部2022年1月20日已开工的0.6万套。 5）我们经过推算得出结论“十四五”期间中国修建的保障性租赁住房规模悲观预期为767万套、中性预期为876万套、乐观预期为985万套。鉴于当前央行对于经济提出“稳字当头”的主张，我们对保障性租赁住房的修建规模持中性预期，并在随后的规模对比及市场规模测算中将主要采用876万套的中性预期数字。 图表6各级城市保障性租赁住房套数总和 “十四五”期间保障性租赁住房建设规模远超历史水平。根据财政部统计，中国在2016-2020“十三五”期间保障房领域用于出租的公租房共投资1901.19亿元，而根据住建部统计，2021年前三季度40个试点城市开工建设保障性租赁住房72万套，完成投资775亿元，平均每套投资10.76万元，我们假定“十三五”与“十四五”期间公租房与保障性租赁住房单套投资额相等，则推算出十三五期间中国共开工建设公租房176.63万套，“十四五”期间将建设的保障性租赁住房约为“十三五”期间的五倍左右，远超历史水平。 鉴于本轮保障性租赁住房供应数量远超上一轮历史规模，因此有必要测算这轮保障性租赁住房供应数量对于家电行业的影响，现测算“十四五”期间保障性租赁住房的逐年开工与交付数量如下： 根据现有公开数据，全国已于2021年已经开工94.2万套，2022年将开工240万套，其中40个试点城市将开工190万套，则非中心城市将开工50万套。根据之前的测算2021年-2025年非中心城市将开工218.45万套；鉴于2021年7月中央才正式发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，非中心城市从出台当地的保障性租赁住房计划到实际出让地块进行开工建设需要一定周期，叠加2021年下半年地产行业的下行趋势，我们假定非中心城市的保障性租赁住房全部都是在2022-2025年四年期间开工，又因为非中心城市已确定2022年将有50万套保障性租赁住房，则将开工项目平均分摊至剩余3个年份，则我们测算得2021-2025年保障性租赁住房分别累计开工94.2、334.2、515.07、695.95、876.92万套。同时按照行业内的普遍经验