01 2021年上海土地市场 图：近五年经营性用地市场走势图 经营性用地 ——量价回升，整体市场逆势回暖 在住宅集中供地的助力下，上海经营性用地供求再创新高，供应总量达1230.3公顷，成交总量为1192.5公顷， 同比涨幅均在17%左右。政府加速了保障性用地和租赁住房用地的推地节奏，成为本轮经营性用地市场回暖的重要助力。 02 图：近五年经营性用地市场走势图 2021年经营性用地交易量的上涨助推年度土地出让金突破3000亿元，总金额达3129亿元，相较去年提升12个百分点，再度刷新历史纪录；不过整体地价水平不升反降， 经营性用地成交楼面地价同比下滑13.1%，在12860元/平方米。相较于2020年，本年度居住用地在出让规则的调整下，成交溢价受到严格管控，尽管今年也不乏热门中心城区宅地的入市，但地价水平均保持在合理区间之内。 住宅用地 ——供求走高 集中供地助力市场回暖 年内居住用地、保障性用地、租赁住房用地交投均有不同程度的扩大，三者合力提振住宅用地2021年供求重回高位，供应总量在782.1公顷，同比上涨37%，成交达749.5公顷，同比涨幅为32%。 图：近五年住宅用地成交走势图 03 ● 商品住宅用地 2021迎来住宅用地集中供应的元年，三轮集供加速商品住宅用地入市，加之年初的一波推地小高潮，全年商品住宅用地成交量已经超越2019年的最高值，达到319.9公顷，同比有18.7%的涨幅。随着“五大新城”规划的提出，政府相对提高了这 图：近五年商品住宅用地成交走势图 些区域的商品住宅用地供应量，成为这轮市场供求的主力区域。土地价格方面，开年宅地集中供应还未启动，一季度商品住宅用地成交多幅高地价高溢价地块，不过二季度开展集中供地后，竞地规则引入“中止价和最高报价”等要求，成交溢价水平受到有效抑制；下半年开始，开发商拿地热情有所衰退，市场趋于理性，底价成交逐渐成为主流。2021年全市商品住宅成交楼面地价为21691元/平方米，同比下滑21.6%，平均成交溢价率在6.4%，大幅低于2020年度的21.8%。 ● 租赁住房用地 《上海市住房发展“十四五”规划》再次强调重点发展租赁住房，故2021年政府显著加大了租赁住房用地供应，全年总计推出36幅地块，远高于2020 图：各区租赁住宅用地成交情况图 年的17幅，成交总用地面积达97.3公顷，同比增加27%。年内租赁住房用地成交主力仍是“国家队”，因此地块均以底价成交，整体成交楼面地价在3865元/平方米，同比下跌56%，本轮成 04 交主力聚焦于远郊区域，故地价水平回落幅度较大。另外值得注意的是，11月发布的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》明确后期新增的租赁住房用地都将归入保障性租赁住房体系，因此以今年第二批集中供地为起点，出让交易的租赁住房用地都将用于建设保障性租赁住房。 2021年总计11个行政区推出并成交租赁住房用地，相比2020年新增了一个区。从区域分布来看，成交主体依旧集中于外围区域，今年五大新城供应量攀升显著，尤其是南汇新城，成交10幅租赁住房用地，面积为30.6公顷，在全市总量中的占比近三成。也是在南汇新城的提振下，浦东新区年度的租赁住房交易量领跑全市，达51.7公顷。同时华为又在青浦拿下一幅超13公顷的大型租赁住房用地，助青浦区升至全市第二。另外中心城区租赁住房用地成交有所增多，虹口、黄浦、徐汇、杨浦年内均有地块交易。在成交地价方面，成交楼面地价唯一突破万元/平方米的为黄浦区，均价在11430元/平方米；最低的为青浦的华为地块。由于为大型产业项目的配套用地，故地价优惠度较高，成交楼面地价仅有1533元/平方米。 商办用地 ——量价回调 高溢价地块表现亮眼 商办用地2021年度交易总量在159.2公顷，同比2020年减少13%，整体成交楼面均价也有16%的下滑，为10224元/ 图：近五年商办用地成交走势图 平方米，成交地块的区位进一步外扩，成交楼面地价在1万元/平方米以下的用地，占比达到七成以上，导致商办用地地价水平持续走低。年内浦东、闵行、金山、奉贤成为商办用地市场交易的主力，四个区的交易规模已接近全市总量的80%。浦东新区受益于临港自贸区的持续发力，商办用地交易蝉联全市头名；闵行区则在虹桥商务区地块的推动下，商办用地成交量紧随其后；第三位的 05 金山区，今年成交一幅乐高主题园项目的配套地块，用地规模高达32公顷。 今年商办用地市场不乏市中心优质地块的交易，但都难掩嘉定区江桥镇北虹桥29-08地块的热度，该地块吸引8家企业竞争，其422.3%的成交溢价率在上海土拍历史上已经排进前十，最后成交楼面地价达到3.1万/平方米，这个价位已经超过了今年成交的虹口北外滩、徐汇滨江等热门区域商办用地的价格。从区位看地块临近虹桥商务区核心区域，周边不足1公里有轨交13号线站点，同时该地块土地面积仅3000多平方米，起始楼面地价6000元/平方米，可能是较低的总价、较好的区位加上非理性的竞价促成江桥地块的高溢价成交。 含住宅的混合用地 ——含住宅的混合用地——市场企稳 高总价地块频出 含住宅的混合用地同样在宅地集中供应的推动下，整体供应维持高位。2021年全市成交总量为266.3万平方米，与去年 图：近五年含住宅的混合用地成交走势图 基本持平；成交楼面地价在18416元/平方米，同比涨幅在8%。含住宅的混合用地市场是上海高总价土地的聚集地，年内成交总价过百亿的地块均为含住宅的混合用地，分别是176亿元的黄浦区豫园地块、111亿元的虹口四川北路地块以及105亿元的静安灵石社区地块，除此之外也有不少接近百亿的市中心地块交易，合力助推全市含住宅的混合用地的地价持续走高。 06 工业用地 ——交易攀升 临港自贸区延续产业热度 2021年工业用地成交达946.4公顷，同比涨幅为17.9%，为近五年的新高；科研设计用地成交占比扩大，助力整体地价止 图：近五年工业用地成交走势图 跌反弹，升至143万元/亩，同比涨幅近五成。本轮全市工业用地交易量走高主要归功于闵行和金山，两区年度交易量成倍增长，闵行区相比去年交易量增长了4.7倍，金山区工业用地成交同比涨幅高达5.4倍。另外本市工业用地交易体量最大的区域仍是浦东新区，在全市交易总量中的占比超过三成，其中临港自贸区效应持续发酵，2021年再度引入大批产业项目，促成42幅工业地块交易，总面积达245.1公顷，在浦东新区中的占比高达90%。 总结与展望 纵览全年土地市场呈现量升价稳的走势，住宅用地与工业用地带动市场成交回暖。住宅用地集中供应的实施提高了整体土地的供求体量，并且上海土拍规则进行了完善的调整，诸如设置中止价和最高报价，引入房地价格联动机制等，在保障房企合理利润的同时，有效控制成交溢价水平，为年度地价水平的稳定奠定了坚实的基础。另外，上海对产业项目的招商引资成果显著，已经实现工业用地成交的三连涨。从区域上看，年初“五大新城”规划提出后，推地节奏明显加快，各类用途地块加速入市，“五大新城”成为全年建设用地交投的重点区域。尤其是南汇新城，随着区域发展进入快车道，土地交易呈现高增长。 尽管土地市场整体交易数据表现向好，但住宅用地交易中仍透露出寒意，在三轮集中供应交易中，出现过多幅宅地集中终止的情况，且全年宅地多数由国有房企兜底摘得。在现金流压力下， 07 民营房企拿地意愿下滑显著。虽然年末金融环境有所改善，但短期内难以扭转资金难题，预计土地市场交易市场偏谨慎的氛围将延续到下一年。 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行 2022 年 更多楼市资讯、研究报告可以扫描下方二维码阅读 更多价格、更多功能可扫描下方二维码查询、使用