房地产行业土地前沿系列（五）：2021稳地价，2022稳成交

流拍率先增后降，国企央企托底明显。土拍市场由第一轮火爆到第二轮冷淡后在第三轮稍有回温：第一轮只有42%的城市存在流拍现象，第二轮100%的城市存在流拍现象且有五成城市的流拍率超过50%，第三轮城市流拍的比例下降为75%且只有22%的城市的流拍率超过50%。相较第一轮后两轮民企参与度大幅减少，国企央企托底现象在二三轮尤为明显。在当前的融资环境和房地产市场行情下，民企更倾向于将有限资金投入确定性高回报的地块。为了防止地块大面积流拍，大部分城市依托地方国资平台对相对低价值地块进行大范围的“兜底”拿地。 溢价率下行趋势难挡，后两轮底价成交成主流。第一轮最高溢价率高于15%的城市占比高达80%，随后二三轮中所有城市的最高溢价率均不高于15%，原因是政策上调低了溢价率的上限以及房企拿地意愿的不足。尽管第三轮集中供地放宽了出让规则，流拍率较前一批次集中供地明显下降，但多城地块以底价成交为主，房企高溢价拿地较少。十二城的土拍底价成交占比均呈现上升趋势，相较第一轮只有3个城市底价成交占比超过50%，第二轮和第三轮便上升到9个、10个城市，与国企央企托底现象吻合。 为促交易，土拍规则从严到松。第一轮土拍的火爆，使得不少城市纷纷上调第二轮土拍的规则，但是伴随第二轮土拍的大规模流拍以及民营房企参与度的大幅降低，大部分城市又纷纷调低第三轮土拍规则，主要围绕房企资质、资金要求以及配建比例三个方面进行放松：①降低参拍房企资质，取消竞拍地块数量限制；②降保证金比例和首付比例，延长土地款分期；③取消竞自持，降低配建比例。 2022年契机与难题并存。2021年在22个重点城市推出“两集中”土地政策，旨在各地探索限地价、竞配建、竞自持等稳地价的目标，引导住宅用地市场理性竞争，也为2022年留下契机与难题：①城投拿地转合作，或为民企回血的重要契机；②配建保障性租赁住房成“标配”，房企盈利面临承压；③非住用地在增加，产业+拿地将是招拍挂之外的重要补充。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，受益我爱我家，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 1.2021年稳地价：土地溢价下行，民企拿地谨慎 2021年22城三轮土拍已经结束，我们选取了京津冀、长三角、珠三角、中部和西部为代表的12个重点城市进行分析，发现土拍市场第一轮最为火爆，溢价率也是最高，随后“恒大”等事件的债务违约出现，金融机构对房企的融资再次收紧，再到对交易资金的监管，第二轮土拍哪怕是延迟开始后也挡不住流拍率的大幅提升，随后第三轮土拍开始大范围放松规则，央企国资平台托底明显。 649903 第三轮在对房企购地自有资金来源审查和禁马甲等要求不变的背景下，对房企开发资质、地块保证金比例、配建和品质要求、土地款缴纳时间等方面有所放松，降低了房企参拍资质和资金门槛，提高部分回炉地块的利润空间，但是民营房企的拿地意愿依然谨慎。 与前两轮相比，第三批集中供地在土地挂牌数量、土地成交数量、成交金额上均低于前两次，而尽管第三批集中供地多城释放了“友好”信号，但整体来看，民营房企拿地趋于谨慎，集中供地综合溢价率仍持续走低，不足第二批次溢价率的一半。 1.1.流拍率先增后降，个别城市地价调低促成交 十二城中除了合肥和沈阳（流拍率逐轮上升），其他十城流拍率均是先增后降，土拍市场由第一轮火爆到第二轮冷淡后在第三轮稍有回温。 十二城中，第一轮只有42%的城市存在流拍现象，第二轮100%的城市存在流拍现象且有五成城市的流拍率超过50%，第三轮城市流拍的比例下降为75%且只有22%的城市的流拍率超过50%。整体来看，流拍率先增后降，第三轮稍有回温，主要因为第二轮土拍政策相较第一轮明显提升门槛，但第三轮土拍政策又开始放松导致。 以流拍率降幅最大的杭州为例，杭州市第一、二、三轮土拍流拍率分别为0%、55%、0%，第三轮骤降55pct。杭州在第三轮取消了第二轮的“竞品质+现房销售”而转为“定品质”，而且降低拿地房企资质门槛，取消一年以上房产开发资质要求。同时取消了竞买地块的数量限制，由5块放宽为不设限。地块溢价率由15%下调至10%，拿地房企成本缩减，拿地积极性增高，使得市场回温明显。 表1：土拍市场由第一轮火爆到第二轮冷淡后在第三轮稍有回温 请务必阅读正文之后的免责条款部分 为降低流拍率扭转冷淡的土拍市场，个别城市在第三轮土拍调低部分项目起拍价。降地价和取消新房限价都是为了增加拿地房企的利润空间，调动房企拿地积极性。但是从集中供地结果来看，只有少数城市选择调低部分地价，更多的还是通过松绑其他规则例如取消新房限价来促成土地交易。 例如广州第三轮集中供地细则调整中，像番禺、白云的“回炉”地块，地价下降了1200元至3200元/平方米不等（不扣除配建）。苏州木渎板块向来“盛产地王”，第三轮木渎板块一宗地由合润地产底价15500元/平方米竞得，而近两年中铁、国瑞、金茂等众多房企拿下的地块，楼面价普遍在2.4万－2.89万元/平方米不等。 表2：第三轮土拍，个别城市调低部分项目地价 1.2.首轮民营房企积极，二三轮国企央企托底明显 相较第一轮，后两轮民企参与度大幅减少，国企央企托底现象在二三轮尤为明显。在当前紧张的融资环境和房地产去化率下行的行情下，民企更倾向于将有限资金投入确定性高回报的地块，尤其针对交易资金的监管出台后，民企拿地积极性。为了防止地块大面积流拍，大部分城市依托地方国资平台对相对低价值地块进行大范围的“兜底”拿地。以广州和南京为例，广州三轮国企央企拿地比例分别为52%，61%，92%，广州第三轮流拍率降低近三成的原因在于国企央企托底。南京三轮国企央企拿地比例分别为59%，73%，82%，第三轮流拍率降低近两成的原因在于国企央企托底。 图1杭州、广州和南京三轮土拍国企央企拿地占比大幅提升 以上海为例，第一轮土拍总成交金额前十有卓越、碧桂园、中骏、大华等近一半是民企；到第二轮前十，都是国企或者民企和国企共同拿地，例如路劲、象屿和招商蛇口，仁恒和越秀，浙江荣盛和临港经发集团；到第三轮前十，国资平台港城集团、金桥集团、安徽高速、浦东土地控股、浦发集团等纷纷现身托底。 表3：民营房企积极参与第一轮，央企和国资平台纷纷现身第二轮 以南京为例，第一轮土拍成交额前十还能看到新城控股、新希望、银城集团、卓越、正荣多家民营房企的身影；到第二轮前十，央企中海外、保利、华润现身；到第三轮前十，国资平台南京交通、南京颐居、南京溧水中山保障房建设、江宁城建、南京睦和置业等纷纷托底，几乎很难看到民营房企。 表4：民营房企积极参与第一轮，央企和国资平台纷纷现身第二轮 1.3.溢价率下行趋势难挡，后两轮底价成交成主流 除成都外，十一城的最高溢价率均呈下降趋势，三轮整体最高溢价率的最大降幅为天津（49pct），房企拿地成本得到有效控制。三轮土拍中 （除成都外），最高溢价率均在最热的第一轮土拍，第一轮中天津和长沙的最高溢价率均达到49%；除第一轮政策限制最高溢价的城市（如苏州15%，成都10%），第一轮最高溢价率高于15%的城市占比高达80%。随后二三轮中所有城市的溢价率普遍不高于15%，原因是政策上调低了溢价率的上限，以及拿地意愿不足。 表5：三轮最高溢价率下行趋势难挡 与众多最高溢价率逐轮下降的城市有所不同，成都三轮的最高溢价率为10%，11%，15%在逐轮递增，主要是政策上溢价率上限的提高和竞拍规则的放松，成都第一轮土拍政策限制最高溢价率为10%，第三轮则为15%。 图2三轮土拍中（除成都外），最高溢价率均在最热的第一轮土拍 十二城的土拍底价成交占比均呈现上升趋势，相较第一轮只有3个城市底价成交占比超过50%，第二轮便上升到9个，第三轮到10个城市，与国企央企托底现象吻合。第三轮底价成交占比相较第一轮提升最多的是天津、北京和广州，到第三轮土拍，广州和天津已经所有地块底价成交，其次是长沙和苏州底价成交占比均超过了90%。 表6：三轮土拍底价成交占比均呈上升趋势 通过溢价成交占比发现，合肥、杭州、北京、深圳、南京的土拍市场最为火热。第一轮12城土拍中溢价成交占比前三的城市分别是是合肥（100%）、杭州（89%）、北京 （87%）， 第二轮前三的分别是合肥（100%）、深圳（81%）、北京 （65%）， 第三轮前三的分别是合肥（88%）、杭州（74%）、南京（44%）。值得注意的是，合肥是三轮土拍中每一轮溢价成交占比均为最高的城市，由于合肥供地规模始终偏小，三轮土拍分别仅成交12宗地，8宗地和8宗地，市场需求强劲，所以前两轮土拍所有地块均溢价成交，第三轮土拍只有一块底价成交。 图3三轮土拍溢价成交占比均呈现下降趋势 1.4.土拍遇冷后供应递减，50%城市成交超过2020年 土拍市场第三轮较第一轮转冷明显，十二城中除深圳外整体供应成下 行趋势，房企拿地趋于理性。无论是成交总建面还是成交总金额，大部分城市三轮土拍都是呈现逐轮递减的态势，而且经历过第二轮土拍的大幅度流拍后，第三轮的整体供应也是全年最低的。涉宅总成交金额前三的城市分别为杭州（2198亿元）、上海（1865亿元）、北京（1845亿元），总成交建面前三的城市分比为南京（1451万方）、长沙（1430万方）、杭州（1347万方），这些城市代表了房企2021年参与度最高的。 图4：三轮土拍中成交总建面第一轮最多（万方） 图5：三轮土拍中成交总金额第一轮最大（亿元） 杭州是十二城中涉宅总成交金额最高的城市，也是房企兵家必争之地，三轮总成交金额为2198亿元。杭州第三轮复苏明显，总成交建面和总成交金额相较第二轮分别增加1.4倍和2.0倍，虽还不及第一轮的火爆，但在第三轮或略显冷淡或稍有回温的绝大部分城市中杭州回温明显。 南京是十二城中总成交建面最高的城市，三轮总成交建面达1451万方，且是供应地块数第二高的城市（共150块仅次于成都的155块）。南京为了调动房企拍地的积极性，第三批次集中供地加大了中心城区优质地块的占比，像建邺河西板块、秦淮南部新城、城东板块均有多宗优质宅地供应。 2021年采取土拍两集中政策以来，12城中50%的城市土地成交总金额大于2020年，25%的城市土地成交总建面超过2020年。12城中深圳、长沙、成都2021年土拍成交总金额提升最多，同比分别为22.5%、15.3%、13.7%；而沈阳和上海2021年土拍成交总金额减少最多，同比分别-41.5%、-24.1%。 图6：2021年25%的城市土地成交总建面超过2020年（万方） 图7：2021年50%的城市土地成交总金额大于2020年（亿元） 2.为促交易，规则从严到松 第一轮土拍的火爆，使得不少城市纷纷上调第二轮土拍的规则，但是伴随第二轮土拍的大规模流拍以及民营房企参与度的大幅降低，大部分城市又纷纷调低第三轮土拍规则，主要围绕房企资质、资金要求以及配建比例三个方面进行放松。 2.1.降低参拍房企资质，取消竞拍地块数量限制 在房企资质方面，南京对第三批出让地块的房企开发资质，从第二批的二级及以上开发资质，全部下调至三级及以上开发开发资质等；杭州第三轮取消了一年以上房产开发资质要求。 为了缓解房企现金流压力，提升拿地积极性，像南京取消了“不得联合竞买”的限制；杭州第三轮则取消了竞买地块的数量限制，由5块放宽为不设限，而且第三轮重启了勾地政策，即房企缴纳地价的10%作为“勾地金”即可获得一宗地块的参拍资格，降低拿地房企资质门槛。 2.2.降保证金比例和首付比例，延长土地款分期 在资金要求方面，苏州第三轮将保证金比例从第二轮集中出让的30%~50%全部下调至30%，并将土地出让金首付款比例由之前的60%降至50%；济南将第三轮保证金比例从第二轮集中出让的50%全部下调至20%、30%、50%不等，平均保证金比例约为35%；南京第三轮部分地块保证金比例从30%下降至20%。成都、无锡等城市也都