房地产行业国家统计局12月份行业数据跟踪：商品房销售走弱，新开工、投资提速

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 房地产行业 2019年1月22日 商品房销售走弱，新开工、投资提速 ——国家统计局12月份行业数据跟踪 房地产行业 推荐 维持评级 投资要点： 1、2018年1-12月商品房销面及销售额增速较上年均放缓。1-12月商品房销售面积和销售额累计同比分别增1.3%、12.2%，比2017年分别回落6.4个百分点和1.5个百分点。2018年全年地产销售数据走弱，2019年行业景气度进一步下行，政策预期有望进一步缓和。从我们跟踪的重点城市高频数据来看，38城1-12月新房销量累计同比降2.6%，降幅比前11个月扩大0.3个百分点，其中一二线城市分别下降0.6%、12.2%。 2、土地市场拿地热度呈理性增长。1-12月土地购置面积累计同比增速14.2%，土地成交价款累计同比增速18.0%，总体来看，18年土地市场拿地热度呈理性增长。我们看好未来一段时间的土地市场，原因在于1）房企对一二线城市长期看好，土地投资需求仍然旺盛；2）随着重点二线城市快速去化，房企有相对较强的补库存动力。 3、新开工面积提升，投资累计增速全年加速增长。1-12月新开工面积累计同比增17.2%，再次创新高，施工面积累计同比增5.2%。我们认为新开工超预期高增长源于：（1）2017年4季度及2018年1季度房企积极拿地后顺延11个月之后的开工；（2）市场上主要房企普遍采取加速开工加速回款的快周转策略。2018年1-12月份，全国房地产开发投资120264亿元，同比名义增长9.5%，房地产开发投资增速全年加速增长，但年末呈现放缓态势。我们认为2019年行业基本面大概率下行，预计房地产投资增速将缓慢下滑。 4、到位资金增速回落，定金及预付款占比维持高位。1-12月份，房地产开发企业到位资金165963亿元，同比增长6.4%，增速比1-11月份下降1.2个百分点。主要开发资金来源累计占比中，定金及预付款、自筹资金占比维持高位，分别33.4%、33.6%。央行以房贷为主的居民中长期贷款累计同比降低7%，延续18年以来的下行趋势，居民购房意愿降温。预计19年货币政策的转向将带来流动性的边际改善，12月按揭利率在近25个月以来首次出现环比下行，以及发债成本明显下行，资金存在边际性改善迹象。 5、投资建议：投资层面，我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响，预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为5%-7%。龙头房企销售速度仍有望保持15%以上的正增长。集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155）。 6、风险提示：房企偿债能力不足风险，棚改不及预期风险等。 分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号： S0130511070002 特别鸣谢 王秋蘅 ：（8610）83574699 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号： S0130511070002 相对沪深300表现图 -37.00%-27.00%-17.00%-7.00%3.00%13.00%23.00%17-1218-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-12沪深300房地产(中信) 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮】房地产行业周报：库存仍处低位，政策适度宽松将支撑未来销售 -2019.1.14 【银河地产潘玮】房地产行业周报：2018销售靓丽收官，关注政策结构化宽松 -2019.1.08 【银河地产潘玮】房地产：需求向好，供给稳定，静待政策结构化宽松-2018.12.29 【银河地产潘玮】房地产行业周报：整体融资环境逐步好转 -2018.12.10 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、商品房销售市场 .......................................................................................................................................................... 2 （一）2018年1-12月商品房销面及销售额增速较上年均放缓 ...................................................................................... 2 二、投资、新开工与土地市场 .......................................................................................................................................... 3 （一）土地市场拿地热度呈理性增长 ................................................................................................................................ 3 （二）追求高周转，新开工面积增速继续升高 ................................................................................................................ 4 （三）投资累计增速全年加速增长 .................................................................................................................................... 5 三、房地产资金面 .............................................................................................................................................................. 5 （一）到位资金增速回落，定金及预付款占比持续走高 ................................................................................................ 5 四、投资建议 ...................................................................................................................................................................... 7 五、风险提示 ...................................................................................................................................................................... 7 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 一、商品房销售市场 （一）2018年1-12月商品房销面及销售额增速较上年均放缓 2018年1-12月，商品房销售面积及销售金额累计同比分别增1.3%及12.2%。商品房销售面积增速较1-11月回落0.1个百分点，比2017年回落6.4个百分点，放缓程度大幅超过2017年（回落0.2个百分点），商品房销售额比1-11月提高0.1个百分点，比2017年回落1.5个百分点。单月销售面积同比增速从-5%回升为1%，得益于销售面积的提升，单月销售金额同比增速较上月回升3个百分点至12%。2018年全年地产销售数据走弱，2019年行业景气度进一步下行，政策预期有望进一步缓和。 图1：商品房销售累计表现/% (40)(20)0204060801002011-022011-062011-102012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-10商品房销售面积商品房销售额 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图2：月商品房销售面积、销售额及销面同比 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%-5,00005,00010,00015,00020,00025,0002011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-08月商品房销售额/亿元月商品房销售面积/万平米月销面同比/%（右） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 从我们跟踪的重点城市高频数据来看，38城1-12月新房销量累计同比降2.6%，降幅比前11个月扩大0.3个百分点，其中一二线城市分别下降0.6%、12.2%，一线城市降幅收窄，二线与上月持平，三线城市上升7.4%，涨幅略有收窄。截止十二月末，一二三线城市狭义去化周期分别为8.53、10.73、17.42个月，环比变化不大，四个一线城市中仅上海去化周期维持在4.2个月的低位，北广深的去化周期分别为16.8、8.5、12.7个月，处于高位。 图3：重点38城新房月销量情况 -40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%0500001000001500002000002500003000003500002013/12013/52013/92014/12014/52014/92015/12015/52015/92016/12016/52016/92017/12017/52017/92018/12018/52018/938城/套月均/套同比(右) 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图4：重点一二三线新房销量累计同比 -60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%2014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/10一线4累计同比二线12累计同比三线20累计同比 资