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绿色物管公司

朗诗绿色生活,019652022-01-14黄焯伟安信国际无人街角
绿色物管公司

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 绿色物管公司 朗诗绿色生活在管规模截至2021年6月约1780万平米(据第三方数据统计,截至2021年底在管面积增加至2500万平米),主要位于长三角地区,占总在管面积约85%。公司跟随集团的绿色发展策略,是中国绿色物管细分赛道中的头部企业之一。朗诗集团十分关注风控,早年未有大举加杠杆以冲规模,净杠杆比率在过去五年维持在65%以下,作为集团物管业务平台的朗诗绿色生活亦因而受惠。我们给予公司目标估值10倍2022年市盈率,相当于行业中型物管公司过往的平均估值水平,目标价为每股3.9港元,首予买入评级。 报告摘要 绿色物管公司。朗诗绿色生活在管规模截至2021年6月约1780万平米(据第三方数据统计,截至2021年底在管面积增加至2500万平米),主要位于长三角地区,占总在管面积约85%。朗诗集团于2001年初成立,一直深耕长三角,并于2004年开始实施聚焦绿色科技差异化发展战略,品牌知名度不断提升。朗诗绿色生活于2005年成,跟随集团的绿色发展策略,根据中指院的资料,按拥有两星或以上认证的绿色建筑的在管建筑面积比例计,公司在中国物业服务百强企业中排名第三位。 项目结构进一步改善。项目来源分布上,关联房企占比逐步下降。来自第三方发展商的项目于2021上半年占总在管面积及基础物管服务分部收入分别约42%及39%,2018年时分别为16.6%及16.6%,外拓比率明显有所改善,上市后公司预算约1.4亿元在并购上,并于2021年底以约1亿元间接收购新地锐意,取得639万平米的在管面积。项目业态方面,目前以住宅项目为主,占基础物业管理服务分部收入约87.8%。然而公司会进一步发展非住宅物业的物业管理组合多元化。多业态物业管理能力将让朗诗绿色生活成为综合型物业管理服务提供商。 母公司集团稳健。朗诗集团十分关注风控,早年未有大举加杠杆以冲规模,地产公司的净杠杆比在2017年以來维持在65%以下,地产公司以较低风险的小股操盘方式来扩充市场占有率,根据克而瑞数据,朗诗地产2021年操盘销售金额约465亿元,排名第60位。虽然销售规模增速较其他中型房企慢,但显示了集团对于持续稳定运营能力的重视,作为集团物管业务平台的朗诗绿色生活亦因而受惠。 首予买入评级。首予买入评级。朗詩綠色生活虽然社区增值服务收益占比较低,但凭着集团多业态的部署,未来有望逐步提升。公司计划进一步丰富现有增值服务,加入创新业务如家政、居家养老、美居等服務。公司目前的估值约为12倍/8倍的2021年/22年市盈率,低于其他中型物管公司。考虑到朗诗绿色生活及其集团的稳健发展,我们给予公司目标估值10倍2022年市盈率,相当于行业中型物管公司过往的平均估值水平,目标价为每股3.9港元。 风险提示:并购外拓市场竞争愈趋激烈;盈利能力有待改善 (31/12年结;百万人民币) 2019 2020 2021E 2022E 2023E 营业收入 432.79 600.91 768.07 1,158.42 1,675.06 增长率(%) 39.6% 38.8% 27.8% 50.8% 44.6% 净利润 34.01 65.56 71.42 127.21 189.34 增长率 (%) 34.6% 92.8% 8.9% 78.1% 48.8% 毛利率(%) 23.4% 26.7% 24.4% 25.0% 25.3% 净利润率(%) 7.9% 10.9% 9.3% 11.0% 11.3% 每股收益(人民币) 不适用 不适用 0.21 0.31 0.46 每股账面价值(人民币) 不适用 不适用 0.78 1.04 1.41 市盈率 不适用 不适用 12.43 8.33 5.60 市净率 不适用 不适用 3.30 2.48 1.83 净资产收益率(%) 35.1% 68.6% 31.7% 34.0% 37.6% 股息收益率 (%) 不适用 不适用 2.0% 3.6% 5.4% 数据来源:公司资料、彭博、安信国际预测 2022年1月14日 朗诗绿色生活(1965.HK) xx公司首次覆盖xx 证券研究报告 房地产行业 投资评级: xx买入xx 目标价格: 3.90港元 现价 (2022-1-13): 3.20港元 总市值(百万港元) 1,314 流通市值(百万港元) 353 总股本(百万股) 411 流通股本(百万股) 110 12个月低/高(港元) 1.61/7.4 平均成交(百万港元) 0.1 股东结构 田明 39.2% 南紡股份 17.4% 林勁峰 10.6% 中城國際 5.9% 股价表现 % 一个月 三个月 十二个月 相对收益 -2.3 2.8 NA 绝对收益 -0.3 0.6 NA 数据来源:彭博、港交所、公司 黄焯伟 房地产行业分析师 +852-22131402 stevewong@eif.com.hk -3691215-1.02.03.04.05.007-2108-2109-2110-2111-2112-2101-22成交额(百万港元)1965.HK恒指相对走势成交额(百万港元)股价及恒指相对走势 2 公司首次覆盖/朗诗绿色生活 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 绿色建筑的物管公司 朗诗绿色生活是港股其中一家物业管理服务供应商,2005年成立,深耕长三角地区,提供多元类型的物业管理服务及增值服务。有别于其他一般物管公司,朗诗绿色生活在绿色建筑物业管理方面较为发展成熟。根据中指院,「绿色建筑」一词通常是指在中国获住房和城乡建设部及其地方行政部门颁发「绿色建筑标识」的物业或在国际上受广泛认可的环境及建筑可持续认证体系(包括BREEAM In-Use V6 和LEED)认可的物业。根据中指院的资料,于2020年,按绿色建筑在管建筑面积计,公司在中国物业服务百强企业中排名第七位。 截至2021年6月,公司连续第四年获得中指院颁发的「中国物业服务百强服务质量领先企业」称号,并获评为「中国物业服务百强满意度领先企业」、「中国物业管理行业市场化运营领先企业」、「中国物业服务年度社会责任感企业」,同时获得上海易居房地产研究院颁发的「中国物业服务品牌特色企业 — 有温度的服务」、「中国物业服务华东品牌企业30强」、「中国物业服务企业品牌价值100强」称号和亿翰智库• 嘉和家业颁发的「中国物业服务企业最具发展特色十强」称号。 截至2021年6月,朗诗绿色生活的物业管理服务涵盖23个城市,包括18个长三角城市及5个中国其他城市。在管总建筑面积为1,780万平米,合共130项在管物业,包括109项住宅物业及21项非住宅物业,为逾130,000户住户提供服务。此外,公司的总合约建筑面积为2,490万平方米。 图1:公司发展关键里程碑 Z 二零零五年 朗诗物业管理由两位独立第三方人士共同成立,并开始提供物业管理服务。 二零零六年 朗诗集团公司以总代价人民币0.5百万元收购朗诗物业管理的全部股权。 二零零七年至二零一零年 开始在长江三角洲扩展市场版图及开始于无锡市提供物业管理服务,并进一步扩展至常州市、杭州市及苏州市。 二零零八年 获得ISO 9001 质量管理体系认证。 二零零九年 获得ISO 14001 环境管理体系认证。 二零一五年 获克而瑞研究中心及中国房地产测评中心共同评定按物业管理能力计排名第16 位,并按社区运营创新计排名第6位。 二零一七年 首度获中指院评为中国物业服务百强企业、中国华东物业服务领先品牌及中国物业服务特色品牌企业。 二零一八年 获得OHSAS 18001职业健康安全管理体系认证。 二零一九年 获中国物业管理协会认可为2019 物业服务成长性领先企业。 就独立第三方开发商所开发物业的在管总建筑面积较二零一八年大幅增加约5.0百万平方米或超过300%。 朗诗物业管理以代价人民币42,540,000元收购深绿物业管理的全部股权, 二零二零年 管理的一项物业上海朗诗虹桥绿郡成为全球首个获得BREEAM In-Use V6 认证的住宅项目。 成立广西朗诗美居,以从事提供物业代理服务。 获中指院评为2020 中国物业服务百强企业第28名。 获中指院认可为2020 ESG 贡献突出企业 Z 资料来源:公司资料、安信国际整理 关联房企为朗诗地产(106.HK)。朗诗绿色生活与朗诗地产没有从属关联,两者大股东同为田明先生。朗诗地产2021年上半年合同签约额为234亿元(人民币。下同,特别指明除外),同比增长81.6%,销量为148万平米,同比增长101.1%。根据克而瑞统计,朗诗地产2021年累计销售额全国排名第105(2020全年排名第92)、操盘销售全国排名第60(2020全年排名第72)、销量全国排名第101(2020全年排名第106)。 3 公司首次覆盖/朗诗绿色生活 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 独立第三方面积占比逐步提高 截至2021年6月,朗诗绿色生活在管项目共130个,在管面积为1,780万平米,合约面积为2,490万平米。项目来源分布上,关联房企朗诗地产所开发的项目占比逐步下降。由朗诗地产(或其合联营公司)所开发之项目占总在管面积约58%,占基础物管服务分部收入约61%;来自第三方发展商的项目占总在管面积及基础物管服务分部收入分别约42%及39%。第三方发展商项目占总在管面积及收入之比率,于2018年时分别为16.6%及16.6%,外拓比率明显有所改善。 按地区分布,公司项目大部分在长三角城市,深耕长三角一直是其长期核心战略之一,公司将不断寻求方法提升在长三角的品牌影响力,以增强在当地的市场地位,此举不但可以提高收入,同时亦有助实现规模管理的边际效益、降低平均管理成本及提高营运效率。截至截至2021年6月,公司在管的130个项目中,108 个位于长三角,占在管面积约85%。 项目业态方面,住宅项目占在管面积约96%,占基础物业管理服务分部收入约87.8%。非住宅项目的管理规模虽然较少但单价较高,因此占总在管面积约4%,却占到分部收入约12.2%。非住宅物业组合包括办公大楼、租赁性公寓、产业园区、医院及银行网点等。未来公司除了巩固住宅物管的竞争力外,还会进一步发展非住宅物业的物业管理组合多元化。多业态物业管理能力将让朗诗绿色生活成为综合型物业管理服务提供商。提供多元化及定制化的服务将提高客户的忠诚度及满意度。截至2020年,公司管理21项非住宅物业,在管总建筑面积为90万平米。于2018-20年,来自管理非住宅物业的收益分别为1980万元、3990万元及5100万元。 图2:公司管理项目规模 图3:公司在管理项目按来源分布 Z Z Z Z 资料来源:公司资料、安信国际 资料来源:公司资料、安信国际整理 图4:公司在管理项目按地区分布 图5:公司在管理项目按业态分布 Z Z Z Z 资料来源:公司资料、安信国际 资料来源:公司资料、安信国际整理 - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,0002018201920201H201H21合約建築面積在管建築面積千平方米朗诗开发的物业44%共同开发物业14%独立第三方物业42%在管理面积分布(按来源)长三角85%其他地区15%在管理面积分布(按地區)住宅物业96%非住宅物业4%在管理面积分布(按业态) 4 公司首次覆盖/朗诗绿色生活 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 重点发展外部拓展能力 截至2021年6月,公司在管面积为1780万平米,合约面积为2490万平米,在港股物管板块中,属精品型公司。与其他27家港股主要物管公司作比较,朗诗绿色生活的在管规模几乎是最小的一家。合约面积是在管面积的1.4倍,行业

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