【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于2017年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。 地产销售边际改善，家具下乡有望提振需求 ——11月地产后周期行业月报（第6期） 相关研究： 投资要点：  驱动因素追踪：高能级城市销售略有企稳，房企流动性危机仍待化解 11月商品房住宅单月销售面积为1.27亿平米，同比下降16.29%。考虑到2020年具有一定的特殊性，11月单月销售面积相比于2019年同期下降6.84%，较10月份相比降幅略有收窄，部分高能级城市的销售略有回升，整体呈现边际好转的局面。关于地产行业目前的流动性问题，我们认为在地方政府“保交房”和房企使用预售资金偿还债务诉求相悖的情况下，流动性问题短期难解。整体来看，目前地产行业并不乐观。而随着地产行业的下行，其亦将对下游的众多产业链如家具、家电等产生冲击。 竣工方面，11月单月竣工面积有所回暖，单月竣工面积高达8166.54万平方面，同比增长13.23%，扭转了连续2个月同比下降的趋势。从规模来看，单月竣工面积仍然为2017年以来11月单月的新高，整体竣工的情况相对较好，预计仍然将在短期内带动相关产业链的需求。出口方面，家具及其零件出口达69.96亿美元，同比增长1.89%，较2019年同期增长44.60%，出口数据增速回落较为明显。就如我们此前所言，家具制造业出口的高景气更多的由涨价推动而非数量推动，高速增长的持续性存疑。但整体来看，我们认为美国楼市仍然处于健康向好的状态，将带动家具等需求，整体家具出口预计将维持相对平稳的成长。  行业景气度追踪：家具社零环比有所改善，家具下乡有望提振需求 社零方面，11月单月家具类零售额167亿元，同比上行6.1%，明显好于10月份2.4%的增速，家具企业的增长有所改善。家电方面，11月零售额达1105亿元，同比增长6.6%，单月销售增速较10月略有放缓（10月9.5%）。从利润方面，10月单月利润总额同比仍然呈现下滑趋势，同比下滑7.40%,但下降幅度较9月略有减小（9月下滑12.29%），较2019年增长11.17%，利润情况略有好转。家电方面，尽管受到“双十一”大促的提振，白电市场整体仍然较为萎靡，市场普遍下行。2021年双11（W44-W46）销售额为76.5亿，同比增长0.9%，和2020年双十一基本持平，整体销售表现平淡。我们认为，经过了漫长的发展，空调市场已走入存量市场，市场竞争愈发激烈，成长空间有限。家电巨头们仍然需要找到新的增长点，以寻求市场方面的突破。 展望未来，政策层面，在12月8日国新办举行国务院政策例行吹风会上，国家发改委农村经济司司长吴晓表示，要推动农村居民消费梯次升级，实施农村消费促进行动，鼓励有条件的地区实施家具家装下乡补贴和新一轮汽车下乡。家具下乡的推行有助于部分三四线渠道建设相对较好的家具企业提振业绩。但是考虑到具体的补贴文件尚未下发，未来对于企业和行业的影响仍然有待观察。展望未来，在地产前景仍不明朗的当下，我们认为应更加关注产品消费属性更强的企业，如软体家居、扫地机器人行业的龙头企业，以尽可能减弱地产对于产业链企业的影响。 《2021年6月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据【第43期】┃商品房销售持续向好，但4月新开工面积同比下降9.3%（2021年1-4月）》 《730中央政治局会议：揭示房地产行业五大走向！》 《2019年年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代》 《一文读懂房产税的四大问题》 近十二个月行业表现 注：相对收益与沪深300相比 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库于小雨、周小龙 官方网站： www.ehconsulting.com.cn -20%0%20%40%60%20-0720-0720-0820-0820-0920-0920-1020-1120-1220-1221-0121-0121-0221-0321-0321-0421-0521-0521-06房地产指数沪深300房地产行业研究·研究报告2021年12月20日亿翰智库 房地产行业月度策略报告 目录 1引言 ....................................................................................................................................... 1 2驱动因素追踪：高能级城市销售略有好转，竣工面积重回正增长 .......................................... 1 （1）高能级城市销售略有企稳，房企流动性危机仍待化解 .......................... 1 （2）二手房市场进入冰点，竣工面积增速由负转正 ................................ 2 3原材料价格追踪：铜铝价格回落，海运费用料维持高位 ......................................................... 3 4行业景气度追踪：家具社零环比有所改善，家具下乡有望提振需求 ....................................... 5 1 房地产行业月度策略报告 1引言 11月，在政策调控和信贷持续收紧的背景下，一手房和二手房销售延续了此前的低迷态势，但整体的跌幅略有收窄，部分高能级城市的销售略有回升，整体地产销售呈现边际向好的态势。但从趋势上看，我们预计地产短期仍将下行，将逐渐对产业链形成冲击。政策方面，随着家具下乡政策的发布，预计其将在未来提振家具行业的景气度。但考虑到目前相关政策的细则尚未发布，相关的影响仍然有待观察。在目前在地产前景存在较强的不确定性的当下，我们认为应更加关注产品消费属性更强的标的，如软体家居、扫地机器人行业的龙头企业，以尽可能减弱地产对于产业链企业的冲击。 2驱动因素追踪：高能级城市销售略有好转，竣工面积重回正增长 （1）高能级城市销售略有企稳，房企流动性危机仍待化解 受政策调控与信贷收紧影响，2021年1-11月商品房住宅销售面积增速持续下行。单月销售面积为1.27亿平米，同比下降16.29%。考虑到2020年具有一定的特殊性，11月单月销售面积相比于2019年同期下降6.84%，较10月份相比降幅略有收窄，整体呈现边际好转的局面。我们认为，11月的市场成交之所以相对好转，主要是由于监管当局在市场进入冰点的情况下，对于按揭贷款的管控略有放松，银行放贷速度有所加快。2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。个人住房贷款的相对放开，带动了楼市的相对改善。 从具体的城市来看，其中，一线城市、核心二线城市、普通二线城市、三四线城市成交面积分别为365.9万平米、763.4万平米、277.6万平米、398.8万平米，分别同比下滑13.6%、14.1%、23.8%和39.1%，整体上市场仍然延续低迷的态势。尽管如此，随着居民信贷的放松，部分城市经济基本面较好的核心一、二线城市的成交呈现企稳态势。从区域来看，长三角地区的上海、南京和苏州成交面积同比分别+2.7%、-28.6%和+7.5%，整体上成交呈现小幅回升态势。珠三角方面，广州和深圳的成交面积分别同比下滑了30.9%和22.0%，尽管跌幅仍然较大，但相比于10月份，整体跌幅有所收窄。整体来看，随着按揭贷款规模的回升，部分高能级城市的楼市呈现出小幅企稳的态势。相对而言，三四线城市表现持续萎靡，同比下滑39%，跌幅较10月份进一步扩大，不同能级城市的成交呈现明显的分化态势。 企业端方面，在经历了销售额连续的下滑后，TOP200房企单月销售金额 2 房地产行业月度策略报告 环比小幅上升1.72%。但从同比来看，单月销售同比下降37.9%，延续了6月以来的低迷状态，整体市场依然较为低迷。此外，就我们持续关注的预售资金监管的问题，部分城市对预售资金的监管有所放宽。11月23日，成都市住建局发布了《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》，通知提出企业信用等级为A级及以上的企业可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度，预售资金监管有所放宽。 我们认为预售资金监管的持续加强是当前房企流动性危机的主要来源之一，部分城市放宽预售资金监管有利于缓解房企的资金压力，推动行业复苏。尽管如此，我们亦注意到部分城市如石家庄在一个月内两次加码预售资金监管，预售资金监管持续变严，是否有更多的城市加入预售资金监管放松的行列仍然值得观察。从目前的情况来看，地方政府“保交楼”的诉求和房企使用回款资金偿还债务的诉求相悖，如果没有中央层面的政策协调，我们认为普遍放松的可能性不大。考虑到2022年Q1为房企偿债的小高峰，当前房企的偿债压力巨大。整体来看，目前地产行业并不乐观。而随着地产行业的下行，其亦将对下游的众多产业链如家具、家电等产生冲击。 图表：各能级城市11月商品住宅成交面积情况（万平米） 城市名称 11月成交面积 同比 环比 一线城市 365.9 -13.6% 12.1% 核心二线城市 763.4 -14.1% 28.0% 普通二线城市 277.6 -23.8% 0.2% 三四线城市 398.8 -39.1% -23.6% 资料来源：亿翰智库 （2）二手房市场进入冰点，竣工面积增速由负转正 和新房成交类似，在经历了持续的下行后，11月亿翰智库监测城市的二手房成交面积亦出现企稳的迹象。从同比来看，11月二手房成交面积同比下滑39.86%，但整体跌幅小于10月。只有不到四分之一的城市的同比跌幅大于10月。从环比来看，除大连由于疫情关系成交面积下跌以外，其余城市的环比增速全部回正。我们认为，11月二手房成交环比改善，主要有以下两点原因：（1）房贷放松，银行的放款周期缩短，叠加部分大行的房贷利率下调，促进了二手房成交的小幅回暖；（2）部分二手房房东在当前较为严峻的市场环境下，以价换量，降价销售，二手房成交量有所放大。 我们认为，由于二手房的成交相对市场化，在一定程度上可作为一手房的 3 房地产行业月度策略报告 先行指标。尽管当前二手房成交出现企稳的态势，但考虑到当前的二手房成交面积已处于2019年以来的低位，且同比降幅仍然较大，整体的情况仍然不容乐观，行业的回暖仍待时日。 竣工方面，2021年1-11月全国住宅竣工面积49582万平米，同比上涨16.24%，整体竣工面积仍然高于2019、2018年同期水平，为3年同期最高水平，整体竣工面积居于高位。11月单月竣工面积有所回暖，单月竣工面积高达8166.54万平方面，同比增长13.23%，扭转了连续2个月同比下降的趋势。从规模来看，单月竣工面积仍然为2017年以来11月单月的新高，整体竣工的情况相对较好，预计仍然将在短期内带动相关产业链的需求。 海外市场方面，美国10月成屋销售规模达634万套，同比下降5.79%，但整体上规模仍然维持高位。库存方面，美国10月成屋库存达125万套，仍然维持在低位，美国楼市仍然处于健康向好的状态。从出口来看，家具及其零件出口达69.96亿美元，同比增长1.89%，较2019年同期增长44.60%，出口数据增速回落较为明显。就如我们此前所言，家具制造业出口的高景气更多的由涨价推动而非数量推动，高速增长的持续性存疑。从10月的制造业数量指数来看，10月家具制造业数量指数回升至100，而价格指数则从9月的111.50下滑至107.40。我们认为，随着美国财政刺激对于消费的影响逐渐减弱，美国国内的消费市场亦随之有所回落，将对家具的出口造成不利影响。根据美国咨询公司Smith Leonard对于美国经销商和制造商的市场调查报告，2021年9月的新订