www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业点评报告 ● 房地产行业 2021年12月7日 [table_main] 公司深度报告模板 政治局表态满足合理住房需求，行业进入政策 友好期 ——政治局工作会议关于房地产内容点评 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  事件：12月6日，中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。会议指出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。  政治局会议对房地产行业定调积极，继续关注后续政策落地。本次政治局会议对房地产行业的着墨较多，并且定调偏支持性政策，主要有三大要点：保障性住房、满足合理住房需求、房地产业良性循环。以往每年12月份的政治局会议中，对房地产行业的表述较少，上次对房地产行业需求支持的表述要追溯到2015年，内容为“扩大有效需求，化解房地产库存，稳定房地产市场”，随后的中央经济工作会议中对“扩大有效需求”等内容作了进一步部署安排。后续继续关注接下来的中央经济工作会议以及后续对需求、信贷、利率等方面政策的落地情况。  预计后续对需求端政策支持力度将加大。“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”与之前银保监会的“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”一脉相承。在15年政治局会议提出“扩大有效需求”之后，次年2月央行下调首套及二套的首付比例，分别下调至最低20%、30%，我们预计之后对首套和改善型住房的首付比例、利率、放宽周期等政策进行调整，有助于提振市场整体的需求。当前市场销售仍未触底，但11月环比已经出现改善，随着支持政策的落地，销售将逐步修复，但由于受到行业风险事件尚未出清、房地产税试点细则尚未出台等因素的影响，未来销售修复的速度将较以往慢一些，预计明年年中企稳。  “良性循环”下，房企信用的修复和重塑将加快。关于“促进房地产业健康发展和良性循环”，我们认为主要是从呵护市场的角度出发，防止风险外溢，接下来将进一步对房地产融资提供支持。若信贷支持力度加大，则房企流动性紧张局面将得到缓解，整体信用恢复后，从拿地、开工、销售、交付等一系列活动将得到良性循环。同时，行业出清并未结束，房企之间的并购活动将增多，行业优胜劣汰进一步加速，行业信用格局的重塑也是另一种良性循环。  投资建议：当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，政策支持力度不断加大，政策逐步从信贷端过度到需求端，根据以往经验，政策对板块估值弹性的影响大于业绩，板块估值一般在基本面处于底部区域开始抬升。行业在优胜劣汰和信用重塑的进程中进入良性循环，利好国企和具有护城河的优质民企。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建议关注优质物业管理公司：旭辉永升服务（1995.HK）、金科服务（9666.HK）、新大正（002968）、招商积余（001914）。  风险提示：风险事件发酵超预期、政策支持力度不及预期的风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7726 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 -25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%沪深300房地产(中信) 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】11月行业动态报告_销售同、环比均改善，一行两会释放积极信号 【银河地产】行业动态报告_二批集中供地基本完成，年末销售压力较大-10月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_ “金九”销售旺季转淡，央行释放维稳信号-9月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_8月销售同、环比均大幅下降，二次集中供地将迎来高峰-8月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_7月销售市场降温，物管板块回调带来布局机会-7月行业动态报告 【银河地产】行业动态报告_6月销售降温符合预期，第二批土地集中供应拉开帷幕-6月行业动态报告 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 分析师承诺及简介 本人承诺，以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。 分析师：王秋蘅，房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，2018年5月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。 评级标准 行业评级体系 未来6-12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数） 推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。 中性：行业指数与基准指数平均回报相当。 回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。 公司评级体系 推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。 谨慎推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%－20%。 中性：指未来6-12个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。 回避：指未来6-12个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。 [table_avow] 免责声明 本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券）向其客户提供。银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。若您并非银河证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险、应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理，完成投资者适当性匹配，并充分了解该项服务的性质、特点、使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资咨询建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断。银河证券认为本报告资料来源是可靠的，所载内容及观点客观公正，但不担保其准确性或完整性。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接，银河证券不对其内容负责。链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 银河证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券书面授权许可，任何机构或个人不得以任何形式转发、转载、翻版或传播本报告。特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告。 本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权。 联系 [table_contact] 中国银河证券股份有限公司 研究院 机构请致电： 深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层 深广地区：崔香兰 0755-83471963 cuixianglan@chinastock.com.cn 上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层 上海地区：何婷婷 021-20252612 hetingting@chinastock.com.cn 北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦 北京地区：唐嫚羚 010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn 公司网址：www.chinastock.com.cn