数字经济时代的城市商业重构与治理——基于数据透视的商圈识别、分类与评价美团城市创新实验室、清华大学建筑学院联合课题组2019年11月 数据透视的商圈边界识别2商圈变革的时代背景1数据透视的商圈分类3数据透视的商圈评价4重要发现及研究展望5预期应用价值6主要内容 商圈变革的时代背景1 1Part信息通信技术穿透工作、生活的所有场景数字经济l英、美、德等国数字经济GDP占比均超过60%l中国数字经济GDP占比为34.8%城市化是经济增长的最大动力之一城市化l英国、美国、德国城市化率超过80%l中国城镇化率为59.58%为城市经济及社会发展带来叠加红利数字经济+城市化信息通信技术让距离不再重要人才选择到具有美好生活的区域就业新经济优先级转变：从产、城、人到人、城、产定位转变：从生产型城市到生活型城市新城市数据来源：中国信通院《全球数字经济新图景（2019）》数据来源：WDI数据商圈变革的时代背景n数字经济+城市化：城市发展迎来大变局 10Part综合功能载体商圈是勾连消费与生产的空间载体新兴基础设施商圈是与交通、医疗和教育等同等重要的城市基础设施通用城市名片商圈是受到广泛认可的城市名片，是占领心智的显著地标商圈为活动提供空间、为消费提供场景，是城市彰显活力的核心区域n数字经济时代，商圈重要性凸显商圈渗透城市经济的核心议题夜经济：夜间商圈旅游经济：旅游商圈居民服务：便民商圈科技园区：科技服务商圈会展经济：会展商圈......商圈变革的时代背景 1Part影响因素1——人口结构调整l老龄化：截至2018 年底，我国65 岁及以上老年人口已达1.67 亿，占总人口比重为11.9%。l家庭结构小型化：1982年的我国家庭户均人口4.41人，到2017下降到3.03人，平均每个家庭人口下降了1.31人6影响因素2——经济形态变迁短缺经济丰饶经济产品经济服务经济参与经济交换经济4.413.963.443.463.133.13.023.022.982.973.13.113.0300.511.522.533.544.551982199020002001200520102011201220132014201520162017n人口结构调整、经济形态变迁推动商圈变革中国人口老龄化趋势明显家庭结构小型化趋势明显数据来源：根据中国统计年鉴整理0.02.04.06.08.010.012.014.005000100001500020000198219901992199419961998200020022004200620082010201220142016201865岁及以上人口（万人）65岁及以上人口占比（%）数据来源：根据中国统计年鉴和统计公报整理商圈变革的时代背景 1Part商圈品类雷同、缺乏差异化，品类调整变化慢，同质化、低水平竞争按照经验布局，没有从消费者角度出发，便利性差、交通拥堵问题严重竞争激烈布局不当规划建设了大量商圈，导致产能过剩，部分商圈经营状况惨淡，资源浪费产能过剩资源利用不充分，商家经营成本、营销成本高，商家存活率较低经营困难消费体验不佳商圈变革的时代背景n传统商圈饱受诟病 1Part分析方法遇瓶颈：缺乏框架，数据不足开发投资难规划：风险激增，竞争惨烈商户经商少信息：盲目发展，仰仗运气政府管理缺抓手：观念既定，经验主义生态优化无工具：品类单调，赢者诅咒商圈提升难题数字经济时代的商圈重构研究体系：数据驱动、实时动态的识别与评价研究方法：互联网大数据+城市数据研究工具：大数据分析、地理信息系统、空间句法等方法消费方式：在家、在店、在途三种场景运营方式：线上线下结合的智慧化运营宏观治理：规划、诊断、干预等决策方式数据化理念商圈变革的时代背景n直面商圈提升难题，重构数字经济时代的商圈 1PartPOI数据1交易数据2评价数据3后段部件商圈识别1后段部件商圈分类2数据基础A商圈识别、分类B静态评价I动态分析II商圈评价C发现与价值D•政府•地产、运营商•商户•消费者•互联网平台企业•......•便利度•丰富度•满意度•发展潜力及影响因素•相关性、贡献度•预警分析•选址、经营决策分析•......城市数据4•自发集聚形成•移动搜索拓展•快递服务延伸•线上互动重构•引领型•全面型•街区型•社区型•大数据•地理信息系统•空间句法•消费者选择•商家经营策略•商圈均衡发展重要发现指导实践商圈变革的时代背景n研究路线图 数据透视的商圈边界识别2 2Part传统商圈自发聚集形成的商圈边界移动搜索拓展的商圈边界依托快递服务的商圈边界线上互动重构的商圈边界数字经济时代的商圈（本次识别重点）边界模糊，难以把握20Part数据透视的商圈边界识别n数字经济时代，商圈的四重边界自发聚集形成的商圈边界打破常识，从数据透视角度重新识别商圈边界明显，内涵清晰依托空间集聚的商圈边界 集聚+辐射，是城市商业空间分布的基本规律规律认知美团平台全品类交易额是商圈规模极佳的表征指标数据选取热点分析(Getis-OrdGi*)为主线的空间数据挖掘算法选择20Part数据透视的商圈边界识别通过时空大数据挖掘、揭示商圈的集聚与辐射规律，进而识别商圈实体空间边界n数据与算法选择 12348765热点分析( Getis-Ord Gi*)增补大销售额独立地块擦除面积过大地块擦除POI数量极少地块擦除单位面积POI数量极少地块擦除交易额极低值地块商圈分割商圈1商圈2商圈320Part数据透视的商圈边界识别以热点分析为主线的商圈边界自动识别“八步法”n识别步骤 2Part图例商圈核心区范围•东多西少、北多南少•东、北部集中连片，西、南部多为城市综合体单体•东二环至东四环之间是北京商圈集中区16679111113203440051015202530354045顺义区石景山房山区东城区西城区通州区大兴区昌平区丰台区海淀区朝阳区各辖区商圈数量数据透视的商圈边界识别n识别结果——北京市为例六环内共识别出158个商圈数据来源：美团平台，数据基准为2019年2月至2019年7月 数据透视的商圈分类3 3Part品类丰富度规模直接决定了商圈的服务能级，是反映商圈影响力的关键指标，本次研究最终选取商圈的总交易额来界定商圈的商业规模商业规模丰富的消费体验是新型商圈的发展方向，本次研究从美团平台的十五个业务品类出发,通过品类构成的均衡程度来研究商圈功能的丰富度&数据透视的商圈分类n总体思路——从商业规模和品类丰富度两个方面划分商圈类型 l指标选取占地面积、交易额、POI数量等，均可反映商圈规模，经相关分析发现三者呈较强的自相关性。最终选取总交易额作为商圈的规模指标3Part商圈核心区交易额相对值分布l分布特征l交易额TOP5的北京商圈1望京2国贸-东大桥-朝阳门3双井-九龙山4 三里屯-工体5 三元桥-亮马桥数据透视的商圈分类n分类标准——从商业规模和品类丰富度两个方面划分商圈类型数据来源：美团平台，数据基准为2019年2月至2019年7月 3Part通过单指标K-means聚类，可发现北京商圈按规模分为四类比较合适，且呈头部明显的长尾分布特征。特大型：3个，望京、国贸-东大桥-朝阳门，双井-九龙山。大型：14个，三里屯、三元桥-亮马桥、朝青、中关村等。中型：19个，亦庄文化园、通州北苑、天通苑南、回龙观西大街等新城核心区或大型居住区的商业聚集区。小型：122个，大量的相对独立的商业综合体，也含有一些耳熟能详的商业集聚区，如798、奥体、西直门等。聚类分析结果大小中特大望京国贸-东大桥-朝阳门双井-九龙山丰台科技园方庄-蒲黄榆常营朝青大望路三元桥-亮马桥东直门三里屯-工体西单王府井崇文门五道口中关村五棵松-公主坟数据透视的商圈分类n商业规模——北京六环内商圈按规模不同自动划分为四个等级4数据来源：美团平台，数据基准为2019年2月至2019年7月 3Part•餐饮占据压倒性优势•丽人也有不错的表现•功能更多样的商圈，一般休闲娱乐、亲子、购物、酒店、教育培训等占比也较大。品类构成箱线图（含餐饮）品类构成箱线图（不含餐饮）特大不同体量商圈中品类构成图大中小数据透视的商圈分类n品类丰富度——北京不同规模商圈的活跃品类在结构上具有一定的趋同性，对商圈布局有借鉴意义其中，生活服务涵盖：家庭保洁、洗涤护理、家电维修、生活配送等，详见美团App。数据来源：美团平台，数据基准为2019年2月至2019年7月 3Part体验型餐饮POI数量占比65%以下，休闲娱乐、亲子、购物、酒店、教育培训占比的中位数在1.3%以上。主要分布在：城市五环以内尤其是东部片区，五环以外各大居住区内一般也有一半的商圈为体验型。功能型餐饮POI数量占比65%以上。主要分布在：五环内的北部、西部及南部，五环以外各大居住区分布较为均匀。体验型功能型n品类丰富度——按品类丰富度将北京六环内商圈划分为两类数据透视的商圈分类数据来源：美团平台，数据基准为2019年2月至2019年7月 3Part综合来看，北京商圈可以分为四大类引领型特征：超大规模、品类构成极为丰富所含商圈：望京、国贸—东大桥-朝阳门、双井-九龙山全面型特征：规模很大、品类构成比较丰富所含商圈：朝青，大望路，三里屯-工体，崇文门、方庄/蒲黄榆，常营，东直门，三元桥-亮马桥，王府井，西单，五棵松-公主坟，中关村，五道口，丰台科技园街区型特征：规模中等、部分品类的发展较有特色便利型特征：规模较小、基本以餐饮为主望京国贸-东大桥-朝阳门双井-九龙山丰台科技园方庄-蒲黄榆常营朝青大望路三元桥-亮马桥东直门三里屯-工体西单王府井崇文门五道口中关村五棵松-公主坟街区型便利型全面型引领型数据透视的商圈分类n商圈分类结果——更综合、更多样的消费体验是商圈的发展方向数据来源：美团平台，数据基准为2019年2月至2019年7月 数据透视的商圈评价4 4Part一级指标二级指标便利度是否方便到达，是消费者选择商圈作为线下消费目的地的重要指标。公共交通与道路系统的发达程度均直接影响商圈与消费者的连接效率。步行范围内交通站点数量交通设施可达性丰富度到达商圈后，品类是否丰富是影响消费体验的重要指标；“丰富”有两层含义：数量充足、结构均衡。商圈品类丰富度商圈POI数量（个）满意度消费者用脚投票，总交易额、人均订单量都客观反映了消费者对商圈的青睐程度；好评率为商圈满意度提供了直接的表征指标；在家与在店消费水平体现了商圈线上线下融合发展的程度。在家交易额（万元）在店交易额（万元）在家订单量/消费者数(个)在店订单量/消费者数(个)在家消费好评率（%）在店消费好评率（%）数据透视的商圈评价n指标体系——从便利度、丰富度、满意度三大维度构建商圈评估指标体系 商圈便利度指数4Part1国贸-东大桥-朝阳门2望京3中关村4双井-九龙山5崇文门6三里屯-工体7王府井8东直门9三元桥-亮马桥10阜成门n商圈便利度TOP10——国贸-东大桥-朝阳门、望京、中关村是最方便到达的北京商圈数据透视的商圈评价步行范围内交通站点数量交通设施可达性数据来源：美团平台，数据基准为2019年2月至2019年7月 商圈丰富度指数4Part1望京2国贸-东大桥-朝阳门3双井-九龙山4朝青5三里屯-工体6三元桥-亮马桥7亦庄新城核心区8崇文门9东直门10常营数据透视的商圈评价n商圈丰富度TOP10——望京、国贸-东大桥-朝阳门、双井-九龙山是消费体验最丰富的北京商圈品类丰富度POI数量数据来源：美团平台，数据基准为2019年2月至2019年7月 商圈满意度指数4Part1望京2双井-九龙山34三里屯-工体5三元桥-亮马桥6西单7崇文门8朝青9中关村10五道口国贸-东大桥-朝阳门数据透视的商圈评价n商圈满意度TOP10——望京、双井-九龙山、国贸-东大桥-朝阳门是让消费者最满意的北京商圈在家交易额在店交易额在家用户数在店用户数在家消费好评率在店消费好评率数据来源：美团平台，数据基准为2019年2月至2019年7月 综合指数4Part1望京2双井-九龙山34三里屯-工体5崇文门6中关村7三元桥-亮马桥8东直门9西单10朝青国贸-东大桥-朝