www.wharfholdings.comINTERIM REPORT 2021Stock Code : 0004www.wharfholdings.com股份代號 : 0004二○二一年中期報告書九龍倉集團有限公司 本產品採用 FSCTM 認證的和其他受控來源的材料。紙漿無氯氣漂染及不含酸性。FSCTM 標誌表示產品所含的木料來自管理良好的 森林；該等森林根據 Forest Stewardship Council® 的規例獲得認可。 九龍倉集團有限公司 二○二一年中期報告書1摘要• 本港豪宅市場開始走出疫情陰霾，惟發展銷售期較長增加風險。• 樓價嚴控限制了內地發展物業的回報並帶來風險。期內為無利潤兼銷情緩慢的存貨作出減值撥備。• 內地投資物業方面，奢侈品銷情表現出眾引發新商場之間的商户爭奪戰。新寫字樓之供應壓抑出租率及租金水平。• 全球供應鏈受阻為本港港口創造機會，惟碼頭缺地以致未能受惠。集團業績集團錄得基礎淨虧損港幣五億二千六百萬元（二○二○年：港幣十一億三千二百萬元）。若計入投資物業重估盈餘及其它未變現會計收益╱虧損，股東應佔集團盈利為港幣十億三千八百萬元（二○二○年：虧損港幣十七億四千一百萬元）。中期股息第一次中期股息每股港幣0.20元（二○二○年：港幣0.20元）將於二○二一年九月十五日派付予在二○二一年九月一日下午六時正名列股東登記冊內的股東。派息總額為港幣六億一千一百萬元（二○二○年：港幣六億一千萬元）。從疫情中初現復甦 九龍倉集團有限公司 二○二一年中期報告書2業務評議香港物業年初山頂豪宅分部在短時間內交易頻繁，令集團一時成為公眾焦點。投資、銷售與租務交易循環緊接，包括斥資港幣一百五十六億元購入兩幅優質地塊，以合計港幣三十四億元售出五座洋房和一個分層單位，並租出兩座洋房，月租合計超過港幣二百二十萬元。按應佔份額計算，收入增加至港幣二十四億二千九百萬元，營業盈利增加至港幣六億八千二百萬元，主要是出售77/79 Peak Road洋房的盈利確認入賬所致。集團出售其荃灣有線電視大樓及One Midtown餘下權益，所得之收益港幣五億七千三百萬元已確認入賬。山頂物業組合購入兩幅文輝道地塊後，應佔總樓面面積隨之增加一倍至近六十萬平方呎。惟此分部發展銷售期較長及資本密集度高。Mount Nicholson正好說明了山頂分部物業銷售期長的特性。該地塊在二○一○年購入，距今十一年，直至二○一六年才售出首批單位。而在期內以港幣四億九千萬元售出多一個分層單位後，仍然有十二個單位（兩座洋房及十個分層單位）未售。項目內部回報率將會因銷售期長而下降。77/79 Peak Road首五座洋房以合共港幣三十億元售出，最高呎價達港幣九萬二千一百元。當中四座洋房已於期內入賬。重建工作於二○一二年展開。中國內地發展物業針對住宅物業的現行政策及嚴控樓價的措施，令發展商所承受的發展風險大增，亦導致部分項目不再有利潤。另一方面，多個城市出現非住宅物業銷情緩慢，累積存貨使供應過剩。期內應佔減值撥備合共港幣三十六億五千萬元。如按應佔份額計入合營公司及聯營公司，收入增加64%至港幣六十九億九千五百萬元，營業盈利減少25%至港幣八億八千三百萬元。應佔已簽約銷售額達人民幣五十七億元（二○二○年：人民幣八十一億元），涉及一千八百一十五個單位共二十一萬四千四百平方米。及至六月杪，未確認銷售額為人民幣二百七十三億元，涉及面積九十萬平方米。由於沒有增購地塊，集團的土地儲備進一步減少至二百六十萬平方米。 九龍倉集團有限公司 二○二一年中期報告書3中國內地投資物業零售銷售增長勢頭持續向好，主要受奢侈品類別帶動。然而由於零售樓面供應過剩，一些業主願意以高價爭奪少數主要品牌。寫字樓方面，多個城市的新供應增加，令出租率及租金受壓。在國際金融中心商場的帶動下，收入增加45%至港幣二十六億七千七百萬元，營業盈利增加50%至港幣十七億八千萬元。長沙國金中心面積達一百萬平方米的長沙國金中心是華中地區的娛樂、餐飲、時尚生活、零售及文化潮流先驅。踏入第三周年，其收入及營業盈利與二○二○年上半年疫情高峰期相比分別增長90%及122%。其面積達二十四萬六千平方米的大型購物中心目前有超過370個品牌租戶，出租率達99%，幾近全部租出。其四百五十二米高的1號塔樓為全湖南省最高的建築物，是長沙市新興優質甲級寫字樓市場的最佳選址。出租樓層的出租率上升至85%。位於1號塔樓之顛的豪華天際酒店長沙尼依格羅酒店，開業後迅速成為龍頭。二○二一年第二季刷新客房收益紀錄，入住率超過95%。其2號塔樓由高級公寓和酒店組成，計劃自二○二二年下半年起分期落成。成都國際金融中心華西地區的地標成都國際金融中心收入上升45%，營業盈利上升54%。成都國際金融中心商場以網羅頂級品牌及將潮流趨勢融合文化創新聞名，並經常躋身內地十大最高銷售額之列。出租率高企於96%。其三幢甲級寫字樓為500強公司及跨國企業提供優質辦公平台，租金處於成都最高水平。出租率上升至86%。成都尼依格羅酒店於二○一五年開業不久即一直雄踞市場領導地位。二○二一年第二季刷新客房收益紀錄，入住率達91%。 九龍倉集團有限公司 二○二一年中期報告書4九龍倉酒店蘇州尼依格羅酒店於四月開業後，集團現時以尼依格羅酒店豪華品牌及馬哥孛羅酒店經典品牌在中國內地、香港及菲律賓管理十七間酒店，合共提供超過5,000間客房。其中三間由集團擁有，一間由集團佔五成的合營公司擁有。分部收入從低基數增加111%至港幣二億五千九百萬元，營業盈利為港幣三千五百萬元。酒店業務仍然受制於新冠疫情的威脅。集團奉行最嚴格的健康安全標準，同時亦為旅遊限制放寬後旅客重臨做好準備。物流全球供應鏈因主要港口的防疫措施及蘇伊士運河堵塞事件而被嚴重擾亂。區域競爭及地緣政治的緊張局勢令港口活動進一步受到挑戰，空運貨量則見穩健增長。分部收入增加13%至港幣十三億六千一百萬元，營業盈利增加43%至港幣二億八千一百萬元。現代貨箱碼頭香港海港聯盟於二○一九年組成，聯合操作營運葵青貨櫃碼頭二十三個泊位，以提升效益及競爭力。可是由於葵青貨櫃碼頭的先天地理條件不足，與區內其它港口主要以價格極受市場波動影響的貨物轉運業務上競爭。全球供應鏈受阻為葵青港口創造機會，惟碼頭極之缺地以致未能受惠。於香港處理的吞吐量上升5%至二百五十萬個標準箱，深圳大鏟灣碼頭（現代貨箱碼頭持有65%權益）的吞吐量上升37%至八十萬個標準箱，蛇口集裝箱碼頭（現代貨箱碼頭持有20%權益）的吞吐量上升18%至三百萬個標準箱。香港空運貨站在貨機市場佔有可觀份額的香港空運貨站（集團佔20.8%權益）受惠於疫情下客運航班有限而出現的市場機遇，期內所處理的貨物總量增加26%至九十萬噸。 九龍倉集團有限公司 二○二一年中期報告書5財務評議(I) 二○二一年度上半年業績評議為內地發展物業作出減值撥備共港幣三十六億五千萬元（二○二○年：為香港發展物業作出減值撥備港幣二十八億六千四百萬元）後，集團基礎淨虧損收窄至港幣五億二千六百萬元（二○二○年：港幣十一億三千二百萬元）。若計入投資物業重估盈餘淨額港幣二億八千二百萬元（二○二○年：虧損港幣六億四千一百萬元）及其它非經常性收益，集團錄得股東應佔盈利港幣十億三千八百萬元（二○二○年：虧損港幣十七億四千一百萬元 ）。收入及營業盈利集團收入增加122%至港幣一百二十三億三千七百萬元（二○二○年：港幣五十五億五千一百萬元），營業盈利增加71%至港幣四十三億零一百萬元（二○二○年：港幣二十五億一千七百萬元）。香港物業錄得收入港幣二十四億二千八百萬元（二○二○年：無）及營業盈利港幣六億九千四百萬元（二○二○年：虧損港幣三百萬元），主要因為77/79 Peak Road四座洋房完成銷售。內地發展物業收入增加至港幣四十二億七千六百萬元（二○二○年：港幣十一億七千六百萬元），營業盈利增加至港幣七億一千四百萬元（二○二○年：港幣四億八千九百萬元），邊際利潤下跌至17%（二○二○年：42%）。內地投資物業收入增加45%至港幣二十六億七千七百萬元（二○二○年：港幣十八億五千一百萬元），營業盈利增加50%至港幣十七億八千萬元（二○二○年：港幣十一億八千三百萬元），主要因為新冠疫情穩定後商場租金有所增長。內地酒店從二○二○年上半年的重創中復甦，酒店收入增加111%至港幣二億五千九百萬元（二○二○年：港幣一億二千三百萬元），營業盈利改善至港幣三千五百萬元（二○二○年：虧損港幣四千九百萬元）。物流收入增加13%至港幣十三億六千一百萬元（二○二○年：港幣十二億零二百萬元），營業盈利增加43%至港幣二億八千一百萬元（二○二○年：港幣一億九千六百萬元），主要因為現代貨箱碼頭有限公司（「現代貨箱碼頭」）所處理的貨運量增加。投資營業盈利增加39%至港幣七億七千三百萬元（二○二○年：港幣五億五千八百萬元），主要是投資組合擴大後股息收入增加所致。 九龍倉集團有限公司 二○二一年中期報告書6投資物業重估盈餘╱虧損集團的投資物業組合按二○二一年六月三十日的獨立估值以港幣七百五十七億元列報（二○二○年：港幣七百八十二億元），連同合營公司所持有的投資物業，應佔重估盈餘淨額（已扣除相關遞延稅項及非控股股東權益）為港幣二億八千二百萬元（二○二○年：虧損港幣六億四千一百萬元），已計入綜合收益表內。扣除遞延稅項及非控股股東權益後，本集團的投資物業組合應佔的價值為港幣六百七十三億元。其它支出淨額其它支出淨額為港幣十七億一千七百萬元（二○二○年：港幣二十九億四千萬元），主要包括為附屬公司所持有的內地發展物業作出港幣二十九億八千萬元的減值撥備。這又因出售若干非核心投資物業權益的收益港幣五億七千三百萬元（二○二○年：無）及長期投資（分類為金融資產）的公允價值收益港幣六億六千一百萬元（二○二○年：港幣一億三千二百萬元）而被局部抵銷。財務支出財務支出減少56%至港幣二億六千四百萬元（二○二○年：港幣五億九千四百萬元），當中包括按市價計值的跨貨幣及利率掉期合約未變現虧損港幣二千萬元（二○二○年：港幣七千五百萬元）。實際借貸息率下降至1.8%（二○二○年：3.4%）。若不計入按市價計值虧損，在扣除撥作資產成本港幣二億七千三百萬元（二○二○年：港幣二億四千三百萬元）之前，財務支出減少32%至港幣五億一千七百萬元（二○二○年：港幣七億六千二百萬元）。所佔聯營公司及合營公司業績（除稅後）應佔聯營公司盈利減少至港幣一千二百萬元（二○二○年：港幣二億二千二百萬元），應佔合營公司虧損為港幣三億二千八百萬元（二○二○年：盈利港幣三億七千二百萬元），主要因為內地發展物業項目的盈利貢獻減少及為該等項目作出減值撥備港幣六億七千萬元。 九龍倉集團有限公司 二○二一年中期報告書7所得稅稅項支出增加至港幣十四億二千六百萬元（二○二○年：港幣三億五千二百萬元），當中包括內地投資物業重估盈餘導致的遞延支出港幣四億二千三百萬元（二○二○年：抵免港幣三億三千九百萬元）。若不計入上述遞延稅項，稅項支出增加45%，因為內地投資物業的營業盈利上升，以及若干內地發展物業項目須繳納土地增值稅。股東應佔盈利╱虧損股東應佔集團盈利為港幣十億三千八百萬元（二○二○年：虧損港幣十七億四千一百萬元）。按三十億五千三百萬股股份加權平均數計算，每股基本盈利為港幣0.34元（二○二○年：按三十億四千九百萬股股份計算，每股基本虧損港幣0.57元 ）。集團基礎淨虧損（為集團主要業務分部的業績指標）收窄至港幣五億二千六百萬元（二○二○年：港幣十一億三千二百萬元），主要扣除投資重估收益港幣六億六千一百萬元及投資物業重估盈餘港幣二億八千二百萬元後所得。按分部劃分計算，內地投資物業增加77%至港幣十二億七千九百萬元（二○二○年：港幣七億二千三百萬元），物流增加66%至港幣二億五千八百萬元（二○二○年：港幣一億五千五百萬元），投資增加93%至港幣六億八千六百萬元（二○二○年：港幣三億五千六百萬元），但發展物業虧損在扣除合共港幣三十六億五千萬元的減值撥備後增加23%至港幣二十八億零八百萬元（二○二○年：港幣二十二億八千四百萬元），乃香港發展物