金融街物业招股说明书

全球發售獨家保薦人股份代號 : 1502（於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司）獨家全球協調人聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人FINANCIAL STREET PROPERTY CO., LImITEd物業股份有限公司 重要提示2020年6月19日重要提示：閣下如對本招股章程的任何內容有任何疑問，應諮詢獨立專業意見。FINANCIAL STREET PROPERTY CO., LIMITED金融街物業股份有限公司（於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司）全球發售全球發售下發售股份總數：90,000,000股H股（視乎超額配股權行使與否而定）香港發售股份數目：9,000,000股H股（可予調整）國際發售股份數目：81,000,000股H股（可予調整及視乎超額配股權行使與否而定）發售價 ： 每股H股不超過7.56港元且預期每股H股不低於7.16港元，另加1%經紀佣金、0.0027%證監會交易徵費及0.005%聯交所交易費（須於申請時按最高發售價以港元繳足，最終定價後多繳款項可予退還）面值 ： 每股H股人民幣1.00元股份代號：1502獨家保薦人獨家全球協調人聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人聯席牽頭經辦人CRIC SECURITIES CO. LTD香港交易及結算所有限公司、香港聯合交易所有限公司及香港中央結算有限公司對本招股章程的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示概不就因本招股章程全部或任何部分內容而產生或因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。本招股章程連同隨附本招股章程附錄七「送呈香港公司註冊處處長及備查文件－送呈香港公司註冊處處長文件」一段所指定文件已根據香港法例第32章公司（清盤及雜項條文）條例第342C條的規定送呈香港公司註冊處處長登記。香港證券及期貨事務監察委員會及香港公司註冊處處長對本招股章程或上述任何其他文件的內容概不負責。我們在中國註冊成立，並且大部分業務位於中國。潛在投資者應注意中國內地與香港在法律、經濟及金融體系方面的差異，以及投資於中國註冊成立的公司涉及的不同風險。潛在投資者亦應注意中國的監管架構與香港監管架構不同，同時亦須考慮H股的市場性質不同。有關差異及風險因素載於本招股章程「風險因素」、「附錄四－中國及香港主要法律及監管規定概要」及「附錄五－公司章程概要」。發售價預期會由獨家全球協調人（為其本身及代表包銷商）與我們於定價日通過協議釐定。定價日預期為2020年6月24日（星期三）（香港時間）或前後，且無論如何不遲於2020年7月2日（星期四）（香港時間）。發售價不會高於每股發售股份7.56港元且目前預計不會低於每股發售股份7.16港元，惟另有公佈者除外。倘獨家全球協調人（為其本身及代表包銷商）與我們因任何理由未能於2020年7月2日（星期四）（香港時間）前協定發售價，全球發售將不予進行，並將告失效。香港發售股份的申請人須於申請時繳付最高發售價每股香港發售股份7.56港元，另加1%經紀佣金、0.0027%證監會交易徵費及0.005%聯交所交易費，倘最終釐定的發售價低於7.56港元，則可予退還。獨家全球協調人（為其本身及代表香港包銷商）徵得我們同意後，在認為合適的情況下可於遞交香港公開發售申請截止日期上午前任何時間，將香港發售股份數目及╱或指示性發售價範圍調至低於本招股章程所訂明者（7.16港元至7.56港元）。在此情況下，有關調低香港發售股份數目及╱或指示性發售價範圍的通知，將於作出有關調低決定後在實際可行的情況下盡快，且無論如何不遲於遞交香港公開發售申請截止日期上午前，在本公司網站www.jrjlife.com 及聯交所網站www.hkexnews.hk 刊登。進一步詳情載於本招股章程「全球發售的架構」及「如何申請香港發售股份」兩節。倘於遞交香港公開發售申請截止日期當日之前已提交香港發售股份的申請，而發售股份數目及╱或指示性發售價範圍如上文所述般下調，則有關申請其後可予撤回。倘於上市日期上午八時正前出現若干理由，獨家全球協調人（為其本身及代表香港包銷商）可終止香港包銷商於香港包銷協議下責任。有關理由載於本招股章程「包銷－包銷安排及開支－香港公開發售－終止理由」一節。發售股份並未且不會根據美國證券法或美國任何州證券法登記，且僅根據美國證券法S規例在美國境外進行的離岸交易中發售及出售。 預期時間表(1)– i –香港公開發售開始及白色及 黃色申請表格可供索取 .............................2020年6月19日（星期五）上午九時正起根據白表eIPO服務通過指定網站 www.eipo.com.hk 完成電子認購 申請的截止時間(2) .................................2020年6月24日（星期三）上午十一時三十分開始辦理申請登記(3) .................................2020年6月24日（星期三）上午十一時四十五分遞交白色及黃色申請表格的截止時間 ....................2020年6月24日（星期三）中午十二時正通過網上銀行轉賬或繳費靈付款轉賬 完成白表eIPO申請付款的截止時間 ...................2020年6月24日（星期三）中午十二時正向香港結算發出電子認購指示的截止時間(4) ...............2020年6月24日（星期三）中午十二時正截止辦理申請登記(3) .................................2020年6月24日（星期三）中午十二時正預期定價日(5) .......................................2020年6月24日（星期三）(1) 通過多種渠道公佈香港公開發售的分配結果（連同獲接納申請人的身份證明文件號碼（如適用））（請參閱本招股章程「如何申請香港發售股份－11.公佈結果」一節）. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2020年7月3日（星期五）(2) 在聯交所網站www.hkexnews.hk 及本公司網站www.jrjlife.com刊發載有發售價、國際發售的認購踴躍程度、香港公開發售的申請水平及香港公開發售的香港發售股份的分配基準的公告及上文(1)的香港公開發售完整公告 .......................2020年7月3日（星期五）起 預期時間表(1)– ii –透過www.iporesults.com.hk（或者： 英文網址https://www.eipo.com.hk/en/Allotment; 中文網址https://www.eipo.com.hk/zh-hk/Allotment) 的「按身份證號碼搜索功能」查閱 香港公開發售的分配結果 ..........................2020年7月3日（星期五）起根據香港公開發售就全部或部分 獲接納申請寄發╱領取H股股票及 將H股股票存入中央結算系統(6) .................2020年7月3日（星期五）或之前根據香港公開發售就全部或部分獲接納申請 （如適用）或全部或部分未獲接納申請寄發╱ 領取退款支票及白表電子退款指示(7) .............2020年7月3日（星期五）或之前預期H股開始在聯交所買賣 .............................2020年7月6日（星期一）申請款項（包括經紀佣金、證監會交易徵費及聯交所交易費）將由收款銀行代表本公司持有，而退款款項（如有）將於2020年7月3日（星期五）不計利息退還予申請人。投資者應注意，預計H股股份將於2020年7月6日（星期一）在聯交所開始買賣。附註：(1) 除另有指明外，所有時間均指香港本地時間。(2) 於遞交申請截止日上午十一時三十分後，閣下不得透過指定網站www.eipo.com.hk遞交申請。倘閣下於上午十一時三十分前已經遞交申請並已從指定網站取得支付參考編號，閣下將獲准繼續辦理申請手續（完成支付申請款項），直至遞交申請截止日中午十二時正（即截止辦理申請登記之時）止。(3) 倘於2020年6月24日（星期三）上午九時正至中午十二時正期間的任何時間，香港發出八號或以上熱帶氣旋警告信號或「黑色」暴雨警告及╱或極端情況，則當日不會開始辦理申請登記。請參閱本招股章程「如何申請香港發售股份－10.惡劣天氣對開始辦理申請登記的影響」一節。(4) 向香港結算發出電子認購指示申請香港發售股份的申請人，請參閱本招股章程「如何申請香港發售股份－6.透過中央結算系統向香港結算發出電子認購指示提出申請」一節。(5) 定價日預期將為2020年6月24日（星期三）或前後，而於任何情況下均不遲於2020年7月2日（ 星 期四）。倘因任何理由本公司與獨家全球協調人（為其本身及代表包銷商）未能於2020年7月2日（ 星 期四）前協定發售價，則全球發售將不會進行並將告失效。 預期時間表(1)– iii –(6) 香港發售股份的H股股票預期將於2020年7月3日（星期五）發出，惟僅於上市日期（預期將為2020年7月6日（星期一））上午八時正前全球發售已在各方面成為無條件且包銷協議並無根據其條款終止，方為有效憑證。倘投資者於收取股票前或於股票成為有效憑證前，基於公開獲得的分配詳情買賣H股股份，則須自行承擔所有風險。(7) 倘若發售價低於申請時應付的價格，則全部或部分未獲接納的申請及獲接納的申請均會獲發送電子退款指示╱退款支票。上述預期時間表僅為概要。有關全球發售架構的詳情（包括全球發售的條件及申請香港發售股份的程序），請參閱本招股章程「全球發售的架構」及「如何申請香港發售股份」兩節。 目 錄– iv –致潛在投資者的重要提示本招股章程由我們僅就香港公開發售及香港發售股份而刊發，且除本招股章程根據香港公開發售提呈發售的香港發售股份外，並不構成出售任何證券的要約或招攬購買任何證券的要約。本招股章程不得用作且不會構成任何其他司法管轄區或任何其他情況下的要約或要約邀請或招攬。概無採取任何行動以獲准在香港以外任何司法管轄區公開發售發售股份或分發本招股章程。在其他司法管轄區派發本招股章程及提呈發售及出售發售股份均受到限制，除非根據有關證券監管機構的登記或授權或豁免規定，獲該等司法管轄區的適用證券法例准許，否則不得派發本招股章程及提呈發售及出售發售股份。閣下應僅依賴本招股章程及申請表格所載資料作出投資決定。我們並無授權任何人士向閣下提供有別於本招股章程所載的資料。閣下不應將並非載於本招股章程的任何資料或聲明視為已獲我們、獨家全球協調人、聯席賬簿管理人、聯席牽頭經辦人、副牽頭經辦人、包銷商、我們或彼等各自的任何董事、高級職員、代表或者聯屬人士，或任何其他參與全球發售的人士或各方授權發出而加以依賴。載於我們網站www.jrjlife.com的資料並不屬於本招股章程的一部分。頁碼預期時間表.....................................................i目錄 ..........................................................iv概要 ..........................................................1釋義 ..........................................................15詞彙表 ........................................................30前瞻性陳述.....................................................33風險因素.......................................................35 豁免嚴格遵守上市規則 .........................