房地产行业周报：“三稳”目标下 重申“小幅+局部+默许”政策基调

DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 “三稳”目标下 重申“小幅+局部+默许”政策基调 ——房地产行业周报 2019年01月01日 看好/维持 房地产 行业周报 投资摘要： 行情回顾：上周中信房地产指数累计涨幅为-1.30%，跑输沪深300指数-0.68%，在29个中信行业板块中排名13位。 成交数据：上周样本城市商品房销售面积478.3万平米，环比增加16.3%，去化周期40周，环比增加-11.9%。一线城市销售面积91.9万平方米，环比增加-7.8%，去化周期39周，环比增加-15.0%；二线城市销售面积227.6万平方米，环比增加23.7%，去化周期45周，环比增加-8.6%。三线城市销售面积158.7万平方米，环比增加24.4%，去化周期37周，环比增加-11.7%。 近期观点： 12月下旬以来，菏泽、衡阳等城市相继尝试放松调控，广州等亦有小幅调整，这与我们在年度投资策略中提出的“小幅+局部+中央默许”的政策放松基调是相符的。实际上，市场对于调控不会继续收紧已经形成一致预期，差异就在于放松的幅度和节奏。 中央层面，从“稳地价、稳房价、稳预期”的目标看，多数城市房价停止上涨开始下跌几成一致预期，稳预期的重点在于防止出现“暴跌预期”，这意味着政策底，量跌价稳或是政府角度的最理想情况。 地方层面，因房价上涨动力减弱，调控必要性本身逐渐降低。同时，经济减速、减税降费、规范隐形债务等因素，导致地方财政压力和就业压力的增大，放松动机在增强。 总体上，“小幅+局部+中央默许”的政策放松基调是我们对明年房地产政策面的看法，后续将陆续看到更多的城市尝试放松，幅度不会太大，节奏也不会太快。重申看好一二线城市。 本周推荐：上周投资组合为万科A（25%）、保利地产（25%）、滨江集团（25%）、蓝光发展（25%），涨幅为-0.2%，跑赢中信房地产指数1.1个百分点。本周投资组合为万科A（25%）、保利地产（25%）、滨江集团（25%）、蓝光发展（25%）。 风险提示：宏观经济超预期下行，高价地逐渐入市拉低板块毛利率 分析师： 郑闵钢 010-66554031 zhengmgdxs@hotmail.com 执业证书编号: S1480510120012 研究助理： 任鹤 010-66554089 renhe07@163.com 执业证书编号: S1480118020022 行业基本资料 占比% 股票家数 145 5.56% 重点公司家数 - - 行业市值 25806.98亿元 4.99% 流通市值 19855.47亿元 5.39% 市场平均市盈率 20.66 / 行业指数走势图 资料来源：东兴证券研究所 相关研究报告 1、《房地产行业报告：投资料将回落 政策面沉默是金》2018-12-17 2、《房地产行业报告：数据弱势符合预期 基数效应下新开工上行》2018-12-14 3、《房地产行业2019年投资策略：九阡寒意老 七陌柳色新》2018-12-13 4、《房产税专题报告：从征税目的看税负水平与落地节奏》2018-11-21 -40%-20%0%20%2017/122018/012018/022018/032018/042018/052018/062018/072018/082018/092018/102018/11房地产(中信) 沪深300 P2 东兴证券行业周报 房地产行业：“三稳”目标下 重申“小幅+局部+默许”政策基调 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES表 1:上周样本城市成交汇总 城市 本周成交 （万平方米） 环比 （%） 累计同比 （%） 库存 （万平方米） 去化周期（周） 一线（4城） 北京 47.1 26.2% -18.1% / / 上海 54.8 35.1% -1.1% 611.6 15 广州 88.2 49.5% 2.2% 1463.9 28 深圳 23.3 117.2% 10.9% 635.1 40 二线（6城） 杭州 43.7 18.8% -15.7% 987.8 29 南京 29.6 203.8% -12.0% 1696.7 73 武汉 71.2 54.4% -15.7% / / 青岛 38.4 44.5% -9.0% / / 苏州 23.1 -34.5% 0.3% 1353.8 44 厦门 0.0 -100.0% -23.0% 211.6 38 三四线（34城） 无锡 13.1 31.9% 15.4% / / 大连 10.8 29.0% -18.2% / / 济南 23.3 20.3% -44.8% / / 南昌 20.4 151.4% -20.0% 0.0 / 福州 8.6 -4.1% -3.7% 723.7 76 成都 76.6 -17.8% 166.1% / / 长春 29.3 10.0% 17.2% / / 东莞 31.1 16.4% -12.6% / / 惠州 8.6 -5.4% -6.3% 0.0 / 扬州 2.1 -66.2% 6.6% / / 安庆 4.6 202.3% 15.3% / / 岳阳 5.7 44.9% -16.5% / / 韶关 4.0 5.2% -8.2% / / 南宁 44.0 30.5% -7.2% 659.0 19 江阴 7.8 111.1% 4.4% 465.6 102 佛山 0.0 49.2% -100.0% / / 温州 34.9 67.8% 25.7% 862.0 40 金华 4.0 66.2% 98.2% / / 泉州 7.8 1.6% 36.2% 606.3 74 襄阳 18.3 143.9% -13.1% / / 赣州 22.9 41.1% 90.4% / / 徐州 0.0 / -89.0% / / 常州 8.6 -12.0% -1.5% / / 淮安 10.2 -16.2% -5.2% / / 连云 9.3 16.9% -13.2% / / 柳州 0.0 / -100.0% / / 宿迁 0.0 / -8.9% / / 东兴证券行业周报 房地产行业：“三稳”目标下 重申“小幅+局部+默许”政策基调 P3 DONGXING SECURITIES台州 0.0 / 28.6% / / 泰州 0.2 -94.3% -65.7% / / 镇江 22.9 20.2% 55.6% / / 牡丹江 0.0 / -32.4% / / 宁波 17.9 105.5% -37.5% 259.9 26 淮南 1.8 -45.5% -28.6% / / 芜湖 2.1 206.9% -81.9% / / 资料来源：wind，东兴证券研究所 1. 行情回顾 上周中信房地产指数较前一周收盘价的跌幅为-1.30%，跑输沪深300指数-0.68%。上周我们观察的145家房地产股中上涨的有25家，下跌115家，停牌5家。上周市场上房地产股涨幅居前五的为*ST匹凸、张江高科、电子城、华侨城A和京蓝科技，涨幅分别为9.87%、7.94%、7.76%、7.26%和7.23%。跌幅最大的为中润资源、新光圆成、银亿股份、天润数娱和*ST松江，跌幅分别为-21.80%、-17.11%、-13.33%、-11.35%和-11.17%。 图1：上周房地产指数与沪深300指数 资料来源：wind，东兴证券研究所 -3%-2%-2%-1%-1%0%1%12/2312/2412/2512/2612/2712/28房地产(中信) 沪深300 P4 东兴证券行业周报 房地产行业：“三稳”目标下 重申“小幅+局部+默许”政策基调 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 图2:中信行业板块周涨跌幅 资料来源：wind，东兴证券研究所 代码 涨幅前五 周累计涨幅 周相对涨幅 上周收盘价 本周收盘价 600696.SH *ST匹凸 9.87% 11.16% 4.46 4.90 600895.SH 张江高科 7.94% 9.24% 13.85 14.95 600658.SH 电子城 7.76% 9.06% 5.67 6.11 000069.SZ 华侨城A 7.26% 8.56% 5.92 6.35 000711.SZ 京蓝科技 7.23% 8.52% 5.81 6.23 资料来源：wind，东兴证券研究所 跌幅前五 周累计跌幅 周相对跌幅 上周收盘价 本周收盘价 000506.SZ 中润资源 -21.80% -20.51% 3.44 2.69 002147.SZ 新光圆成 -17.11% -15.82% 3.74 3.10 000981.SZ 银亿股份 -13.33% -12.04% 3.60 3.12 002113.SZ 天润数娱 -11.35% -10.05% 4.23 3.75 600225.SH *ST松江 -11.17% -9.87% 3.85 3.42 资料来源：wind，东兴证券研究所 2. 市场数据及事件  上周样本城市商品房销售面积478.3万平米，环比变动16.3%。一线城市销售面积91.9万平方米，环比变动-7.8%；二线城市销售面积227.6万平方米，环比变动-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%食品饮料 通信 餐饮旅游 医药 银行 农林牧渔 电力及公用事业 电力设备 商贸零售 国防军工 交通运输 汽车 房地产 纺织服装 轻工制造 家电 机械 电子元器件 综合 有色金属 计算机 建筑 基础化工 非银行金融 传媒 钢铁 建材 煤炭 石油石化 东兴证券行业周报 房地产行业：“三稳”目标下 重申“小幅+局部+默许”政策基调 P5 DONGXING SECURITIES23.7%。三线城市销售面积158.7万平方米，环比变动24.4%。分城市成交数据详见附件。 3. 近期政策汇总 表2:本周房地产行业政策汇总 时间 部门 文件 内容 中央 20181229 国务院 《河北雄安新区总体规划(2018—2035年)》 国务院批复河北雄安新区总体规划，标志着雄安新区进入大规模发展建设的新阶段。 中央 20181224 住房和城乡建设部 城乡建设工作会议 2019年要继续保持调控政策的连续和稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持自住需求，遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理，确保市场稳定性。同时加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击损害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。 地方 20181228 西安市政府 《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》 自2019年1月1日起，在全市行政区域内新建住宅推行全装修成品交房，实现住宅装修与土建安装一体化设计，促进个性化装修和产业化装修相统一 地方 20181227 衡阳市政府 撤销《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》 对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分，文件出台引发了市场的误解和网上的炒作，其影响有悖于部门出台文件的初衷，衡阳市人民政府决定撤销该文件。 地方 20181224 广州住房公积金管理中心 《广州市住房公积金提取管理办法》 放宽了异地购房提取范围。缴存人及配偶在广州市无自有产权住房的，在毗邻广州的佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关6个城市购买自住住房也可以提取。 中央 20181223 新华社 土地管理法、城市房地产管理法修正草案提请人大常委会审议 1. 删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。2.农民住房不再作为地上附着物补偿，而是作为专门的住房财产权给予公平合理补偿。3. 对土地利用总体规划确定