房地产行业2021年1~10月数据点评：基本面继续承压，政策见底预期加强

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 [Table_Title] 基本面继续承压，政策见底预期加强 [Table_Title2] 房地产行业2021年1-10月数据点评 [Table_Summary] 报告摘要: 国家统计局公布数据显示，2021年1-10月，商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%，商品房销售额147185亿元，同比+11.8%。全国房地产开发投资124934亿元，同比+7.2%。 ►销售进一步下行，政策见底预期加强 1-10月销售面积同比+7.3%，较2021年1-9月下降4pct，较2019年同期增长7.3%，复合增速达3.6%，销售金额同比+11.8%，较2021年1-9月下降4.8pct，较2019年同期增长18.3%，复合增速达8.8%。市场热度持续下降主要系受调控政策及上年高基数因素影响，但两年复合增速数据仍表现良好。展望年底，随着后续按揭的逐渐放量以及各地政策的边际宽松，销售增速大概率逐步见底回升。 ►投资承压，新开工下滑，竣工回落，土地市场表现不佳 2021年1-10月房地产投资同比+7.2%，较2021年1-9月下降1.6pct，较2019年同期增长14.0%。2021年1-10月新开工增速同比下降7.7%，较2021年1-9月下降3.2pct，较2019年同期下降10.2%。我们认为，投资与新开工持续回落主要系融资政策收紧导致拿地下滑所致。2021年1-10月竣工面积同比+16.3%，较2021年1-9月下滑7.1pct；2021年1-10月土地购置面积15824万平米，同比下降11%，较2021年1-9月下降2.5pct；土地成交价款11410亿元，同比上升0.2%，增速较2021年1-9月下降0.1pct。我们认为，受房地产融资收紧以及集中供地扰动的影响，房企未来的拿地节奏将随集中供地时点的变化而明显波动，单月将波动更显著。整体来看，房地产投资数据仍处于历史高位，新开工受拿地端遇冷影响大概率持续下滑，竣工则预计将保持较强韧性，土地端来看，预计三批次集中供地门槛将进一步降低，房企拿地意愿有望逐步回暖。 ►资金来源数据趋弱，后期有望逐步回暖 2021年1-10月，房地产开发企业到位资金同比上升8.8%，增速较2021年1-9月下降2.2pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-10.0%、+5.1%、+21.0%及+9.7%，除国内贷款外，各项回款数据均保持上行，但增速持续回落，表明调控政策影响仍在持续。我们认为，随着融资监管政策的推进以及集中供地政策的实施，未来销售回款对于房企到位资金的重要性将进一步显现。 本月观点 1-10月房地产行业销售数据持续回落，投资数据变弱，而银行放款有望加速，政策底预期加强，叠加土拍新政后，房企利润率将改善，考虑到行业基本面韧性仍足，板块估值仍处历史低位，继续看好板块投资机会，建议关注业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、新城控股、招商蛇口等。相关受益标的有龙光集团、龙湖集团、旭辉控股集 评级及分析师信息 [Table_IndustryRank] 行业评级： 推荐 [Table_Pic] 行业走势图 [Table_Author] 分析师：由子沛 邮箱：youzp@hx168.com.cn SAC NO：S1120519100005 联系电话： 研究助理：侯希得 邮箱：houxd@hx168.com.cn SAC NO： 联系电话： 研究助理：肖峰 邮箱：xiaofeng@hx168.com.cn SAC NO： 联系电话： 证券研究报告|行业研究月报 仅供机构投资者使用 [Table_Date] 2021年11月21日 106032 证券研究报告|行业研究月报 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 19626187/21/20190228 16:59 团、中国金茂、碧桂园等。 风险提示 销售不及预期，房地产调控政策收紧。 盈利预测与估值 [Table_KeyCompany] 重点公司 股票 股票 收盘价 投资 EPS(元) P/E 代码 名称 （元） 评级 2019A 2020A 2021E 2022E 2019A 2020A 2021E 2022E 000002.SZ 万科A 19.90 增持 3.44 3.57 3.66 3.94 5.8 5.6 5.4 5.1 600048.SH 保利发展 15.02 增持 2.35 2.42 2.61 2.84 6.4 6.2 5.8 5.3 000656.SZ 金科股份 4.43 买入 1.06 1.32 1.47 1.62 4.2 3.4 3.0 2.7 601155.SH 新城控股 33.80 增持 5.61 6.78 8.10 9.59 6.0 5.0 4.2 3.5 pOuMqOzRtMxPzQoNmRzRpPbRcMaQnPqQsQoPlOqRnMlOnPnP9PpPyRwMqMmPNZsQtO 证券研究报告|行业研究月报 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 19626187/21/20190228 16:59 正文目录 1. 行业宏观数据汇总.....................................................................................................................................................................................4 2.销售进一步下行，政策见底预期加强 ...................................................................................................................................................5 3.投资承压，新开工下滑，竣工回落，土地市场表现不佳 ................................................................................................................7 4.资金来源数据趋弱，后期有望逐步回暖 ...............................................................................................................................................8 5.政策以稳为主，房价增速有所下滑 ........................................................................................................................................................9 6.板块估值处于低位，看好长期投资价值 ............................................................................................................................................ 10 7.投资建议...................................................................................................................................................................................................... 10 8.风险提示...................................................................................................................................................................................................... 10 图表目录 图1 房地产行业宏观数据汇总 ................................................................................................................................................................4 图2 各都市圈宏观数据汇总（2021年1-9月，分城市月度数据滞后全国数据）..................................................................5 图3 房地产销售面积与销售金额累计同比及复合增速....................................................................................................................5 图4 30大中城市成交面积同比及复合增速 .........................................................................................................................................5 图5 销售数据当月同比及复合增速 .......................................................................................................................................................6 图6 各都市圈销售面积累计同比及复合增速......................................................................................................................................6 图7 库存总面积及同比及复合增速 .......................................................................................................................................................6 图8 各类商品房库存面积同比增速 .......................................................................................................................................................6 图9 分地区销售面积增速 ........................................................................................................