研究部深港琴澳创新合作，大湾区构建新发展格局中国 | 2021年10月 10月6日香港特区政府提出“双城三圈”的概念旨在加强深港联动。近期，国务院对粤港澳大湾区作出多项重大部署；此外，香港特区政府公布《2021年施政报告》，提出设立北部都会区9月5日《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》出台，横琴作为粤澳深度合作区将通过共建共管等新体制与澳门携手构建多元化的产业体系。 9月6日《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》（以下简称“《前海方案》”）宣布原前海合作区将扩容8倍至120.56平方公里，金融业扩大开放，实体经济将在现代服务业的支撑下得到有力发展。这一系列以制度创新为落脚点的政策正加速推进粤港澳大湾区（简称“大湾区”）建设，粤港澳深度合作正式迈入新时期。本报告探讨扩容为前海的产业体系带来的变化，以及其如何刺激当地甲级办公楼需求。此外，我们基于制度创新、跨境交通基建的强化和通关便利程度等方面，讨论生产要素的加速流动对于未来粤港澳合作的重要意义。1 | 深港琴澳创新合作，大湾区构建新发展格局 扩容后的前海产业融合聚变，现代服务业辐射增强《前海方案》提出在现有合作区的基础上，前海发展空间将向南延伸至蛇口及大小南山片区；同时向北拓展至宝安区的会展新城及海洋新城片区，其中依次涵盖宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边片区。此次范围调整并非简单意义上的空间扩容，而是形成现代服务业与制造业相互支撑的产业布局。“深港合作区+科技园”双核驱动产业互动得益于“十三五”期间坚守实体经济和工业制造，宝安区产业基础日渐雄厚。2020年区内规模以上工业企业4,316家，居全市首位。显然，如此庞大的工业体系要在未来实现高质量发展离不开产业数字化、智能化转型，以及服务业的支持。扩容后的前海片区，凭借强产业基础、强枢纽、强基建的优势，当地科技研发类企业将加快工业化的进程，相应地，产业集聚提供更广阔的市场空间反哺服务业发展。会展新城及海洋新城片区29.36平方公里机场及周边片区30.07平方公里智能制造、文化旅游海洋产业*、商贸会展*总部经济、高新技术文创体育、专业服务*金融业、专业服务、科技服务等现代服务产业宝安中心区及大铲湾片区23.32平方公里科技园香港北部都会区30.00平方公里空港物流、智能制造高新技术前海深港现代服务业合作区14.92平方公里蛇口及大小南山片区30.07平方公里贸易物流港口邮轮金融、数字、创新赋能产业互动原前海区域前海扩容区域深圳科技园香港北部都会区*为待发展产业，其余为优势产业深港琴澳创新合作，大湾区构建新发展格局| 2 扩容后前海各片区产业分布会展新城/海洋新城片区注册/代表企业智能制造古河电工、三洋机电、大族激光高新技术南极光电子科技、讯捷兴科技文化旅游/商贸会展融创/华发、招商蛇口机场/周边片区注册/代表企业空港物流深圳机场集团、顺丰速运智能制造/高新技术中集空港设备、长盈精密宝安中心区/大铲湾片区注册/代表企业总部经济腾讯、龙光控股集团高新技术山东魏桥创业集团、Insta 360文创体育华侨城西部投资、万达体育前海深港合作区注册/代表企业金融业汇丰银行、东亚银行、韩国产业银行专业服务普华永道、毕马威、George Carlson科技业OPPO、IBM、思谋科技蛇口/大小南山片区注册/代表企业港口邮轮招商蛇口、招商港务、招商局贸易物流南山控股、中集集团现代服务业字节跳动、招银理财、招商ePort、哈曼卡顿资料来源：仲量联行资料来源：仲量联行扩容后的前海合作区产业链将愈加完整及现代化。结合原前海合作区与科技园的双核驱动，技术创新的赋能将极大促进传统加工制造向中高端智能制造的转变，同时孕育出更多基于“互联网+”及人工智能的新业态。产业体系完善前海扩容后涵盖更加丰富的产业业态和空间资源，推动产业之间协同联动，强化境内外市场互联互通，使产业体系趋向完备。深化改革开放借助“五区叠加”的优势，以机制创新为核心，逐步完善开放型经济新体制和聚集高端要素，形成具全球竞争力的营商环境。深化深港合作在CEPA协议框架下，进一步加强规则衔接和制度对接，通过放宽准入条件促进港资企业打破落户及业务的壁垒。全产业链升级现代服务业辐射作用突出，在金融服务实体经济及科技创新的双核驱动下，不断带动原优势产业链上下游企业的提质提效。市场化发展方向政策导向目标*“五区叠加”指深港合作区扩区后的前海，迎来了经济特区、粤港澳大湾区、深圳先行示范区、自贸试验区和深港合作区“五区”叠加的政策利好。3 | 深港琴澳创新合作，大湾区构建新发展格局 资料来源：仲量联行资料来源：仲量联行资料来源：仲量联行企业加速聚集，前海办公楼净吸纳量逐年攀升近两年，前海合作区各基建项目得到稳步推进，多条主、次干道相继开通，地下道路交通系统基本建成，商业配套不断完善。此外，OPPO、IBM等行业头部企业引领效应突出，他们的落户成功吸引不少优质上下游企业入驻。数据层面来看，2017年至2020年间，前海甲级办公楼净吸纳量显著提升，全市占比从0.5%跃升至25%，而今年前三季度前海净吸纳量已突破30万平方米，为历史最高水平。深圳市各区历年甲级办公楼净吸纳量情况展望：扩容后前海片区产业链辐射加强，撬动商办空间需求新增长前海扩容打破空间和制度上的限制，往北连接大湾区智能制造的腹地，往南实现跨境产业协同联动、市场互联互通。随着内地具跨境业务的企业日趋增多，港澳企业入驻前海优势明显，将带来全新合作机遇。我们认为这将刺激前海甲级办公楼需求增长，而原前海合作区将最先受益。此外，前海营商环境的改善将凸显扩容区内的配套优势，当地产业园有望得到更多外资制造企业的关注。扩容区前海深港现代服务业合作区扩容前法律咨询、会计审计规划设计、管理咨询科技服务信息技术、生物技术新材料技术、智慧物流、智慧港口人工智能、健康医疗、物联网、智慧城市、数字营销、互联网传媒、新能源材料银行、证券、保险资管、基金、期货 专业服务 金融业 TMT 高新技术宝安/蛇口：原有智能制造及港口物流等产业升级，产生前后端研发和销售业务的办公需求。前海深港合作区：随着业务量增大，原合作区服务业企业有扩张趋势。南山：获得融资迅速扩张的科技类企业，以及利用跨境贷款优势，拓宽融资渠道的成长期企业。福田：金融创新业务，需要入驻前海享受自贸区优势。罗湖：专业服务类企业受前海产业聚集效益吸引内部扩张东莞/中山：扩容后，前海资源外溢，推动深莞同城化发展，鼓励两地优势企业合作互补和共同研发，促进办公需求增加。港澳：现代服务和科技初创类企业的互动推动需求增长，同时预期前海将酝酿更多进一步深化深港合作的支持措施。搬迁扩租新设立搬迁扩租0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%02004006008001,0001,2001,4001,6001,80020172018201920202021 (Q1-Q3)千平方米（建筑面积）福田罗湖南山（不包含前海）前海其他前海净吸纳量占全市比例深港琴澳创新合作，大湾区构建新发展格局| 4 3深港紧密互动圈香港福田罗湖7盐田大鹏湾深圳湾优质发展圈宝安南山深圳湾深圳图例铁路连接湿地保育公园或其他公园水路交通新界北核心商务区新田科技城落马洲河套地区深港紧密互动圈皇岗1古洞北3文锦渡4粉岭北5新界北新市镇72新田/落马洲6粉岭/上水大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈莲麻坑1香港地质公园3印洲塘4东平洲5沙头角2大鹏半岛6134526深圳湾优质发展圈前海蛇口后海天水围元朗洪水桥/厦村大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈12451234561234566香港北部都会区“双城三圈”，深港融合迎来具体行动方案10月6日，香港特区政府公布《2021年施政报告》，其中北部都会区的构建成为关注焦点。该规划之所以能引起如此反响，很大程度上是因为香港在经历一系列社会动荡后再次聚焦经济发展。作为国际金融中心，香港在高等教育、科研及创新的巨大优势一直受用地短缺等问题而未能适度发挥。以创科为核心的北部都会区将有助于释放这股强大的发展潜能，推动香港“南金融、北创科”多元化产业体系的形成。 借由其接壤深圳的区位优势，以“创科”为纽带的北部都会区将开始见证更多的深港融合。这不仅在粤港澳大湾区建设中具备发挥示范引领作用，而且极大促进香港融入国家发展大局这一历史使命。 根据《北部都会区发展策略》的行动方案，增强跨境交通基建强度、提高口岸通关便利度成为实现这一长远规划的第一步。具体而言，港区政府将兴建港深西部铁路连接深圳前海与香港洪水桥，同时研究香港北环线及东铁线延伸至深圳罗湖的可行性。与此同时，“一地两检”的通关安排将在更多如前海、新皇岗口岸、罗湖等口岸实施，加快创新要素跨区流动。 本次规划的另一重点是提出基于创新科技、生态旅游的“双城三圈”空间布局。举例来说，以新田科技城为核心的港深紧密互动圈将通过聚集生命健康等一系列创科企业、实验室及建设高增值生产基地，形成完整的创科产业生态系统。考虑到香港在高等教育、知识产权等方面的天然优势，一河之隔的深圳福田、罗湖将极大受益，特别是位于河套深港科技创新合作区的科技企业有望实现科研成果的就近转化。同样地，深圳除了在大数据、机器人等优势产业上为香港补全产业链，还能成为香港创科企业开拓内地市场的不二之选。“双城三圈”示意图根据《北部都会区发展策略》行动方案，在短期内，除了持续发挥香港高端服务业的优势，北部都会区内的新田科技城和河套科技园在可预见的未来，提供更多的产业办公、研发、实验室以及孵化功能。这将加快香港优势学科、实验室和研究中心的科研成果转化，解决大湾区高科技发展的某些核心技术、关键环节和重要装备设备的“补链”问题，充分发挥香港的作用。资料来源：2021年施政报告，仲量联行，MapIt5 | 深港琴澳创新合作，大湾区构建新发展格局 横琴粤澳深度合作区为澳门产业多元发展创造条件《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》出台，横琴粤澳深度合作区(“深合区”)成为首个在粤港澳大湾区内实行的创新合作区域，澳门特区政府将与广东省共同努力实现共商共建共管共享体制，方案中所订定的发展目标设有明确的发展时间表，显示中央对发展深合区的决心与支持。深合区致力打破人才、资金、货物、技术和信息等跨境流动限制，构建一体化的开放平台。人员进出深合区将会高度便利，机动车可以进出横琴，货物则以“分线管理”的特殊方式监管流动。今年四月，横琴约19万平方米用地已正式出让予澳门用作兴建“澳门新街坊”项目，以解决澳门的居住问题和建设新的生活圈。近年来，珠江西岸地区先进装备制造产业带加速崛起，深合区可以联动澳门与粤西发展，促进澳门经济适度多元的新产业。其中科技研发和高端制造产业、中医药品牌工业、文旅会展商贸产业以及现代金融产业是方案中主力推动发展的产业。区内将会提供不同的税务优惠，如企业所得税和个人所得税的征税率最高为15%，澳门居民按澳门税率征税。澳门经济产业结构单一，主要以旅游博彩业为主，加上人口基数和土地面积有限，局限了其他产业的发展。深合区将为澳门未来提供重要的发展机遇，为澳门经济适度多元发展注入了空间和动力。横琴的办公楼需求将会快速增加，对澳门企业深度融入大湾区提供更高质和实惠的选择。 横琴粤澳深度合作区示意图资料来源：仲量联行深港琴澳创新合作，大湾区构建新发展格局| 6 结 论大湾区内环结构显现，产业区域协作构建新发展格局仲量联行在今年6月发布的《重构湾区产业圈层与空间布局》研究报告指出，沿着珠江入海口将各发展节点依次连接，一条清晰的环形轴带（“内环”）完整显现出来。位于内环的发展节点享受得天独厚的区位优势，而政策红利将进一步加快生产要素在内环间的流动，并辐射湾区其他区域。大湾区内环结构示意图东莞滨海湾新区广州南沙自贸区中山翠亨新区珠海横琴新区深圳前海内环金融、数字、创新赋能香港北部都会区资料来源：仲量联行香港北部都会区、前海深港现代服务业合作区和横琴粤澳深度合作区正好位于“内环”轴带上。机制和制度的持续创新，促进“内环”这三大节点的创新合作，使区域