商业管理：标杆立项树品牌，轻装上阵造平台

本报告主要研究了房地产行业的商业管理。报告指出，境外房企较早从增量向存量转型，并通过商业管理积极布局境内商业市场。其中凯德集团采用运营与投资为一体的轻资产模式，新鸿基采用“以售养租，租售并举”策略，恒隆采用商业体自持“长租赁模式”。境内房企万达模式开创行业先河，经历了从产品定型阶段的商铺可售到商业勾地阶段的以售养租再到运营赋能阶段的轻型外拓。物业管理黄金时代下的钻石赛道，商业管理收入结构多样化源于其服务类型多元化，服务覆盖商业物业全生命周期，行业壁垒高。报告建议关注运营华润体系内优质物业，定位中高端商业和深耕品质生活赛道的华润万象生活（1209.HK）；采用“1+1+N”战略布局，社区商业为主的宝龙商业（9909.HK）；构建商业体+主题馆+会员生态化商管平台的星盛商业（6668.HK）。报告也提到了一些风险，如房地产调控政策超预期和公司规模扩张不及预期。