房地产行业《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》点评：节奏略超预期，“平稳”基调未改

http://www.cgws.com 请参考最后一页评级说明及重要声明 投资评级：强于大市（维持） 报告日期：2021年10月24日 分析师：陈智旭 S1070518060005 ☎ 021-31829691  chenzhixu@cgws.com 行业表现 数据来源：贝格数据 相关报告 <<“金九”遇冷，投资单月同比转负>> 2021-10-18 <<8月基本面除竣工外均继续转弱>> 2021-09-15 <<销售、资金、开工快速转弱>> 2021-08-16 节奏略超预期，“平稳”基调未改 ——《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》点评 ◼ 事件：10月23日，全国人大常务委员会发布《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》。为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，全国人民代表大会常务委员会会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。主要内容包括：1）试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括农村宅基地及其上住宅；2）国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则；3）国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑确定试点地区；4）试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。 ◼ “共同富裕”背景下房地产持有税推进节奏或将加快：目前房地产行业涉及的税收种类多、体系较为复杂，但结构总体呈现出“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征。考虑到房地产本身具有很强的民生及资产属性，在“共同富裕”背景下，房地产税收结构调整可能会有所加快，存量及持有税的出台或将加快推进。另一方面，从中长期来看，随着存量房时代渐行渐近，持有税也是对地方财政的补充。 ◼ 房地产持有税对楼市可能产生短期利空影响：一方面，税收支出对楼市供求都会产生实质性影响，另一方面，在情绪上也会加重楼市观望情绪，总体来说短期对楼市可能产生利空影响。但从长期来看，楼市的基本驱动依然是人口与经济，此外居民杠杆率对价格同时产生影响，因此人口流入动力足、经济基本面发展较好、居民杠杆率较低的城市预计将具有一定支撑。当然具体仍需观察后续细则内容，包括征收税率、免征范围等。 ◼ “平稳”政策基调未变：《决定》中明确提到“为引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”，我们认为房地产政策的“平稳”基调并未改变，细则上更多地可能会侧重遏制投机炒房，持有多套房产的或为主要征税对象，以上海与重庆试点为参考，对基本住房的减免力度预计会比较大。 ◼ 维持“强于大市”评级：政策节奏略超预期，考虑到试点城市及细则尚未出台，市场观望情绪可能加重，对板块短期产生利空影响。但正如上文提到，我们认为政策“平稳”的基调并未改变，细则上更多地可能会侧重遏制投机炒房，持有多套房产的或为主要征税对象。此外，9月末央行货币政策委员三季度例会上提及“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，部分城市出台限跌令、税费优惠、补贴等政策，10月15日，央行提到部分金融机构对“三线四档”融资规则存在一些误解，保持房地产信贷平稳有序投放，21日银保监会再次发声，在贷款首付比和利-4%-2%0%2%4%6%21-0421-05房地产沪深300核心观点 分析师 证券研究报告 行业动态点评 行业报告 房地产行业 行业动态点评 长城证券2 请参考最后一页评级说明及重要声明 率上，支持首套房购房者，在基本面下行压力较大的背景下政策有望出现一些对冲。考虑到目前龙头估值水平依然处于历史低位，我们维持推荐两条主线1）优质稳健地产开发组合，万科及保利，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。 ◼ 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售不及预期。 oPwOpRzRqPzRzQtQsPzRmMbRcM7NtRmMpNpOjMoPqQkPtRpQ9PqRqMNZmMqMwMoOnN 行业动态点评 http://www.cgws.com 研究员承诺 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，在执业过程中恪守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则，独立、客观地出具本报告。本报告反映了本人的研究观点，不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接接收到任何形式的报酬。 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日 起正式实施。因本研究报告涉及股票相关内容，仅面向长城证券客户中的专业投资者及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者。若您并非上述类型的投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研究报告中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 免责声明 长城证券股份有限公司（以下简称长城证券）具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格。 本报告由长城证券向专业投资者客户及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者客户（以下统称客户）提供，除非另有说明，所有本报告的版权属于长城证券。未经长城证券事先书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布，亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的证明或依据，不得用于未经允许的其它任何用途。如引用、刊发，需注明出处为长城证券研究院，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 长城证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。长城证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 长城证券版权所有并保留一切权利。 长城证券投资评级说明 公司评级： 强烈推荐——预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅15%以上; 推荐——预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅介于5%~15%之间; 中性——预期未来6个月内股价相对行业指数涨幅介于-5%~5%之间; 回避——预期未来6个月内股价相对行业指数跌幅5%以上 行业评级： 推荐——预期未来6个月内行业整体表现战胜市场; 中性——预期未来6个月内行业整体表现与市场同步; 回避——预期未来6个月内行业整体表现弱于市场 长城证券研究院 深圳办公地址：深圳市福田区福田街道金田路2026号能源大厦南塔楼16层 邮编：518033 传真：86-755-83516207 北京办公地址：北京市西城区西直门外大街112号阳光大厦8层 邮编：100044 传真：86-10-88366686 上海办公地址：上海市浦东新区世博馆路200号A座8层 邮编：200126 传真：021-31829681 网址：http://www.cgws.com