房地产行业研究：房地产税试点靴子落地，短期利空出尽

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 杜昊旻 分析师 SAC执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 房地产税试点靴子落地，短期利空出尽 事件  2021年10月23日，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。  评论  试点授权5年，短期利空出尽。此前市场已对房地产税试点推广有所预期，主要担忧的是房地产税会在几十个城市大面积试点，并在几年内全面立法推广。今日人大常委会会议上的表述为：“本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。”我们认为本次房地产税试点授权的落地，以及具体年限的出台，意味着短期房地产税相关利空出尽。预计房地产税立法工作或于5年后进行，全面推广时间点相较此前市场预期也会有所推迟。至于具体试点出台的时间点，我们预计大概率不会在今年Q4。我们维持此前判断，认为房地产税试点工作更可能在新房销售企稳后，在房价上行周期内推出。  “促进房地产市场平稳健康发展”为确定试点地区的重要考量，预计不会大面积试点。全国商品房销售同比增速自2021年7月份以来已经连续三个月为负。9月份以来，伴随着恒大事件爆发，多家房企美元债违约，民营房企发展信心明显受到影响，二批次土拍央企和地方国企托底现象明显。房地产税对居民购房意愿打击较大，或影响销售继续下行，并进一步影响房企拿地意愿，三批次土拍或将继续下行，地方政府的财政压力会进一步加大。我们预计本次试点房地产税的城市数量将仅限于部分房价涨幅较大的热点城市，比如上海、深圳、杭州、广州等，整体数量或不超过10个。此外，我们预计后续会有更多针对一手房销售的宽松政策出台来对冲房地产税的不利影响。  实施细则地方政府制定，预计税率会相对温和。“国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。”我们预计试点城市地方政府出台的税率不会太高，或可参考上海、重庆的试点税率（上海税率0.4-0.6%，重庆税率0.5-1.2%）。本次试点或在征收范围上有所调整。我们预计本次试点工作或将从对新购房征税为主，进一步扩大到对存量房征税，但预计仍会维持首套房和部分面积免征的特点。 投资建议  房地产税试点获得5年授权这一决定的落地意味着短期利空出尽，后续或将有更多放松政策出台加以对冲。我们仍然看好地产板块Q4行情。我们认为优质民营房企未来更有望获得超额收益，比如融创中国、新城控股。同时，我们也推荐经营稳健的头部房企，比如保利发展、万科、建发国际。 风险提示  房地产税试点城市数量和征税力度超预期；房地产调控政策改善不及预期 证券研究报告 2021年10月23日 资源与环境研究中心 房地产行业研究 买入 (维持评级) 行业点评 行业点评 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 图表附录 ........................................................................................................3 风险提示 ........................................................................................................5 图表目录 图表1：上海和重庆现行房地产税具体细则.....................................................3 图表2：9月房地产开发投资金额同比-3.5% ...................................................3 图表3：9月房地产开发到位资金和国内贷款同比均为负 ................................3 图表4：9月商品房销售额同比-15.8%............................................................4 图表5：9月商品房销售面积同比-13.2% ........................................................4 图表6：A股地产公司PE走势 .......................................................................4 图表7：港股地产公司PE走势.......................................................................4 图表8：港股物业公司PE走势.......................................................................5 图表9：覆盖公司估值情况 .............................................................................5 行业点评 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表附录 图表1：上海和重庆现行房地产税具体细则 上海 重庆 试点范围 全市 主城九区 征收对象 1）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房 2）非本市居民家庭在本市新购的住房 1）个人独栋商品住宅； 2）个人新购高档住房； 3）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的普通住房。 纳税人 应税住房产权所有人 应税住房产权所有人 计税依据 按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳 应税住房的计税价值为房产交易价 税率 适用税率暂定为0.6%。 市场交易价格低于本市上年新建商品住房均价2倍，税率暂减为0.4% 1）交易单价在上两年主城九区均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍-4倍，税率为1%;4倍以上的税率为1.2%。 2）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5% 税收优惠 1） 本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。 2） 本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。 3） 本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。 1）对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。 2）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，税收减免。 3）因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款 纳税期限 于当年12月31日前办理申报纳税 每年的10月1日-31日 来源：政府官网，国金证券研究所 图表2：9月房地产开发投资金额同比-3.5% 图表3：9月房地产开发到位资金和国内贷款同比均为负 来源：Wind，国金证券研究所 来源：Wind，国金证券研究所 -5%0%5%10%15%20%25%2021-042021-052021-062021-072021-082021-09房地产开发投资金额同比增速 房地产开发投资金额单月同比增速 -40%-20%0%20%40%2021-042021-052021-062021-072021-082021-09房地产开发到位资金:累计值同比增速 国内贷款：累计值同比增速 房地产开发到位资金:单月值同比增速 国内贷款：单月值同比增速 行业点评 - 4 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表4：9月商品房销售额同比-15.8% 图表5：9月商品房销售面积同比-13.2% 来源：Wind，国金证券研究所 来源：Wind，国金证券研究所 图表6：A股地产公司PE走势 来源：Wind，国金证券研究所 图表7：港股地产公司PE走势 来源：Wind，国金证券研究所 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%2021-042021-052021-062021-072021-082021-09商品房销售额:累计值同比增速 商品房销售额:单月值同比增速 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2021-042021-052021-062021-072021-082021-09商品房销售面积:累计值同比增速 商品房销售面积:单月值同比增速 0246810121416182016/7/1 2017/1/1 2017/7/1 2018/1/1 2018/7/1 2019/1/1 2019/7/1 2020/1/1 2020/7/1 2021/1/1 2021/7/1 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV02468101214162016/7/1 2017/1/1 2017/7/1 2018/1/1 2018/7/1 2019/1/1 2019/7/1 2020/1/1 2020/7/1 2021/1/1 2021/7/1 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV 行业点评 - 5 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表8：港股物业公司PE走势 来源：Wind，国金证券研究所 图表9：覆盖公司估值情况 公司 代码 评级 市值 EPS PE 归母净利润 归母净利润 同比增速 （亿元） （亿元） 2020A 2021E 2020A 2021E 2020A 2021E 2020A 2021E 万科A 000002.SZ 买入 2,418 3.57 2.7 5.8 5.2 415 463 7.5% 11.4% 保利地产 600048.SH 买入 1,641 2.42 2.71 5.7 5.1 289 324 3.5% 12.0% 招商蛇口 001979.SZ 买入 931 1.46 1.69 7.6 6.9 123 134 -23.6% 9.2% 建发国际 1908.HK 买入 162 1.75 2.53 7.4 5.1 22 32 35.1% 44.2% 龙光集团 3380.HK 买入 397 2.34 2.84 3.6 2.5 111 157 36.7% 41.2% 金科服务 9666.HK 买入 261 1.7 2.6 23.4 15.5 11 17 68.5% 80.2% 华润万象生活 1209.HK 增持 819 0.36 0.64 125.9 58.5 6.5