【光大地产】行业数据测算模型专题系列报告(（一）：土地+销售+库存，新开工预测的核心三因子回归模型
敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2018年12月3日 房地产 土地+销售+库存，新开工预测的核心三因子回归模型 ——[光大地产]行业数据测算模型专题系列报告(一) ——报告副标题 专题报告 行业动态 ◆定义光大地产新开工预测的三大核心变量因子 我们认为土地成交、销售情况（资金回笼）、库存状况是决定房屋新开工数据的核心三要素。 土地成交：代表房企获取原材料即土地的意愿。考虑到土地成交的提前性和短期波动性，我们采用具有代表性的全国百城土地成交建筑面积累计同比增速（12个月移动平均，提前6个月）作为核心变量因子①。 销售状况：代表房地产企业去化产品的价格和速度，着重考量销售质量（即销售回款的现金回流情况）。我们采用具有代表性的房地产开发资金来源中的其他资金（主要是定金和按揭贷款，体现房地产企业销售的有效性及现金回流情况）累计同比增速（12个月移动平均）作为变量因子②。 库存状况：代表房地产企业现存的商品住宅存货量，我们采用具有代表性的【光大地产开工未售库存】定义（详见2018年11月10日首发的“停工，18亿平隐形库存？”），即为【以新开工为起点的开工未售库存】（下简称“开工未售库存”，开工库存=显性库存+隐性库存）的去化周期（销售数据按12个月移动平均计算）作为核心变量因子③。 ◆光大地产新开工预测核心三因子回归模型R-square超过92% 我们将统计局已公布的全国商品房新开工月度面积（12个月移动平均）累计同比增速（截止2018年10月）与核心三因子做了回归分析，回归模型显示R-Square>92%，相关性明显。 根据回归模型和三因子预测数据，我们预测2018年全国商品房新开工面积约为20.2亿平，增速约13%；其中全国商品住宅新开工面积约为14.7亿平，增速约为15.2%，占比约为73%。 ◆风险分析 房企融资持续收紧或导致资金链承压；融资成本抬升或侵蚀利润；美元走强或导致房企汇兑损失加大。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 光大地产A股板块：超额收益率与重仓超配率同步提升—[光大地产]A股板块(30家重点)基金持仓变动分析 ····································· 2018-11-25 轮动，从时间轴考量不同能级城市的库存变化 - 【光大地产】房地产行业【库存专题】研究报告（二）结构篇 ····································· 2018-11-19 停工，18亿平“隐性库存”？— 【光大地产】房地产行业【库存专题】研究报告(一)总量篇 ····································· 2018-11-10 -40%-25%-10%5%20%09-1712-1704-1807-18房地产沪深300 2018-12-03 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 1、定义光大地产新开工预测的三大核心变量因子（土地、销售、库存） 我们认为土地成交、销售情况（资金回笼）、库存状况是影响商品房新开工数据的核心三要素。 土地成交：代表房企获取原材料即土地的意愿。 考虑到拿地的提前性和短期波动性，我们采用具有代表性的全国百城土地成交建筑面积累计同比增速（12个月移动平均，提前6个月）作为核心变量因子①。 注：土地出让合同的常规新开工约定时间为1年，我们选用平均数6个月作为提前量数据；同时我们认为统计局发布的全国百城土地成交建筑面积数据对于衡量房企的拿地情况具有较强的代表性。 根据现有数据可得2018年12月的变量因子①数据为17.64%。 图1：全国百城土地成交建筑面积累计同比增速（12个月移动平均，提前6个月） 资料来源：WIND，光大证券研究所 销售状况（资金回笼）：代表房企去化产品的价格和速度。 本文着重考量房企的销售质量，即销售回款的现金回流情况。 考虑到短期波动性，我们采用具有代表性的房地产开发资金来源中的其他资金（主要是定金和按揭贷款，体现房地产企业销售的有效性及现金回流情况）累计同比增速（12个月移动平均）作为变量因子②。 根据现有数据线性外推，我们预测2018年12月变量因子②数据为12%。 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%百城土地成交建面（12个月移动平均领先6个月）累计同比 2018-12-03 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 图2：房地产开发资金-其他资金累计同比增速（12个月移动平均） 资料来源：WIND，光大证券研究所预测 库存状况：代表房地产企业现存的商品住宅存货量。 我们采用具有代表性的【光大地产开工未售库存】定义（详见2018年11月10日首发的“停工，18亿平隐形库存？”），即为【以新开工为起点的开工未售库存】（下简称“开工未售库存”，开工库存=显性库存+隐性库存）的去化周期（销售数据按12个月移动平均计算）作为核心变量因子③。 根据现有数据线性外推，我们预测2018年12月变量因子③数据为22.8个月。 图3：光大地产开工未售库存去化周期（销售数据按12个月移动平均计算） 资料来源：WIND，光大证券研究所预测 -20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%2012-022012-052012-082012-112013-032013-062013-092013-122014-042014-072014-102015-022015-052015-082015-112016-032016-062016-092016-122017-042017-072017-102018-022018-052018-082018-11（E) 房地产开发资金来源:其他资金（12个月移动平均）同比 10.0015.0020.0025.0030.0035.0040.002012-022012-052012-082012-112013-032013-062013-092013-122014-042014-072014-102015-022015-052015-082015-112016-032016-062016-092016-122017-042017-072017-102018-022018-052018-082018-11（E) 光大地产全国商品住宅开工未售库存去化周期（销售数据按12个月移动平均计算）:月 2018-12-03 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 2、光大地产新开工预测核心三因子回归模型R-square超过92% 我们将统计局已公布的全国商品房新开工月度面积（12个月移动平均）累计同比增速（截止2018年10月）与核心三因子做了回归分析，回归模型显示R-Square>92%，相关性明显。 图4：光大地产新开工预测核心三因子回归模型数据 资料来源：WIND，光大证券研究所预测 3、预测2018年全国商品房新开工增速约13%，商品住宅超15% 根据模型和上述三因子预测数据，我们预测2018年全国商品房新开工面积约为20.2亿平，增速约13%；其中全国商品住宅新开工面积约为14.7亿平，增速约为15.2%，占比约为73%。 图5：全国商品房和商品住宅新开工面积累计同比增速 资料来源：WIND，光大证券研究所预测 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%全国商品房新开工面积累计同比 全国商品住宅新开工面积累计同比 2018-12-03 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 图6：全国商品住宅新开工面积占比 资料来源：WIND，光大证券研究所预测 4、风险分析 房企融资持续收紧或导致资金链承压；融资成本抬升或侵蚀利润；美元走强或导致房企汇兑损失加大。 65.00%66.00%67.00%68.00%69.00%70.00%71.00%72.00%73.00%74.00%75.00%商品住宅新开工面积占比 2018-12-03 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -6- 证券研究报告 行业及公司评级体系 评级 说明 行业及公司评级 买入 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上； 增持 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性 未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 基准指数说明：A股主板基准为沪深300指数；中小盘基准为中小板指；创业板基准为创业板指；新三板基准为新三板指数；港股基准指数为恒生指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）创建于1996年，系由中国光大（集团）总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司，是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，光大证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。 本证券研究报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更新。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整且不予通知。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资、法律、会计或税务方面的最终操作建议，本公司不就任何人依据报告中的内容而最终操作建议做出任何形式的保证和承诺。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切
