2021年贝壳研究院居住用地市场8月月报

研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 1 ~ 集中供地延期土地市场降温 市场仍主要关注一二线城市 核心结论： 8月份全国351城土地成交金额与成交量同比明显下滑。主要受到三个因素影响：一是土地供应结构性因素，8月多数22城集中供地城市延期拍地，显 著影响土地市场成交量 ；二是受到季节性波动影响，从历史数据看8月的成交金额与成交量皆为环比下降；三是随着政策逐步趋严，房企拿地渐谨慎，今年8月成交量与成交金额和2020年、2019年同期相比皆呈现下滑现象。 从成交率来看，在居住用地供应规模无明显调整下，三四线城市在8月的居住用地成交率持续下探，仅为58.9％，低于7月的62.0％， 更是明显低于上半年的68.5％，除了受到供应结构影响(县级区供应占比69%，较7月提高3个百分点)，亦能 说明22城集中供地的缺席并没有使资本流入三四线城市，而是养精蓄锐迎接9月第二批次集中供地的到来。 从区域来看，长三角表现一枝独秀，其中主要原因是无锡、 温州、嘉兴等长三角城市贡献良多， 尤其是无锡，是22城唯一在8月实行集中供地的城市，有效带动市场聚焦长三角城市群。 全国土地市场月报 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 2 ~ 一、多数集中供地城市延迟拍地，全国351城同比 成交量保持下降趋势 8月单月 全国351城的 住宅用地成交金额同比下滑52.90%，1-8月累计成交金额同比下滑7.26%；8月单月成交规划建筑面积同比下滑52.72%，1-8月累计 成交规划建筑面积同比下滑25.82%。延续7月土地市场冷静的表现，4项指标均有下跌，主要原因 有二： 一是 土地市场结构性因素，随着首批集中供地于六月结束，原来预定8月开始的多数第二批集中供地城市升级其拍地规则，导致8月除了无锡照常第二批集中供地以外，其余集中供地城市皆缺席8月的土地市场，因而8月土地成交量与成交 金额均明显下滑。二是土地市场节奏性因素，从历史数据看8月份存在季节性波动，近三年来8月份土地成交量皆为环比下降(2019年、2020年与2021年8月成交量环比依序是-3.6%、-13.1%以及-22.3%)，若考虑去年疫情因素，回看至2019年，今年8月成交量比2019年同期大幅下滑-51.5%，说明除了季节性波动之外，随着政策逐年趋严，房企拿地更为谨慎，成交量逐年递减。同时，成交楼面价延续7月集中供地城市“真空期”的表现，成交楼面价较7月环比小幅下降1.2 %，持续保持稳定。除此之外，成交溢价率进一步从7月的16.5%下滑5.4个百分点至11.1%，主要受8月份多是三四线城市供地，且多是以县级区为主，其市场关注度较低影响所致。 图：全国351城居住用地成交金额特征 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 3 ~ 数据来源：贝壳研究院 图：全国351城居住用地成交规划建筑面积特征 数据来源：贝壳研究院 二、二线城市受集中供地延期影响大，资本等待迎接9月第二批次供地 由于北上广深皆延迟其第二次集中供地至9月后， 因此一线城市在8月没有任何土地供应与成交，二线城市由于多个集中供地的热点城市缺席，因此整体表现延续7月， 其成交2301-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%020004000600080001000012000成交金额(亿元)成交金额同比成交金额累計同比8100-60%-40%-20%0%20%40%60%050001000015000200002500030000350004000045000成交规划建筑面积(万平米)成交规划建筑面积同比成交规划建筑面积累計同比 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 4 ~ 金额同比、成交规划建筑面积同比与7月相比基本持平，较6月首批集中供地收官相比是大幅收窄 。同时，对比2021年1月至8月各规模城市的居住用地成交率，可以发现一线与二线城市的成交率多维持在85％以上，而三四线城市在供应规模无明显调整下，其居住用地成交率较低，成交率 仅为58.9％，低于7月的62.0％，更是显著低于上半年的68.5％。除了因为8月受到供应结构影响(县级区出让规划建面占比69%，较7月提高3个百分点)，亦能说明资本并没有因为7月和8月多数 集中供地城市的缺席而选择流入三四线城市，而是把7月和8月当作调整期，好准备粮仓弹药迎接9月的集中供地高峰期 。也表明在房地产调控政策趋严下，房企选择布局优质一二线城市更能确保其稳定现金流与利润，从8月的土地成交表现来看亦能佐证此观点。 图：不同规模城市居住用地成交金额同比（%） 注：一线城市由于8月没有任何土地成交，因此只探讨二线城市与三四线城市的同比 数据来源：贝壳研究院 图：不同规模城市居住用地成交规划建筑面积同比（%） -57.27%-27.9%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%二线城市成交金额同比三四线城市成交金额同比 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 5 ~ 注：一线城市由于8月没有任何土地成交，因此只探讨二线城市与三四线城市的同比 数据来源：贝壳研究院 图：2021年1至8月各规模城市居住用 地成交率 （%） 数据来源：贝壳研究院 三、受益于无锡、温州等城市的土地市场表现，长三角城市群一枝独秀 从区域来看，长三角城市群一枝独秀，成交金额为1013亿元， 成交规划建筑面积为1444-66.36%-44.8%-70.00%-50.00%-30.00%-10.00%10.00%30.00%50.00%二线城市成交规划建筑面积同比三四线城市成交规划建筑面积同比92.8%58.9%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%110.0%1月2月3月4月5月6月7月8月一线城市二线城市三线城市 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 6 ~ 万平米， 占比分别是44.0%和17.8%，其中主要原因是无锡、、温州、嘉兴与金华等长三角城市贡献良多，尤其是无锡，是22城唯一在8月实行集中供地的城市，8月揽金突破264亿元， 成交规划建面为223万平米， 有效带动市场聚焦长三角城市群。 同时，无锡受益于土拍规则的优化升级，第二次集中供地的溢价率、楼面价均有所回落，分别是4.1%和11964元/平米，与首批次用地12.39%和15060元/平米相比皆为明显下幅，有效达到稳地价的效果。值得注意的是，保定8月出让37宗居住用地，成交规划建面为521万平米，其占比为8月份各城市最高，达6.5%，不过由于近25宗用地为城中村改造安置区项目，因此其成交金额相对于成交量占比较低，仅占比4.88%。 图：8月各城市群居住用地成交金额与成交规划建筑面积 数据来源：贝壳研究院 图：8月全国351城居住用地成交金额与规划建筑面积TOP30城市 101314440200400600800100012001400成交金额（亿元）成交规划建筑面积（万平米） 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 7 ~ 数据来源：贝壳研究院 四、部分中型房企在无锡第二批集中供地有所斩获，成交金额进入TOP10 虽然8月房地产市场整体下行，但部份房企基于其战略布局，拿地仍然较积极，如碧桂园8月竞得 保定、德州、 泰州与周口等城市 土地，整体三四线城市竞地占比高。从成交金额TOP10房企来看，不乏出现大华、美的、金融街等中型规模房企，以及中铁、葛洲坝等国企的身影。大华、金融街与美的主要受益于此次无锡集中供地有所斩获，因此成交金额分别进入TOP10，尤其是大华，无锡一举获得3宗地，可谓是此次集中供地的最大赢家之一；中铁、葛洲坝则是由于在保定获地多，其成交量显著领先其他房企，因此有效带动成交金额的上升。 表：2021年8月全国351城居住用地成交金额TOP10房企 排名 房企 成交金额 (亿元) 成交规划建筑面积 (万平方米) 成交宗数(个) 二线城市 三、四线城市 1 碧桂园 96 22 1 12 2 华润 80 112 0 3 3 大华 73 57 3 1 4 美的 59 39 1 2 0.0100.0200.0300.0400.0500.0无锡市东莞市温州市保定市嘉兴市佛山市金华市台州市济宁市苏州市丽水市潍坊市南昌市淮安市宿迁市威海市合肥市南通市湖州市盐城市德州市镇江市赣州市聊城市西宁市泰州市许昌市大连市咸阳市惠州市成交金额（亿元）成交规划建筑面积（万平米） 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 8 ~ 5 金融街 52 42 3 1 6 首開 51 36 1 1 7 中鐵 47 219 1 14 8 中海 46 64 4 3 9 葛洲坝 46 202 0 12 10 保利 32 22 2 1 数据来源：贝壳研究院整理 五、9月将开启第二批集中供地高峰 随着8月土地新政的指导，目前已有15个集中供地城市升级其土拍规则，截至9月5日，9月确定有10城拍地，10月有3城。从规则升级来看，主要从4处着手：一是设定溢价率上限，多数城市的单一宗地溢价率上限为15%；二是严审企业资格与资金来源；三是触顶摇号；四是竞品质方案。未来 贝壳研究院将持续关注集中供地的变化。 表：11个已公告第二次居住用地城市、计划成交时间及供地数量 城市 第二批次集中供地时间 城市 第二批次集中供地时间 福州市 9月7日–9月8日 北京市 10月12日 青岛市 9月8日–9月10日 杭州市 10月13日 济南市 9月10日 宁波市 未定 天津市 9月10日 长沙市 未定 成都市 9月15日–9月16日 重庆市 未定 沈阳市 9月17日 上海市 未定 合肥市 9月17日 郑州市 未定 苏州市 9月17日–9月18日 长春市 已完成 广州市 9月26日–9月27日 无锡市 已完成 深圳市 9月28日 厦门市 已完成 武汉市 10月9日–10月10日 数据来源：贝壳研究院 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 9 ~ 免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权