港股市场研究

港股晨报 安信国际证券(香港)有限公司 研究部 请参阅本报告尾部免责声明 2021年9月23日 今日重点 1. 安信视点 金融风险整体可控 2. 行业点评 房地产行业-逆境看清实力，行业整合加速 2021年9月24日 1. 安信视点：金融风险整体可控 昨日，港股继续反弹，截至收盘，恒生指数收涨1.19%，报24510.98点；恒生科技指数涨0.93%，恒生国企指数涨1.08%；全日市场成交额为1789.8亿港元。南向资金净小额净卖出4.57亿港元。 近日，美联储公布了9月FOMC会议结果，会议决定维持基准利率0-0.25%、以及每月1200亿美元（800亿美国国债和400亿MBS）的资产购买规模不变；并认为如果经济朝着就业和通胀目标的进展得以按预期维持下去，那么FOMC可能将很快放缓资产购买进度（即开始实施Taper）。经济预测方面，美联储此次将美国2021年GDP增速预测从7%下调至5.9%、失业率预测从4.5%上调至4.8%、PCE通胀预测从3.4%上调至4.2%、核心PCE预测从3%上调至3.7%。这与近两个月以来各项经济数据所反映的趋势较为接近，即美国经济复苏放缓、结构性结业问题短期难以缓解、通胀中枢仍然维持高位。 本次会议公布的点阵图显示有9位委员认为明年将会至少加息一次，而6月会议时仅有7位；认为2023年至少加息一次的委员多达17位（总共18位）。整体来看，委员们此次的加息预期较6月时提前不少，但短期之内市场对加息预期时点变化的反应较弱。会议结果公布当天美股三大指数均小幅收涨近1个百分点、10年期美债收益率小幅下行1个BP。 7月以来随着房地产供需两端政策的收紧，全国商品房销售量急剧萎缩，新开工大幅下滑，投资增速持续回落，恒大等房企债务面临违约重组的风险。近期这一风险逐步发酵，海外投资者担忧中国房地产市场重演2008年美国金融危机的场景，港股、美股出现较大调整。国内市场参与者更倾向于认为即使恒大破产也难以引发系统性金融风险，在海外市场调整的同时，国内房地产行业指数逆势上涨。 尽管当前恒大债务的处置方案尚不清晰，但我们宏观组认为房地产行业的债务出清过程对中国金融系统的影响有限，房地产高杠杆模式的终结从长期来看有助于资源配置效率的提升，以及宏观经济的稳定。对资本市场而言，房地产行业长期积累的债务得到出清，将推动行业集中度提升、以及龙头公司盈利改善，从而推升房地产行业估值。同时这一过程也将明显缓解银行体系坏账的压力，银行板块的估值也有望迎来重新定价。 分析师：韩致立 港股晨报 2021-9-24 安信国际 请参阅本报告尾部免责声明 i 2. 行业点评 房地产行业-逆境看清实力，行业整合加速 碧服再度出手。碧桂园服务以不超过100亿元的对价收购富良环球100%股权，变相把富力服务收到囊中。整个交易分两个阶段进行，首阶段付70亿元并按KP 调整，其中比较重要的KPI包括2021年合约面积达1.27亿平米、2021年5亿元扣非净利等。余下的30亿元，则按面积交付进度作调整。假设富力服务KPI全数完成，对应2021年的扣非净利目标，这次的收购价约20倍2021年PE。虽然对价估值高于一级并购市场，亦高于中小型物管上市公司的平均估值，但考虑到能在短时间内锁定近亿平米的管理规模，而且亦可拓展商管业务，有关溢价尚算合理。 逆境看清实力。2021年可谓碧桂园服务的丰收之年。加上蓝光嘉宝的并购，今年碧服以总价约170亿元鎖定約3.7亿平米的合约面积，相当于碧桂管理层早前开出2025年18亿平米合约面积目标约20%。截至6 月30 日碧服合约面积为9亿平米，加上两个大并购，等于完成了目标约70%。此外，同系碧桂园（2007.HK）亦传投资15 亿美元予万达商管，在地产寒冬的环境下，多个巨型并购投资，反映整个集团的资金充裕情况。 危机蔓延，加速行业整合。恒大债务危机引发资产处置，出售物管基本上已无悬念，碧服无疑是最大的潜在买家。地产行业进入多事之秋，爆雷事件频频上映。最近新力（2103.HK）爆雷，因资金链导致债务危机，标普期后更把新力长期发行人信用评级从B下调至CCC+，并将其置于负面观察名单。出售物管套现亦是解决方案之一环，早前已传出卖盘予龙湖（960.HK）。这反映内卷化现象由地产传导致物管行业，我们认为缺乏地商资源的支持，物管（尤其是中小型物管）都会失去其价值，而且市场资金有限，大型并购将会加速。 「活下去」才是王道。物管、商管赛道虽然拥有长远发展的属性，但盈利规模及现金流对于房开业务还是杯水车薪。假若地产本业出现问题，房开及物管之间的协同效应消失的话，物管的高盈利可能会有所影响，内在价值亦会逐步减退。另外，在母公司现金流出现问题时，亦会出售物管套现解决难关。综合而言，我们认为能「活下去」的如租金等可持续性收入较强的头部房企、国企，及其物管公司，如龙湖、华润、碧桂、华润万象等都值得作中长线配置。 风险提示：i)调控政策持续；ii）房企融资收紧 分析师：黄焯伟 客户服务热线 香港：2213 1888 国内：40086 95517免责声明 此报告只提供给阁下作参考用途，并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请。此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售。此报告所载的资料由安信国际证券(香港)有限公司（安信国际）编写。此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠。此报告所载的见解，分析，预测，推断和期望都是以这些可靠数据为基础，只是代表观点的表达。安信国际，其母公司和/或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性。此报告所载的资料、意见及推测反映安信国际于最初发此报告日期当日的判断，可随时更改而毋须另行通知。安信国际，其母公司或任何其附属公司不会对因使用此报告内之材料而引致任何人士的直接或间接或相关之损失负上任何责任。 此报告内所提到的任何投资都可能涉及相当大的风险，若干投资可能不易变卖，而且也可能不适合所有的投资者。此报告中所提到的投资价值或从中获得的收入可能会受汇率影响而波动。过去的表现不能代表未来的业绩。此报告没有把任何投资者的投资目标，财务状况或特殊需求考虑进去。投资者不应仅依靠此报告，而应按照自己的判断作出投资决定。投资者依据此报告的建议而作出任何投资行动前，应咨询专业意见。 安信国际及其高级职员、董事、员工，可能不时地，在相关的法律、规则或规定的许可下 (1)持有或买卖此报告中所提到的公司的证券，(2)进行与此报告内容相异的仓盘买卖，(3)与此报告所提到的任何公司存在顾问，投资银行，或其他金融服务业务关系，(4)又或可能已经向此报告所提到的公司提供了大量的建议或投资服务。投资银行或资产管理可能作出与此报告相反投资决定或持有与此报告不同或相反意见。此报告的意见亦可能与销售人员、交易员或其他集团成员专业人员的意见不同或相反。安信国际，其母公司和/或附属公司的一位或多位董事，高级职员和/或员工可能是此报告提到的证券发行人的董事或高级人员。（5）可能涉及此报告所提到的公司的证券进行自营或庄家活动。 此报告对于收件人来说是完全机密的文件。此报告的全部或任何部分均严禁以任何方式再分发予任何人士，尤其（但不限于）此报告及其任何副本均不可被带往或传送至日本、加拿大或美国，或直接或间接分发至美国或任何美国人士（根据1933年美国证券法S规则的解释），安信国际也没有任何意图派发此报告给那些居住在法律或政策不允许派发或发布此报告的地方的人。 收件人应注意安信国际可能会与本报告所提及的股票发行人进行业务往来或不时自行及／或代表其客户持有该等股票的权益。因此，投资者应注意安信国际可能存在影响本报告客观性的利益冲突，而安信国际将不会因此而负上任何责任。 此报告受到版权和资料全面保护。除非获得安信国际的授权，任何人不得以任何目的复制，派发或出版此报告。安信国际保留一切权利。 规范性披露 ⚫ 本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未担任此报告提到的上市公司的董事或高级职员。 ⚫ 本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未拥有此报告提到的上市公司有关的任何财务权益。 ⚫ 安信国际拥有此报告提到的上市公司的财务权益少于1%或完全不拥有该上市公司的财务权益。 公司评级体系 收益评级： 买入 — 预期未来6个月的投资收益率为15%以上； 增持 — 预期未来6个月的投资收益率为5%至15%； 中性 — 预期未来6个月的投资收益率为 -5%至5%； 减持 — 预期未来6个月的投资收益率为 -5%至-15%； 卖出 — 预期未来6个月的投资收益率为 -15%以下。 安信国际证券(香港)有限公司 地址：香港中环交易广场第一座三十九楼 电话：+852-2213 1000 传真：+852-2213 1010