证券研究报告·行业研究·银行 银行行业深度报告 [Table_Main] 房地产不良突增，会冲击资产质量吗？ 增持（维持） 引言：2021年以来，房地产市场外部环境承压，部分房企违约风险暴露，银行的房地产对公贷款不良也明显“双升”，投资者担心房地产冲击银行资产质量。我们认为，房地产贷款风险上行需要重视，但从总量角度，对银行总体资产质量影响有限，而龙头银行当前的资产质量处于历史最佳状态。 投资要点  房地产对公不良贷款明显“双升”，拖累资产质量。2020年疫情后，银行业大力处置不良资产，截至2021年6月末，41家A股上市银行的合计不良率降低至1.41%，较2020年末下行7BP。然而形成鲜明反差的是，房地产对公贷款的质量明显恶化。我们统计数据完整的26家上市银行，可以看到房地产对公贷款不良“双升”，合计不良率从2018年末的0.93%上升至2021年6月末的1.77%，拖累总体资产质量。相比之下，个人住房贷款的资产质量仍然优异，与对公房地产贷款差别明显，数据完整的18家上市银行2021年上半年个人住房贷款不良“双降”，多数银行的个人住房贷款不良率都回落或保持低位。所以，我们强调房地产贷款的风险敞口主要集中在对公贷款，对个人住房贷款的资产质量则无需担忧。  部分房企暴雷+融资条件收紧，导致房地产风险暴露。今年以来，房地产市场外部环境压力明显增加，尤其高负债率的激进型房地产公司经营困难，公开市场中涉及房地产企业的债务违约也频繁发生。对于银行而言，部分陷入债务违约的房地产公司难以偿还本息（诸如华夏幸福、蓝光发展等大型房地产公司），同时从贷后管理的角度，银行也会主动考量市场环境，将有潜在风险的房地产公司贷款纳入关注类或不良贷款的口径。所以，房地产对公贷款的不良“双升”是必然情形。此外，“两道红线”严格限制房地产贷款额度，导致融资难度加大，而融资条件收紧的预期形成后，各家银行审批也会更审慎，进一步加大房地产公司的现金流压力。我们根据2021年6月末的财务指标估算，仍有15家上市银行未来需要继续降低房地产贷款占比，所以我们认为房地产对公贷款将进一步降速甚至收缩。  房地产对公贷款占比较低，对总体资产质量影响有限。截至2021年6月末，41家上市银行的对公房地产贷款占比仅6.35%，所以尽管不良贷款突增，但我们认为对上市银行总体资产质量的影响有限。以26家数据完整的上市银行为样本组合，截至2021年6月末，总不良贷款金额中7.2%是房地产对公贷款，其实多数银行的房地产对公贷款对不良的贡献度并不高。我们测算，如果下半年样本银行的房地产对公不良贷款总金额再增加50%，同时合理假设2021年末总贷款环比6月末增长3%，则对总不良贷款率的边际提高幅度仅1BP，即便极端假设下，房地产对公贷款的不良金额翻番，对总不良率的边际提高幅度也只有6BP。  投资建议：当前位置，我们认为优质的龙头银行股迎来反转机会，重点推荐，核心逻辑：1）龙头银行本轮资产质量历史性出清，招商银行为代表的头部银行表内外资产质量达到历史最佳状态，而房地产不良贷款的影响有限；2）随着财政政策发力及“宽信用”效果显现，我们预计9月起社融和信贷增速将回升，对经济增长的预期也会企稳回升。个股方面，重点推荐：①资产质量达到历史最佳状态，财富管理业务保持高增长的行业龙头招商银行；②估值大幅回调，但2021年起资产质量及基本面拐点明确的平安银行；③2021年二季度净息差触底回升，基本面拐点确立的小微龙头常熟银行。此外，建议关注业绩成长性优异的杭州银行、成都银行。  风险提示：1）宏观经济下行造成资产质量再度波动；2）货币政策超预期宽松导致净息差疲弱；3）对房地产及地方平台的监管冲击业务。 [Table_PicQuote] 行业走势 [Table_Report] 相关研究 1、《零售金融追踪：银行理财2021年中报解析：如何应对新的增长压力？》2021-08-18 2、《银行行业点评：资产质量比利润高增长更重要》2021-08-11 3、《2021Q2金融机构贷款投向数据点评：信贷投放持续“重制造，限房贷”》2021-08-01 [Table_Author] 2021年09月17日 证券分析师 马祥云 执业证号：S0600519020002 021-60199793 maxy@dwzq.com.cn -9%0%9%17%26%34%2020-092021-012021-052021-09沪深300银行II(申万) 2 / 13 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 行业深度报告 内容目录 1. 房地产对公贷款不良“双升”，拖累资产质量 .............................................................................. 4 2. 部分房企暴雷+融资条件收紧，导致风险暴露 ............................................................................ 6 3. 总量角度，房地产对总体资产质量的影响有限 ........................................................................ 10 4. 投资建议：重点推荐资产质量最佳的龙头银行 .........................................................................11 5. 风险提示 ........................................................................................................................................ 12 mNnOoNsNmPoRnQuMrNyRpN7NaO8OnPqQnPpOeRrRuNjMmNsN7NnNuNMYnMqRvPoPrQ 3 / 13 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 行业深度报告 图表目录 图1：41家A股上市银行合计不良率降至1.41% .......................................................................... 4 图2：26家上市银行房地产对公贷款的不良指标跃升 ................................................................... 4 图3：18家上市银行个人住房贷款不良“双降” ............................................................................... 5 图4：中大型银行的个人住房贷款不良率保持低位 ........................................................................ 5 图5：房地产贷款增速较人民币贷款总增速继续走低 .................................................................... 7 图6：2020年以来房地产贷款占比已经开始下行 ........................................................................... 7 图7：2021年6月末上市银行的个人住房贷款占比距离各自监管上限的空间 ........................... 8 图8：上市银行的个人住房贷款占比仍保持高位 .......................................................................... 10 图9：上市银行的对公房地产贷款占比开始明显回落 .................................................................. 10 表1：26家数据完整的上市银行房地产对公不良贷款明细 ........................................................... 4 表2：部分房地产公司债务违约事件梳理 ........................................................................................ 6 表3：关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知 ............................................ 7 表4：2020/06~2021/06上市银行的房地产贷款集中度指标估算值 ............................................... 8 表5：26家数据完整的上市银行总不良贷款及房地产对公不良贷款 ......................................... 11 4 / 13 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 行业深度报告 1. 房地产对公贷款不良“双升”，拖累资产质量 2021年上市银行总体不良率持续改善。截至2021年6月末，A股41家上市银行的合计不良贷款金额约为1.77万亿元，尽管金额小幅上行，但不良率降低至1.41%，较2020年末下行7BP。不良率的改善，主要得益于2020年疫情后，银行大力处置问题资产，包括充分暴露不良，并收回、核销、转出等。同时，疫情后银行的贷款规模高速增长以支持实体经济，所以分母端的加速扩张也造成不良率下行。 图1：41家A股上市银行合计不良率降至1.41% 图2：26家上市银行房地产对公贷款的不良指标跃升 数据来源：公司财报，东吴证券研究所测算 数据来源：公司财报，东吴证券研究所测算 但房地产对公贷款不良明显“双升”。与总体资产质量形成鲜明反差的是，房地产对公贷款质量明显恶化。我们统计了完整披露房地产贷款数据的26家上市银行，可以看到房地产对公贷款的不良“双升”，不良贷款率从2018年末的0.93%上升至2021年6月末的1.77%，合计不良贷款金额则明显上升至1082亿元，拖累总体资产质量。 表1：26家数据完整的上市银行房地产对公不良贷款明细 房地产对公不良贷款金额（亿元） 房地产对公不良贷款率 2020/06 2020/12 2021/06 2021H1变动 2020/06 2020/12 2021/06 2021H1变动 工商银行 96.2 162.4 319.1 +156.7 1.41% 2.32% 4.29% +1.97 pct 建设银行 70.7 90.1 115.6 +25.5 0.92% 1.14% 1.36% +0.21 pct 农业银行 111.2 142.1 132.7 -9.4 1.41% 1.78% 1.47% -0.31 pct 邮储银行 0.1 0.2 0.1 -0.1 0.01% 0.02% 0.01% -0.01 pct 交通银行 45.9 47.1 64.6 +17.5 1.43% 1.35% 1.69% +0.34 pct 招商银行 14.0 11.9 43.3 +31.4 0.34% 0.30% 1.07% +0.77 pct 平安银行 8.9 5.7 16.6 +10.9 0.32% 0.21%