2021年中报点评：经营效率显著提升，社区生活服务蓄势储能

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年9月7日 公司研究 经营效率显著提升，社区生活服务蓄势储能 ——融创服务（1516.HK）2021年中报点评 买入（维持） 事件：公司发布2021年半年度业绩公告，营收增长85%，净利润增长154% 2021年8月30日，公司发布2021年半年度业绩公告。报告期内，公司实现营业收入33.19亿元，同比增长85.4%；实现归母净利润6.06亿元，同比增长154.4%；每股基本盈利为人民币0.20元。 点评：业绩高速增长，结构进一步优化，社区生活服务蓄势储能 1）业绩高速增长，营收结构进一步优化：2021H1，公司实现营业收入33.19亿元，同比增长85.4%；实现归母净利润6.06亿元，同比增长154.4%，经营业绩维持高增长态势。同时，由于公司业务规模及管理密度不断增加，规模经济效应开始显现，配合一系列成本管控及精细化管理措施，公司盈利能力显著增强；报告期内，公司毛利率为31.0%，较上年同期提升5.1pct.；净利率为19.0%，较上年同期提升5.0pct.。上半年，公司基础物业、非业主增值、社区生活服务的营收占比分别为61.6%、32.7%、5.7%；其中，基础物业和社区生活服务的营收占比持续提升，公司业务结构进一步优化。 2）聚焦核心城市，外拓成效明显，版图持续完善：截至2021年6月30日，公司合约面积达3.22亿平方米，较2020年末增长22.0%；在管面积达1.73亿平方米，较2020年末增长28.4%；合约/在管面积比达1.86，公司仍有较为充裕的项目储备。上半年新增合约面积中，来自第三方的合约面积占比为69.8%，公司市场化外拓能力快速提升。在并购领域，公司充分发挥集团的资源和口碑优势，综合考虑标的发展能力及能力互补等因素优中选优。上半年，公司完成对彰泰物业的并购，获取合约面积约2,595万平方米，完善了在西南地区的布局。截至2021年6月末，公司在管面积前三大城市为杭州、重庆、天津，在管面积占比分别为10.5%、9.7%、5.9%，区域布局聚焦核心高能级城市。 3）社区生活服务蓄势储能，推进数字科技建设与智慧化服务：报告期内，公司社区生活服务业务快速增长，实现营收约1.89亿元，较上年同期同比增长206.5%；营收占比达5.7%（同比+2.3pct.），与行业内其他公司相比仍然较低，考虑到公司较大的合约面积及管理密度，该板块未来有望实现超预期增长。上半年，公司成立数字科技中心，推进运营管理降本增效，驱动业务模式创新。 盈利预测、估值与评级：公司业绩维持高增长态势，经营效率不断提升，区域布局聚焦核心城市群。鉴于公司经营效率较高，结构不断优化，未来社区生活服务有望超预期增长，我们上调公司2021-2023年归母净利润预测为13.02亿元（上调8.41%）、20.03亿元（上调4.11%）、29.11亿元（上调5.13%）。当前股价对应2021-2023年PE估值为37.5倍、24.4倍、16.8倍，维持“买入”评级。 风险提示：人力资源成本上升风险；外拓不及预期风险；母公司依赖风险。 公司盈利预测与估值简表 指标（人民币） 2019 2020 2021E 2022E 2023E 营业收入（百万元） 2,827 4,623 7,969 13,189 20,669 营业收入增长率 53.5% 63.5% 72.4% 65.5% 56.7% 净利润（百万元） 270 601 1,302 2,003 2,911 净利润增长率 174.5% 122.6% 116.8% 53.8% 45.3% EPS（元） 0.09 0.19 0.42 0.65 0.94 ROE（归属母公司)（摊薄） 54.2% 6.2% 12.5% 16.9% 20.8% P/E 181.2 81.4 37.5 24.4 16.8 P/B 98.2 5.0 4.7 4.1 3.5 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2021-09-07；汇率：按1港元兑换0.83元人民币计算 当前价：19.00港元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 31.01 总市值(亿港元)： 589.13 一年最低/最高(港元)： 11.91/29.00 近3月换手率： 18.92% 股价相对走势 资料来源：Wind 相关研报 20210526聚焦核心，蓄势待发——融创服务（1516.HK）首次覆盖报告 20210705 物管板块市值已超万亿港币，推荐“合理估值”和“隐含价值”——房地产（物业服务）2021年中期策略报告 20210316 顺应居民消费升级，物业服务空间广阔——对3月16日光大地产A+H物业服务板块涨幅较大的点评 20210305 新型城镇化深入推进 房地产行业迎多元化发展机遇——对2021年两会政府工作报告房地产相关内容的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 利润表（百万元） 2019 2020 2021E 2022E 2023E 营业收入 2,827 4,623 7,969 13,189 20,669 营业成本 -2,107 -3,347 -5,551 -9,282 -14,740 毛利 720 1,275 2,418 3,908 5,929 管理费用 -383 -496 -797 -1,319 -2,067 销售费用 -19 -29 -48 -79 -124 折旧及摊销 -35 -82 -142 -212 -306 金融资产减值 -3 -15 -23 -30 -42 其他收入/(支出)净额-经营 37 57 54 66 79 其他经营净收益 4 11 35 58 91 EBITDA 391 885 1,781 2,816 4,171 营业利润 EBIT 357 803 1,640 2,604 3,865 财务收入/(费用)净额 -12 10 145 158 174 合营企业除税后利润净额 1 9 10 12 15 税前利润 346 822 1,794 2,775 4,054 所得税 -76 -197 -431 -666 -973 净利润（含少数股东权益） 270 626 1,364 2,109 3,081 净利润（不含少数股东权益） 270 601 1,302 2,003 2,911 总股本 0 3,104 3,101 3,101 3,101 EPS（元，人民币） 0.09 0.19 0.42 0.65 0.94 现金流量表（百万元） 2019 2020 2021E 2022E 2023E 经营活动现金流 707 1,024 3,008 2,863 3,559 投资活动现金流 603 (1,371) (1,852) (1,392) (1,762) 融资活动现金流 (592) 8,629 (219) (440) (663) 净现金流 718 8,282 937 1,031 1,134 资产负债表（百万元） 2019 2020 2021E 2022E 2023E 流动资产合计 2,118 11,008 13,468 16,416 20,279 货币资金 1,090 9,368 10,305 11,336 12,469 应收账款 586 1,351 2,819 4,666 7,311 其他应收以及预付款项-流动资产 359 37 54 78 107 受限制现金 - 10 15 21 29 存货 82 41 54 73 94 按公允价值计入损益的金融资产 - 201 221 243 267 非流动资产合计 153 1,949 3,067 4,026 5,127 固定资产-物业及设备 29 59 103 170 258 有使用权资产-非流动资产 36 45 78 124 182 无形资产 63 298 480 584 691 商誉 - 1,020 1,759 2,335 2,997 递延所得税资产-非流动资产 22 36 50 66 84 权益法投资-非流动资产 3 58 72 88 105 长期预付款 1 9 27 45 71 按公允值计入损益的金融资产-非流动资产 - 391 485 591 702 其他应收款-非流动资产 - 33 14 24 37 资产总计 2,271 12,957 16,535 20,442 25,406 流动负债合计 1,751 2,950 5,970 8,334 11,079 应付账款 1,087 1,773 2,940 4,917 6,844 租赁-流动负债 19 20 24 29 35 合同负债-流动负债 560 1,005 2,674 2,874 3,449 应交所得税-流动负债 85 151 332 513 750 非流动负债合计 22 272 176 234 300 租赁-非流动负债 16 21 36 48 62 递延税项负债-非流动 7 81 140 186 239 其它应付款项-非流动负债 - 170 - - - 负债总计 1,773 3,222 6,146 8,567 11,379 股本金 - 26 26 26 26 储备 61 8,911 8,548 8,548 8,548 留存收益 183 747 1,659 3,062 5,102 合并资本 123 - - - - 少数股东权益 131 51 156 237 351 股东权益合计 498 9,735 10,389 11,874 14,027 关键指标 2019 2020 2021E 2022E 2023E 收入增长率 53.5% 63.5% 72.4% 65.5% 56.7% 成本增长率 48.6% 58.9% 65.8% 67.2% 58.8% 毛利增长率 69.9% 77.0% 89.6% 61.6% 51.7% 归母净利润增长率 174.5% 122.6% 116.8% 53.8% 45.3% EBITDA Growth 106.0% 126.3% 101.2% 58.1% 48.1% EBIT Growth 106.4% 125.3% 104.1% 58.8% 48.4% EBT Grotwth 168.2% 137.7% 118.2% 54.6% 46.1%