2021半年报点评：社区增值业务翻倍增长，管理效率明显提升

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 买入 [Table_Authors] 王嵩 首席分析师 SAC执证编号：S0110520110001 wangsong@sczq.com.cn 电话：86-10-5651 1798 [Table_Chart] 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 [Table_BaseData] 公司基本数据 最新收盘价（港元） 16.54 一年内最高/最低价（港元） 26.05/12.02 市盈率（当前） 58.8 市净率（当前） 7.9 总股本（亿股） 16.7 总市值（亿港元） 276 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport] 核心观点 [Table_Summary] ⚫ 业绩持续高增长，管理效率明显提升。公司公布2021半年报，上半年实现营收20.6亿元，同比增长53.1%，实现归母净利润2.83亿元，同比增长65.3%。2021H1综合毛利率29.9%，同比下降0.8个百分点。毛利率分项来看，由于社保减免政策取消，基础物管毛利率同比下降1.3个百分点至23.5%；社区增值业务毛利率46.5%，同比下降7.4个百分点，主要原因为成长期业务的占比提升，其中社区维修和美居业务的毛利率相对较低。得益于管理效率的提升，公司上半年归母净利润率13.7%，较去年同期提升1个百分点。上半年管理费用率9.9%，同比下降1.9个百分点，一方面源于规模增长和密度的提升，规模优势得以显现。同时管理流程的优化以及科技赋能，也有效提升经营效率。 ⚫ 品牌影响力逐步展现，市场外拓创新高，截至上半年，公司合约面积与在管面积分别为2.2亿平和1.3亿平，分别较上年末同比增长20.9%和27.9%。2021年上半年新增合约面积3789万平方米，其中第三方外拓新增占比86.5%，较2020年底提升9.6个百分点。截至上半年，公司在管面积中第三方项目占比81.5%，处于行业领先水平，彰显公司较强的品牌影响力和独立发展能力。 ⚫ 社区增值服务占比提升，BU模式扩大品类。公司上半年物业管理服务收入同比增加43.1%至11.5亿元，非业主增值服务收入同比增加约38.4%至3.9亿元；社区增值服务收入同比增加99.6%至5.2亿元。社区增值服务收入占比25.2%，同比提升5.8个百分点；毛利占比38.7%，同比提升4.6个百分点，收入结构进一步优化。增值业务板块，公司坚持平台＋生态的战略，将已成熟且有潜力的专项业务独立为业务单元(BU)。在社区维修及美居等业务单元取得长足发展的基础上，2021上半年公司将经纪业务进行独立业务单元化（BU），并已取得初步成效。 ⚫ 投资建议及盈利预测：我们预计公司2021-2023年EPS0.37/0.55/0.78元/股，对应PE37.1/25/17.6倍，首次覆盖给予“买入”评级。 ⚫ 风险提示：公司外拓进展不及预期；外拓项目需投入较多管理成本，毛利率下滑风险；人工成本刚性上升，楼龄增长单盘盈利能力或存在下降风险。 盈利预测 [Table_Profit] 2020A 2021E 2022E 2023E 营收（百万元） 3,123 4,882 7,274 10,330 营收增速（%） 66.3% 56.3% 49.0% 42.0% 归母净利润（百万元） 390 620 919 1,307 归母净利润增速（%） 74.4% 58.8% 48.3% 42.2% EPS(元/股) 0.23 0.37 0.55 0.78 PE 58.8 37.1 25.0 17.6 资料来源：Wind，首创证券 [Table_Title] 社区增值业务翻倍增长，管理效率明显提升 [Table_ReportDate] 旭辉永升服务(1995.HK)2021半年报点评 | 2021.09.03 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 财务报表和主要财务比率 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2020 2021E 2022E 2023E 现金流量表（百万元） 2020 2021E 2022E 2023E 现金及现金等价物 3,171 5,134 6,820 9,663 归母净利润 390 620 919 1307 金融资产与短期投资 0 0 0 0 折旧和摊销 67 12 12 12 应收款项及应收票据 459 732 1,164 1,653 营运资本变动 144 1281 1000 1455 预付款项及其他应收款项 265 320 356 248 其他非现金调整 107 62 56 100 存货 0 0 0 0 经营活动现金流 709 1975 1987 2873 其他流动资产 301 392 475 395 资本支出 -31 -16 -18 -18 流动资产合计 3,931 6,258 8,459 11,711 长期投资减少 -4 3 -4 0 物业、厂房及设备 86 33 36 40 少数股东权益增加 -8 0 0 0 权益性投资 0 2 6 6 其他长期资产的减少/(增加) 31 -67 -200 156 长期投资类 55 50 50 50 投资活动现金流 -13 -80 -222 138 商誉及无形资产 562 563 565 566 借款增加 0 100 50 40 其他非流动资产 33 101 301 146 股利分配 -117 -117 -186 -276 非流动资产合计 736 749 958 808 普通股增加 1 0 0 资产总计 4,667 7,007 9,417 12,519 其他融资活动产生的现金流量净额 1388 85 57 68 应付账款及票据 363 620 930 1,311 融资活动现金流 1272 68 -79 -168 短期借贷及长期借贷当期到期部分 0 0 0 0 现金及现金等价物净增加额 1969 1963 1686 2843 其他流动负债 1,220 2,684 4,038 5,712 现金及现金等价物期末余额 3171 5134 6820 9663 流动负债合计 1,583 3,304 4,968 7,023 主要财务比率 2020 2021E 2022E 2023E 长期借贷 0 100 150 190 成长能力 其他非流动负债 67 40 46 54 营业收入增长率 66.1% 56.5% 49.0% 42.0% 非流动负债合计 67 140 196 244 归属普通股东净利润增长率 74.4% 58.8% 48.3% 42.2% 负债总计 1,650 3,444 5,164 7,267 获利能力 归属母公司所有者权益 2,893 3,356 3,922 4,746 毛利率 31.4% 29.5% 29.0% 29.5% 少数股东权益 124 207 331 506 净利率 12.5% 12.7% 12.6% 12.6% 股东权益总计 3,017 3,563 4,253 5,252 ROE 19.3% 19.8% 25.3% 30.1% 负债及股东权益总计 4,667 7,007 9,417 12,519 ROA 10.9% 10.6% 11.2% 11.9% 利润表（百万元） 2020 2021E 2022E 2023E 偿债能力 营业收入 3,120 4,882 7,274 10,330 资产负债率 35.4% 49.2% 54.8% 58.0% 营业成本 2,140 3,442 5,165 7,282 流动比率 2.5 1.9 1.7 1.7 毛利 980 1,440 2,110 3,047 速动比率 2.5 1.9 1.7 1.7 其他收入 4 4 4 4 每股指标（元） 营销费用 61 49 73 103 每股收益 0.23 0.37 0.55 0.78 行政费用 272 439 655 981 每股经营现金流 0.42 1.18 1.19 1.72 研发费用 0 0 0 0 每股净资产 1.73 2.01 2.35 2.84 其他费用 37 44 65 62 估值比率 利息费用 1 1 1 1 P/E 58.8 37.1 25.0 17.6 利息收入 28 40 50 60 P/B 7.9 6.8 5.9 4.8 权益性投资损益 0 3 1 1 其他非经营性损益 -81 -22 18 15 除税前利润 598 950 1,409 2,003 所得税 156 247 366 521 净利润 442 703 1,043 1,482 归母净利润 390 620 919 1,307 少数股东损益 52 83 124 176 公司简评报告  证券研究报告 [Table_Introduction] 分析师简介 王嵩，房地产行业首席分析师，香港城市大学金融工程硕士，七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券，2020年11月加入首创证券。 分析师声明 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，作者将对报告的内容和观点负责。 免责声明 本报告由首创证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告所在资料的来源及观点的出处皆被首创证券认为可靠，但首创证券不保证其准确性或完整性。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，首创证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。投资者需自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告所载的信息、材料或分析工具仅提供给阁下作参考用，不是也不应被视为出售、购买或认购证券或其他金融工具的要约或要约邀请。该等信息、材料及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，首创证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 首创证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。首创证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。首创证券的自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 在法律许可的情况下，首创证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到首创证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。 本报告的版权仅为首创证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、翻版、复制、刊登、发表或引用。 评级说明 1. 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级 以报告发布后的6个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准 2. 投资建议的评级标准 报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准 评级 说明 股票投资评级 买入 相对沪深300指数涨幅15％以上 增持 相对沪深300指数涨幅5％-15%之