深耕公共服务领域，构筑大物业服务生态平台
电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品1相关研究： 2020 中国物业企业综合实力 TOP100 研究报告202008202021 中国上市物业服务企业百强研究报告 20210528逐鹿天下，上市物企平均增速超 40%，百亿营收阵容扩充至 4 家，行业格局未定，大发展仍在继续20210402研究团队 唐 卓tz_2580（微信号）tangzhuo@ehconsulting.com.cn李艳杰lyjforl（微信号）liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn王 都Dwong5011（微信号）wangdu@ehconsulting.com.cn范楚学Ciyyuan_ (微信号)fanchuxue@ehconsulting.com.cn所属行业 物业发布时间 2021 年 8 月 25 日保利物业（06049.HK）深耕公共服务领域,构筑大物业服务生态平台核心观点：2021 年 8 月 23 日，保利物业发布 2021 年中期业绩报告。截至 2021 年 6 月末，保利物业在管面积达 4.28 亿平方米，同比增长 35.2%，同比增长 176.0%。报告期内，实现营业收入 51.53 亿元，同比增长 43.1%；毛利率和净利率较 2020 年同期均有所下降，分别为 20.0%和9.8%。合约面积为 6.22 亿平方米，继续保持行业领先地位。非住宅物业在管面积增长至 2.46 亿平方米，占比进一步提升为 57.5%，从业态来看，保利物业在住宅管理规模稳健增长基础上，加速在商业及写字楼、公共及其他物业的扩张。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品2引言保利物业发布 2021 年中期业绩报告：截至 2021 年 6 月 30 日，保利物业在管面积达 4.28 亿平方米，同比增长 35.2%；合约面积为6.22 亿平方米，继续保持行业领先地位。报告期内，保利物业实现营业收入 51.53 亿元，同比增长 43.1%；毛利率和净利率较 2020 年同期均有所下降，分别为 20.0%和 9.8%。作为一家具有央企背景的企业，保利物业始终保持高度的战略定力，坚持多业态、多场景的大物业战略导向，积极构建多元服务能力，加速打造大物业服务生态平台。一、管理规模保持高增长，深度布局公共服务领域保利物业是行业内规模最大的企业之一，同时保持着良好的成长性。截至 2021 年 6 月末，保利物业已进驻全国 29 个省、自治区及直辖市的 193 个城市，在管面积增长 35.2%至 4.28 亿平方米，增速较 2020 年同期提升 13.5 个百分点；合约面积达 6.22 亿平方米，同比增长 26.1%。2.873.803.174.284.985.674.936.22201920202020H12021H10123456750.6%32.5%21.7%35.2%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%在管面积（亿平方米）合约面积（亿平方米）在管面积增速（%）图：2019-2021H1 保利物业面积及增速数据来源：企业业绩报告从项目来源看，保利物业的内生外拓都为企业发展提供了坚实的保障。一方面，受益于母公司保利发展控股的稳健发展，保利物业获得持续的优质业务增量，报告期内新增的合约面积中，有 1510 万平方米来自于母公司；另一方面，保利物业通过市场拓展、合资合作和收并购等多种渠道推动规模不断扩张，报告期内新增第三方签约项目 148 个，合同金额超过 9 亿元。从业态来看，保利物业在住宅管理规模稳健增长基础上，加速在商业及写字楼、公共及其他物业的扩张。截至 2021 年 6 月末，非住宅物业在管面积增长至 2.46 亿平方米，占比进一步提升为 57.5%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品348.4%44.1%47.3%42.5%2.7%3.0%2.7%3.1%48.9%52.9%50.0%54.4%201920202020H12021H10.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%住宅物业商业及写字楼公共及其他物业图：2019-2021H1 保利物业业态构成数据来源：企业业绩报告于商写物业板块，保利物业积极挖掘新发展格局下的“国资红利”。报告期内，保利物业在多个标杆项目落地“星云企服”标准服务体系，以标杆项目推动市场拓展，重点加速国资服务的市场化输出，新签约国家信访局、广州产权交易所、中国人寿安徽金融中心等优质国资项目。于公共及其他物业板块，保利物业继续保持高速的扩张态势，持续精耕高校及教研物业、轨道及交通物业、城镇景区三大业态，并在医院业态实现多个标志性项目的突破。报告期内，保利物业新增公共及其他物业在管面积 3190.8 万平方米，新签约项目单年合同金额约 4.9 亿元。其中，上述三大核心业态占比超 50%，重点项目包括河南省鹤壁市鹤山区全域服务、深圳市笔架山公园、西南政法大学、上海轨道交通 15 号线、北京医院、成都大学附属医院等。此外，保利物业持续探索环卫一体化产业，不断扩大全域服务的有效触点。报告期内，保利物业新签约并接管广州市南沙区、江山市贺村镇等环卫项目。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品4二、多元业务拉动营收，增收不增利仍未解2021 年上半年，保利物业业绩稳健增长，实现营业收入 51.53 亿元，较 2020 年同期增长43.1%；毛利润为 10.32 亿元，同比增长 40.5%；净利润为 5.05 亿元，同比增长 23.0%，净利率为 9.8%。59.6780.3736.0151.535.036.964.115.05201920202020H12021H10204060801008.4%8.7%11.4%9.8%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%营业收入（亿元）净利润（亿元）净利率（%）图：2019-2021H1 保利物业营收及盈利情况数据来源：企业业绩报告与行业平均相比，保利物业的盈利能力持续处于较低水平。2021 年上半年，保利物业净利率为 9.8%，较去年同期降低 1.6 个百分点。一方面，由于疫情期间员工社保减免政策到期，导致企业员工成本回升；另一方面，企业第三方项目占比快速提升，其中包含大量盈利较低的公共服务类业务，因此企业整体盈利空间被进一步压缩。其次，保利物业的商业资产运营服务尚处于启动阶段，对利率也会产生一定影响。从收入结构来看，保利物业的三大业务板块收入占比保持相对稳定。其中，物业管理服务为最大收入来源，得益于规模和项目数量的增长，保利物业 2021 年上半年实现营业收入 31.43亿元，同比增长 37.5%，占总收入为 61.0%。非业主增值服务保持较好发展势头，报告期内新开展写字楼租赁业务，板块整体实现收入 8.09 亿元，同比增长 45.7%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品561.0%15.7%4.6%5.7%2.8%2.4%1.7%6.1%物业管理服务非业主增值服务美居服务社区零售车场管理服务社区媒体社区空间管理社区便民及其他服务图：2021H1 保利物业收入构成于社区增值服务板块，保利物业实现了 58.0%的增长，主要是由于疫情整体趋于稳定，各类增值服务陆续恢复开展；以及过往企业开展的优质基础服务增加了客户黏性，为社区增值服务的开展带来业务基础。此外，美居服务、社区零售、社区媒体、家政服务四大垂直产业持续孵化，大力推动了该板块业务的发展。报告期内，保利物业通过优化商业模式及供应链资源、强化产品及服务的集采、加强运营体系建设，进一步提升专业化服务能力： 社区零售：搭建“和院优品”线上平台，加快供应链整合，依托单品爆品策略及多元渠道能力，实现规模快速增长； 社区媒体：通过集采服务和创新整合营销服务，提升社区资源价值及利用效率； 美居服务：深耕拎包入住业务，持续完善和优化供应链资源，加速推进总部集采，形成专业高效的运营模式； 家政服务：完善保洁、维修等业务供应链，提升社区的服务覆盖率，并通过“惠洗节”、“焕新节”等主题活动推动客户触达转化和提高客户粘性。值得注意的是，2021 年 4 月，保利物业再次更改了募集资金用途，用于发展增值服务的资金比例提高到 35%；截至 6 月末，企业已投入使用 9.46 亿港元；7 月，该比例进一步提升至62.5%。保利物业大手笔将资金投入增值服务板块，但就目前企业增值服务开展情况来看，“投入”和“产出”的增长程度似乎并不匹配，低盈利的问题仍然存在。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品6三、坚守长期主义，加速服务品质化进程近期，《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》、《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》等一系列行业相关政策的出台，引导物管行业健康、可持续发展。在政策引领下，保利物业坚守长期主义格局，聚焦服务价值本源，在报告期内，进一步完善了全业态服务标准及品质管控系统，强化物业服务产品力和品牌力建设，同时建立全业态、全生命周期的管控标准体系和成本标准体系，并通过信息化工具强化员工赋能，助推项目最小单元实现品质、效率和效益的提升。以住宅物业为例，保利物业进一步升级社区的场景化服务打造进一步优化居住体验，同时通过专项培训提升工程、管家、安防和项目经理等项目关键人员的专业能力，并持续优化基础服务系统，为一线员工减负。未来，保利物业将针对最小服务场景持续开展研究，不断迭代全业态服务标准，保持服务品质的领先水平，实现客户满意度和品牌美誉度的提高。通过持续完善全周期运营体系和打造信息化工具，实时掌握项目经营动态并及时预警纠偏，实现项目服务、效率和品质的三效合一。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品7结语保利物业凭借庞大的面积和营收规模，稳居行业前列。但多年来，增收不增利的难题始终存在，企业仍有较大的向上发展空间。未来，保利物业将继续深耕“重点区域、核心业态、核心产业”，积极提高专业服务能力；同时，作为央企物业，保利物业将积极布局公共服务领域，持续强化基层社会治理的核心定位，助力基层治理提升。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品8【免责声明】本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息
