电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 王柳 18321956213（微信号） wangliu@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年8月26日 华侨城A（000069.SZ） 投资重回一二线，文旅业务明显恢复 核心观点： 一、销售额同比增长41%，凭文旅低成本拿地 2021上半年，随着疫情影响消退，华侨城加大推盘力度和推盘量，实现合约销售额447.4亿，同比增长41.3%。新增土地储备315.1万平米，凭借其文旅业务优势，与政府合作低价获取土地储备。其中，一线、新一线及二线城市占比较高，将有力支撑其文旅业务和地产销售业务未来发展。 二、文旅业务收入恢复显著，利润率水平下行 旅游综合业务收入189.2亿，同比增长89.9%，主要由于接待游客量增长明显。毛利润率为33.3%，其中地产销售业务毛利润率73.1%，处于行业领先地位，主要受益于拿地优势拓宽利润空间，及文旅业务对地产销售业务的带动作用。 三、三道红线处于绿档，债务结构进一步优化 三道红线指标维持绿档，有息负债有所增长，以长期债务为主，短债占比下降3.3pcts至18.0%，债务结构进一步优化，现金短债比增至2.6，短期偿债压力较小。房企信用利差扩大下，保利有息负债综合融资成本降至4.7%，低成本抢占市场资金。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2021上半年，华侨城加大推盘力度和推盘量，实现合约销售额447.4亿，同比增长41.3%。拿地端凭借文旅业务优势，低价获取土地储备，其中以新一线及二线城市为主，支撑其文旅业务和地产销售业务未来发展。同时，这拓宽了华侨城地产销售业务的利润空间，毛利润率达73.1%。短债占比降低的同时，融资成本不升反降，积极拓展融资渠道，平均融资成本仅4.38%。 目录 一、 销售额同比增长41%，凭文旅低成本拿地 ................................................................... 2 二、 文旅业务收入恢复显著，利润率水平下行 .................................................................. 3 三、 三道红线处于绿档，债务结构进一步优化 .................................................................. 4 一、 销售额同比增长41%，凭文旅低成本拿地 随着疫情影响消退，华侨城加大推盘力度和推盘量，2021上半年84个项目及部分尾盘贡献销售业绩，较2020年同期的52个项目显著增加。最终，华侨城实现合约销售额447.4亿，同比增长41.3%，合约销售面积225.8万平米，同比增长58.5%。 加大推盘使华侨城销售业绩增幅较大，同时回款增加，现金流充裕，为企业的投资提供了较强支撑。2021上半年华侨城新增土地储备315.1万平米，投资金额208.1亿，土地成本6603元/平米。华侨城凭借其文旅业务能够促使当地人口集聚和经济发展等优势，在拿地端有一定的议价能力，通过与政府合作低价获取土地储备。具体从城市能级的角度来看，2021上半年，一线、新一线及二线城市投资金额占比达85.0%，较2020年同期上升48.6pcts。文旅业务前期投资量大，回收周期长，对布局地区的人口、消费能力有一定的要求，一二线城市相对来讲更满足其需求。华侨城此番加大对一二线城市的投资，将有力支撑其文旅业务和地产销售业务未来发展。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：2020H1及2021H1华侨城A投资情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 注：内圈为2020H1，外圈为2021H1 二、 文旅业务收入恢复显著，利润率水平下行 2021上半年华侨城实现营业收入230.1亿，同比增长34.4%。其中，旅游综合业务收入189.2亿，同比增长89.9%，这主要由于2021上半年华侨城接待游客达2848.2万人次，同比增长243.3%，较2019年同期增长59.8%，涨幅较为明显。受疫情影响，境外形势相对严峻，部分境外出游需求转为境内出游需求，在疫情缓和、影响逐渐平稳后，境内旅游市场将迎来利好，华侨城的文旅业务收入或将随之增长。 地产调控愈加收紧，2021上半年，华侨城旅游综合业务及地产销售业务的毛利润率水平均有所下降，分别为24.8%及73.1%，最终实现毛利润率33.3%，较2020年同期下降21.5pcts；净利润率10.3%，较2020年同期下降1.7pcts。华侨城地产销售业务的毛利润率水平处于行业领先地位，这主要受益于上述所讲华侨城在拿地端的优势，拓宽了地产销售业务的利润空间，且文旅业务促使板块价值提升的同时，对其地产销售业务也有一定的带动作用，推升房屋销售溢价。 图表：2018-2021H1华侨城A营业收入与毛利润率情况 营业收入（亿元） 毛利润率 较2020年同期变动（pcts） 旅游综合业务 189.2 24.8% -12.9 房地产业务 40.3 73.1% -7.6 其他业务 0.6 58.5% 28.0 总计 230.1 33.3% -21.5 资料来源：亿翰智库、企业公告 29.9%6.5%63.6%71.6%13.5%15.0%一线及新一线二线三四线 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 三、 三道红线处于绿档，债务结构进一步优化 2021上半年，华侨城净负债率、剔除预收账款的资产负债率及现金短债比分别为74.3%、69.2%及3.2倍，三道红线指标处于绿档。净负债率较2020年同期下降36.9pcts，这主要基于以下两点：一、销售回款增加，带来货币资金增长，同比上升38.3%至532.2亿；二、华侨城主动控制有息负债增长，同比下降3.9%至1380.7亿。具体从其债务构成来看，短期有息负债占比由2020年同期下降12.9pcts至12.1%，债务结构进一步优化。现金短债比升至3.2倍，短期偿债压力较小。 短债占比降低的同时，融资成本不升反降。2021上半年，华侨城积极拓展融资渠道，通过银行贷款、发行债券、REITs等多种手段获取资金，平均融资成本仅4.38%，较2020年底下降10个基点，处于行业较低水平。 图表：2017-2021H1华侨城A有息负债情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：2021H1华侨城A发债发行情况 时间 类型 金额（亿元） 期限（年） 利率 2021年1月 公司债 20 5 3.58% 2021年1月 公司债 5 7 3.89% 2021年1月 公司债 15 5 3.57% 2021年1月 公司债 5 7 3.89% 2021年4月 公司债 2.6 5 3.55% 2021年4月 公司债 15 7 3.95% 资料来源：亿翰智库、企业公告 0%5%10%15%20%25%30%35%40%02004006008001000120014001600180020172018201920202020H12021H1长期有息负债（亿元）短期有息负债（亿元）短债占比 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 图表：2018-2021H1华侨城A相关数据 具体指标 2018 2019 2020 2021H1 合约销售金额(亿元） - 862.6 1051.5 447.4 合约销售面积(万㎡） 206.2 252.1 465.1 225.8 新增土地建面(万㎡） - 1208.1 1033.1 315.1 土地储备总建筑面积(万㎡） - 4605.1 4244.3 4416.4 存续比（年） - 18.3 9.1 9.8 营业收入（亿元） 481.4 600.3 818.7 230.1 净利润（亿元） 112.9 143.4 157.2 23.7 预收账款（亿元） 422.8 648.4 881.8 1109.4 毛利润率 60.3% 56.6% 49.9% 33.3% 净利润率 23.5% 23.9% 19.2% 10.3% ROE 15.8% 16.7% 15.3% 4.2% ROA 4.4% 4.3% 3.8% 1.1% 预收账款/营业收入 0.9 1.1 1.1 2.4 管理费用率 5.0% 4.6% 3.4% 4.3% 销售费用率 3.6% 3.2% 3.4% 4.3% 财务费用率 5.9% 5.3% 5.6% 7.2% 三费费用率 14.5% 13.1% 12.5% 15.8% 净负债率 84.3% 84.5% 73.3% 74.3% 剔除预收账款的资产负债率 69.4% 69.8% 70.0% 69.2% 现金短债比 1.1 1.0 2.2 3.2 投销比 - 0.9 0.3 0.5 经营活动产生的现金流量净额（亿元） -99.8 -51.9 212.2 9.9 货币资金 272.3 374.9 605.0 532.2 有息负债 922.9 1177.3 1414.6 1380.7 融资成本 - 4.6% 4.5% 4.4% 总资产 2941.7 3796.2 4565.9 4821.6 净资产 771.6 949.9 1103.8 1141.8 存货 1615.8 1853.4 2504.6 2626.7 存货周转率 14.3% 15.0% 18.8% 12.7% 资产周转率 18.8% 17.8% 19.6% 10.3% 资料来源：亿翰智库、企业公告 注：新增土地储备建面及土地储备总建筑面积均为计容建筑面积；剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合约负债）/（总资产-合约负债）;现金短债比=（货币资金-受限制资金）/短期有息负债;投销比=投资金额/销售金额；企业公布则以企业公布为准。 2021H1数据：存续比=总土地储备/（销售面积*2）;ROE=2*净利润/净资产均值;ROA=2*净利润/总资产均值;存货周转率=2*营业成