合作应对环境之变，置换优化债务结构

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 王柳 18321956213（微信号） wangliu@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年8月24日 正荣地产（06158.HK） 合作应对环境之变，置换优化债务结构 核心观点： 一、销售业绩同比增长47.0%，营业收入增长确定性强 2021上半年正荣地产合约销售金额823.0亿，同比增速达到47.0%，销售目标1500亿，已达成54.9%；合约销售面积497.7万平米，同比增长36.2%。同时，营业收入表现也较为优异，同比上升10.1%至160.1亿，预收账款799.1亿，增长31.3%，在一定程度上锁定了未来企业的营业收入增长。 二、合作开发应对环境之变，投销比长期低于40% 持续深耕长三角、海西经济区的同时，加大对珠三角的投资力度，新增土地储备355.6万平米，其中24%位于珠三角。市场环境变化之下，合作比例增多，选择在当地深耕的规模房企作为合作方，借以实现扩张。自2019年以来的金额投销比一直低于40%，满足监管新规。 三、债务结构优化，融资成本降低 优化债务结构，严控债务增长。以长债置换短债，以低成本置换高成本债务，持续改善财务状况，促使有息负债增速进一步降至12.2%，融资成本降至6.4%，三道红线全面达标可期。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2021上半年正荣地产合约销售金额823.0亿，销售目标已达成54.9%。同时，预收账款799.1亿，增长31.3%，意味着未来营业收入增长的确定性强。加大对珠三角的投资力度，并根据其市场特征进行拿地，自2019年以来的金额投销比一直低于40%，符合监管新规。同时，优化债务结构，严控债务增长，降低融资成本，三道红线全面达标可期。 目录 一、 销售业绩同比增长47.0%，营业收入增长确定性强 .................................................... 2 二、 合作开发应对环境之变，投销比长期低于40% ............................................................ 3 三、 债务结构优化，融资成本降低 ..................................................................................... 4 一、 销售业绩同比增长47.0%，营业收入增长确定性强 2021上半年，正荣地产实现合约销售金额823.0亿元，同比增速达到47.0%，2021年销售目标为1500亿元，已经达成54.9%；合约销售面积497.7万平米，同比增长36.2%。按城市能级来看，正荣地产91.1%的销售额来自一二线城市。按区域来看，长三角及海西经济区是正荣地产两大业绩贡献区域，合约销售额分别为466.7亿及203.2亿，同比分别增长80.9%及48.0%。深耕区域持续贡献业绩的同时，正荣后续布局的珠三角区域，随着疫情影响逐渐消退，扩张成效显现，业绩攀升速度较快，合约销售额同比增长302.2%至22.1亿，占比由1.0%上升至2.7%，未来或将成为正荣地产的又一大业绩贡献区域。 销售业绩增长的同时，正荣地产营业收入表现也较为优异，2021上半年营业收入同比上升10.1%至160.1亿元，其中销售物业已经确认收入157.6亿元，同比增长10.2%，占总营业收入的98.5%。一方面，营业收入的增长主要由于交付项目构成有所变动，2021上半年均价较高的项目交付较多，例如长三角、华中两区域的交付均价上升分别上升62.5%及48.0%。另一方面，随着企业的持续扩张，业绩持续攀升，进而带动营业收入增长。2021上半年正荣地产预收账款799.1亿元，增长31.3%，在一定程度上锁定了未来企业的营业收入增长。 图表：2021H1正荣地产销售情况 合约销售额 （亿元） 同比 合约销售额占比 合约销售额占比变动 （百分比） 长三角地区 466.7 80.9% 56.7% +10.63% 海峡西岸地区 203.2 48.0% 24.7% +0.16% 珠三角地区 22.1 302.2% 2.7% +1.70% 资料来源：亿翰智库、企业公告 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：2021H1正荣地产营业收入情况 2021H1已确认收入 （亿元） 2021H1已确认平均售价 （元/平米） 2020H1已确认平均售价 （元/平米） 已确认平均售价同比 长三角地区 55.7 22853 14063 62.5% 海峡西岸地区 58.1 11781 11186 5.3% 环渤海地区 3.3 13214 13594 -2.8% 华中地区 40.5 14049 9495 48.0% 资料来源：亿翰智库、企业公告 二、 合作开发应对环境之变，投销比长期低于40% 2021上半年正荣地产新增土地储备355.6万平米，按城市能级来看，90%位于一二线城市，较2020上半年的76%上升14pcts，一二线城市的深耕力度加大。按区域来看，33%位于长三角，28%位于海西经济区，24%位于珠三角。持续深耕长三角、海西经济区的同时，加大对珠三角的投资力度，并新进珠三角的核心城市广州，取得了突破性的进展。聚焦一二线城市，重点布局经济基本面向好的城市圈，能够为企业带来较强的业绩支撑。 现阶段调控政策频出，房企间合作增多，优势互补同时降低风险，寻求稳健发展。2021年上半年，正荣地产加大合作力度，新增地块24宗，其中合作开发21宗。2021上半年，正荣在布局珠三角的过程中，与越秀、融创、招商等房企合作获取多宗地块。 在投资力度方面，正荣地产自2019年以来的金额投销比一直低于40%，符合“三线四档两观察”的要求。截止至2021年6月30日，拥有土地储备2930万平米，其中82%位于一二线城市，保障企业项目去化以及未来业绩增长。 图表：2021H1正荣地产新增土地储备情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 长三角地区33%海峡西岸地区28%珠三角地区24%西部9%中部3%环渤海地区2% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图表：2017-2021H1正荣地产金额投销比 资料来源：亿翰智库、企业公告 三、 债务结构优化，融资成本降低 正荣地产优化债务结构，严控债务增长。首先，以长债置换短债，短债占比持续下降，2021上半年短债占比为28.5%，处于2017年以来最低位。其次，以低成本置换高成本债务，2021上半年正荣地产新发行合计12.6亿美元等值绿色优先票据，偿还及提早赎回10.8亿美元优先票据。通过上述做法，正荣地产财务状况持续改善，有息负债增速降至12.2%，融资成本降至6.4%。具体从融资渠道来看，正荣地产银行贷款及优先票据的占比较高，非银借款占比较2020年底降低至5%，融资结构持续改善。 同时，正荣地产加强现金储备，合约销售增长也使其资金相对充裕，货币资金444.5亿元，足以覆盖短期债务，短期偿债压力较小。2021上半年正荣地产仅剔除预收账款的资产负债率略超监管要求，随着财务状况的持续改善，三道红线全面达标可期。正荣地产在业绩会上也表示将力争于2021年底实现三道红线全面达标。 0.00.10.20.30.40.50.620172018201920202020H12021H1 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 图表：2017-2021H1正荣地产财务状况 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：2020H1及2021H1正荣地产债务结构 资料来源：亿翰智库、企业公告 注：内圈为2020年，外圈为2021H1 图表：2018-2021H1正荣地产相关数据 具体指标 2018 2019 2020 2021H1 合约销售金额(亿元） 1080.2 1307.1 1419.0 823.0 合约销售面积(万㎡） 644.3 843.9 889.7 497.7 新增土地建面(万㎡） 1114.2 559.6 713.7 355.6 土地储备总建筑面积(万㎡） 2456.4 2615.4 2845.2 2930.0 存续比（年） 3.8 3.1 3.2 2.9 0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%05010015020025030035040045050020172018201920202020H12021H1货币资金（亿元）短期有息负债（亿元）融资成本56%31%7%6%59%30%6%5%银行借款优先票据公司债非银借款 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 具体指标 2018 2019 2020 2021H1 营业收入（亿元） 264.5 325.6 361.3 160.1 净利润（亿元） 22.3 30.9 35.6 15.0 预收账款（亿元） 471.5 388.0 608.7 799.1 毛利润率 22.8% 20.0% 19.1% 19.1% 净利润率 8.4% 9.5% 9.9% 9.4% ROE 12.2% 11.1% 10.4% 7.1% ROA 1.8% 2.0% 1.8% 1.4% 预收账款/营业收入 1.8 1.2 1.7 2.5 管理费用率 3.7% 3.7% 3.2% 4.0% 销售费用率 3.3% 3.0% 3.2% 3.9% 财务费用率 17.5% 15.6% 15.5% 2