蓝海战略多渠道拓储，盈利水平或将承压

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 王柳 18321956213（微信号） wangliu@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年8月24日 中国海外发展（00688.HK） 蓝海战略多渠道拓储，盈利水平或将承压 核心观点： 一、深耕兼顾均衡发展，蓝海战略多渠道拓储 2021上半年中国海外发展实现合约销售金额2072.1亿，同比增长20.5%。这主要归功于中海长远的投资目光，一方面，城市深耕的同时注重区域均衡发展。另一方面，采用蓝海战略，通过过产业引进、地标建筑、棚户区改造及城市更新等方式，多渠道获取土地储备。 二、商业板块持续发力，盈利水平或将承压 2021上半年，中海商业收入25.0亿元，同比增长23.3%，写字楼业务位居行业前列，未来将实现写字楼和购物中心双核业务支撑商业收入持续高质量快速增长。在行业利润率普遍下滑的趋势下，中海同样难以避免，2021年上半年，毛利润率及净利润率分别为28.5%及20.4%，较2020年同期分别下滑2.1pcts及5.4pcts。 三、三道红线维持绿档，融资成本进一步下降 三道红线指标长期维持绿档，短债占比19.8%，到期债务压力较小，同时，资金充裕能够使中海充分把握市场机遇。凭借较好的盈利能力、偿债能力及资源优势，融资成本降至3.6%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2021上半年中国海外发展实现合约销售金额2072.1亿元，同比增长20.5%。这主要归功于中海长远的投资目光，一方面，深耕同时注重均衡发展，另一方面，采用蓝海战略多渠道获取土地储备。在行业利润率普遍下滑的趋势下，中海同样难以避免，毛利润率及净利润率分别降至为28.5%及20.4%。三道红线指标长期维持绿档，凭借较好的盈利能力、偿债能力状况及资源优势，融资成本降至3.6%。 目录 一、 深耕兼顾均衡发展，蓝海战略多渠道拓储 .................................................................. 2 二、 商业板块持续发力，盈利水平或将承压 ...................................................................... 3 三、 三道红线维持绿档，融资成本进一步下降 .................................................................. 5 一、 深耕兼顾均衡发展，蓝海战略多渠道拓储 2021上半年中海实现合约销售额2072.1亿，同比增长20.5%；销售回款1797亿，同比增长24.3%，回款率达到86.7%，按区域来看，中海的合约销售业绩分布较为均衡，长三角、粤港澳及京津冀地区占比分别为15.5%、15.2%及14.9%。具体从城市的角度来看，2021上半年，24个城市市场占有率位居当地前三，10个城市2021上半年销售额超50亿，其中北京合约销售额超200亿，广州合约销售额超100亿。 图表：2021H1中国海外发展合约销售额区域分布情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 长三角,15.5%粤港澳,15.2%京津冀,14.9%中海宏洋,20.9%其他,33.5% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：2021H1中国海外发展合约销售额城市分布情况 合约销售额（亿元） 城市 >200 北京 >100 广州 >50 上海、南京、济南、长沙、苏州等8个城市 资料来源：亿翰智库、企业公告 中海能够实现较好的业绩表现，主要归功于其在长远的投资目光，2021年上半年也在延续。一方面，中海城市深耕的同时注重区域均衡发展。2021上半年，中海继续在北京、广州等城市进行投资，分别获取石景山区项目与海珠区项目，完善其在当地的深耕布局。同时，中海在长三角、粤港澳等经济基础较好的城市圈均衡布局，享受区域发展红利，并分摊风险。另一方面，采用蓝海战略，通过产业引进、地标建筑、棚户区改造及城市更新等方式，多渠道获取土地储备，这能够为企业在拿地端建立较强的优势，拿地成本相对较低。2021上半年中海拿地成本778亿元，对应总货值1746亿元，地货比为0.45。 截止至2021年6月30日，中海拥有土地储备9224万平米，存续比4.4年，足够企业未来的可持续发展。不包括中海宏洋的土地储备5940万平米，从城市能级来看，主要集中在一二线城市，从区域分布来看，长三角、粤港澳及京津冀地区的土地储备占比分别为13.1%、27.0%及20.6%。高城市能级、较好经济圈的布局使中海未来的去化相对有保障。 图表：2021H1中国海外发展新增土地储备情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 注：内圈为投资金额，外圈为货值。不包括中海宏洋 二、 商业板块持续发力，盈利水平或将承压 8.5%9.9%28.6%53.0%7.3%19.9%24.8%48.0%京津冀长三角粤港澳其他 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 2021上半年，中海营业收入1078.8亿元，同比上升21.7%。其中，物业销售结转收入1050.1亿元，同比增长21.6%；商业收入25.0亿元，同比增长23.3%。中海的商业运营主要包括写字楼、购物中心、酒店及公寓业务三大板块，以写字楼业务规模最大，位居行业前列，2021上半年收入17.4亿元，同比增长14.0%；购物中心收入5.2亿元，同比增长31.0%。购物中心的高速增长得益于中海持续加大其布局，2021年中期业绩会上，中海表示将实现写字楼和购物中心双核业务支撑商业收入持续高质量快速增长。 图表：2020H1及2021H1中国海外发展商业收入情况 2020H1 2021H1 同比 写字楼 15.2 17.4 14.0% 购物中心 3.9 5.2 31.0% 酒店及公寓 1.1 2.3 109.1% 资料来源：亿翰智库、企业公告 在盈利方面，中海的利润率常年维持在高位，但在行业利润率普遍下滑的趋势下，中海同样难以避免。2021年上半年，中海毛利润及净利润分别为307.9亿及219.7亿，毛利润率及净利润率分别为28.5%及20.4%，较2020年同期分别下滑2.1pcts及5.4pcts。2021上半年，中海的毛利润率几乎降至与E50房企均值同等水平，净利润率仍保持一定的优势。现阶段地产行业调控频出，市场环境收紧明显，中海的利润水平或将持续承压。 图表：2017-2021H1中国海外发展盈利情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%20172018201920202020H12021H1中海毛利润率中海净利润率E50毛利润率E50净利润率 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 三、 三道红线维持绿档，融资成本进一步下降 中海的财务状况一直较为稳健，三道红线指标长期维持绿档。2021上半年有息负债2284.5亿元，其中短期债务452.3亿元，占比仅19.8%，货币资金1174.3亿元，足够覆盖短期债务，短期偿债压力较小。充裕的资金也使企业能够充分把握市场机遇，在集中供地下更具优势，有助于规模进一步扩张。 凭借较好的盈利能力、偿债能力及资源优势，2021年上半年中海融资成本较2020年同期降低41个基点至3.6%，2021上半年发行31亿资产支持专项计划证券、30亿公司债及15亿中期票据元，其中发行的国内房企首单绿色碳中和CMBS等多笔融资创近五年同期同类产品最低利率。 图表：2021H1中国海外发展有息负债期限结构 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：2018-2021H1中国海外发展相关数据 具体指标 2018 2019 2020 2021H1 合约销售金额(亿元） 2440.0 3205.9 3607.2 2072.1 合约销售面积(万㎡） 1593.5 1794.4 1917.3 1049.6 新增土地建面(万㎡） 2266.1 1764.6 2505.7 1093.4 土地储备总建筑面积(万㎡） 9144 8923 9190 9224 存续比（年） 5.7 5.0 4.8 4.4 营业收入（亿元） 1440.3 1636.5 1857.9 1078.8 净利润（亿元） 392.3 427.5 477.1 219.7 预收账款（亿元） 854.8 979.4 1211.2 1267.9 毛利润率 37.8% 33.7% 30.0% 28.5% 19.8%55.7%11.3%13.2%<1年1-3年3-5年>5年 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 净利润率 27.2% 26.1% 25.7% 20.4% ROE 16.4% 15.7% 15.5% 13.1% ROA 6.6% 6.3% 6.2% 5.4% 预收账款/营业收入 0.6 0.6 0.7 0.6 管理费用率 1.7% 1.7% 1.4% 1.5% 销售费用率 1.5% 1.6% 1.9% 1.7% 财务费用率 5.5% 5.5% 4.6% 3.7% 三费费用率 8.7% 8.8% 7.9% 7.0% 净负债率 32.5% 32.7% 31.2% 32.5% 剔除预收账款的资产负债率 53.2% 53.8% 60.1% 60.2% 现金短债比 3.3 3.0 2.5 2.6 投销比 - - - 0.4 经营活动产生的现金流量净额（亿元） -68.0 99.1 97.0