销售、营收双双上涨，超60%投资位于一二线核心城市

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年08月24日 招商蛇口（001979.SZ） 销售、营收双双上涨，超60%投资位于一二线核心城市 核心观点： 2021年上半年，招商蛇口继续推行“一城一模板”策略，城市深耕取得阶段性成效，实现业绩的攀升，并持续落子一二线核心城市，超60%投资位于一线及核心二线城市，有效保障企业销售业绩的实现，整体来看全年销售目标实现压力较小。 一、深耕成效显现，11城销售额进入当地TOP10 2021年上半年，招商蛇口坚持一城一模板，并迭代升级，1-6月实现销售金额1769.8亿元，同比上升59.9%，销售业绩保持高速增长态势，主要归功于企业的深耕策略，2021年1-6月招商蛇口在苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等11个城市均进入当地年度累计流量销售金额TOP10，2021年1-6月获取的资源超60%位于一线及核心二线城市。 二、营收、利润大幅回升，三费费用率同比下降9pct 2021年1-6月实现营业收入446.6亿元，同比上升83.6%，实现净利润58.3亿元，同比大幅上涨369.1%；净利润率提升7.9个百分点至13.0%。利润率的回升主要有两个原因：第一，2020年同期结转项目多为高价项目，盈利空间偏低，因此2021年实现上升；第二，费用管控能力逐步加强，三费费用率同比下降9.0个百分点至15.8%。 三、三道红线保持绿档，融资成本进一步优化 三道红线下，房企不仅注重负债情况，部分资金十分充足的企业更开始注重资金使用效率，从招商蛇口的三道红线指标变化来看，净负债率较2020年底上升5.9个百分点至34.7%，剔除预收款的资金负债率上升1.4个百分点至60.3%，现金短债比上升9.8%至1.4倍，在保持绿档的基础上，招商蛇口提升了资金使用效率，为企业发展提供更大的可能性。 平均融资成本降至4.6%。 相关研究： 2020年第四季度策略报告：房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 2020年9月地产月报：多地出台调控政策，金九悄然来临，但成色稍显不足 20201006 2020年8月地产月报：土地供应与成交同环比均下行，“三道红线”短期抑制投资力度 20200906 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 20200911 月度数据点评：住宅成交连续两月正增长，土地成交创2020年新高（2020年1-6月） 20200716 2020年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代 20200509 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 2021年上半年，招商蛇口销售金额同比上升59.9%，增速在TOP10房企中仅低于融创与绿城，投资力度亦有所加大，1-6月权益土地支出已占2020年全年的84.3%，且其中85%的项目可以实现年内开盘，受此影响，招商蛇口的销售规模有望再上台阶。 一、深耕成效显现，上半年销售金额同比上升59.9% 2021年上半年，随着中国疫情防控的逐步常态化，各大房企的销售表现同步恢复，招商蛇口坚持一城一模板，并迭代升级，1-6月实现销售金额1769.8亿元，同比上升59.9%，已完成销售目标的53.6%，完成销售目标的可能性较大，实现销售面积770.22万平米，同比增加54.9%，具体到各月销售情况，除1、2月由于2020年同期疫情影响导致同比数据分别高达106.9%及580.2%，其余月份的销售金额同比增速均在50%-36%之间。 销售业绩保持高速增长态势，主要归功于企业的深耕策略，2021年1-6月招商蛇口在苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等11个城市市场份额位于前列，且这些城市的房地产市场基本面优秀，为企业销售业绩上升保驾护航。2021年1-6月累计获取土地63宗，总建筑面积883.6万平米，权益比为63.4%，权益土地支出为497.6亿元，占2020年全年土地支出的84.3%，投资力度大幅上升，其中85%的项目均能于年内开盘，助力年度销售目标的实现，从投资城市的能级分布来看，超60%位于一线及核心二线城市，对于中西部省会城市及都市发展核心圈内城市的投资比例亦有所提升。 招商蛇口坚持布局并深耕能级高的核心城市，是企业销售业绩赖以提升的基础，其长期深耕积累的品牌美誉度以及客户忠诚度有利于企业销售溢价的实现，同时公司凭借着多元化业务的经验拓展了多种资源获取渠道，如2021年上半年公司获取佛山西站枢纽新城会展中心等多个会展中心的建设或运营权；并获取大湾区3个旧改项目的前期服务商资格。 图表：2019年-2021年1-6月招商蛇口销售金额（亿元）变化情况 0%10%20%30%40%50%60%70%80%0501001502002503003504004505001月2月3月4月5月6月2021年销售金额2020年销售金额相对2020同期变化 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：2020年1-6月及2021年1-6月招商蛇口新增土地储备按能级分布情况 注：内环为2020年1-6月，外环为2021年1-6月 资料来源：亿翰智库、企业公告 二、营收、利润大幅回升，三费费用率同比下降9pct 随着企业施工进度的提速以及竣工项目的增加，招商蛇口营业收入等指标实现较大幅度的上升，2021年1-6月实现营业收入446.6亿元，同比上升83.6%，分行业来看，社区开发与运营业务实现营业收入319.4亿元，同比上升86.7%，占总收入比重71.5%，主要得益于宁波海曙金茂府、深圳招商中环、十堰兰溪谷、成都大魔方、佛山时代天禧等项目的大额结转；园区开发及运营业务实现营业收入126.4亿元，同比上升76.8%，占总收入的28.3%，主要得益于深圳前海启动区一期大额结转。 此外2021年上半年实现毛利润115.2亿元，同比上升98.6%，实现净利润58.3亿元，同比大幅上涨369.1%；相对盈利指标方面，毛利润率提升1.9个百分点至25.8%，净利润率提升7.9个百分点至13.0%。营业收入及毛利润、净利润的上升主要是由于企业结转面积的增加，2021年上半年招商蛇口结转面积371.4万平米，较2020年同期的205.9万平米上升了80.4%；而毛利润率、净利润率的回升主要有两个原因： 第一，2020年同期结转项目多为高价项目，盈利空间偏低，因此2021年实现上升； 第二，费用管控能力逐步加强，三费费用率同比下降9.0个百分点至15.8%。 但我们认为由于行业大环境下的各种限价措施，利润率下降是必然的，管理层于年度业绩会中表明，“房地产开发利润下行是行业普遍的现象，但同时我们也深刻认识到房地产早27%37%19%12%5%25%42%21%6%6%一线核心二线普通二线强三线普通三四线 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 就走出土地红利、金融红利的时代，现在要向管理要效益，2021年我们的工作中要重点提升操盘能力，以持续提升盈利方面”。 图表：2018年-2021年H1招商蛇口利润率水平变化情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 三、三道红线保持绿档，融资成本进一步优化 三道红线下，房企不仅注重负债情况，部分资金十分充足的企业更开始注重资金使用效率，从招商蛇口的三道红线指标变化来看，净负债率较2020年底上升5.9个百分点至34.7%，剔除预收款的资金负债率上升1.4个百分点至60.3%，现金短债比上升至1.4倍，在保持绿档的基础上，招商蛇口提升了资金使用效率，为企业发展提供更大的可能性。 除此之外，作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的期间企业，招商蛇口的融资能力是公司的核心优势之一，平均融资成本降至4.6%，其中如2021年4月14日发行的10亿元公司债，品种一发行7亿元，发行期限3年，发行利率3.56%，品种二发行3亿元，发行期限5年，发行利率3.8%。此外我们发现2021年上半年招商蛇口新增75.9亿元的永续债，对于招商蛇口来说，即便是与信托公司签订永续债协议，其资金成本也相对较低，而以永续债置换短债可以在保证三道红线达标的情况下，为公司提供充足的资金以供规模扩张。 图表：2021年1-6月招商蛇口部分融资情况 发行时间 类型 融资额（亿元） 融资成本 期限 2月4日 超短期融资券 10.0 3.10% 180天 3月29日 超短期融资券 30.0 2.90% 180天 4月14日 公司债 7.0 3.56% 3年 4月14日 公司债 3.0 3.80% 5年 4月29日 超短期融资券 15.0 2.75% 150天 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2018年2019年2020年2020H12021H1毛利润率净利润率 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 6月8日 公司债 10.0 3.66% 5年 6月8日 公司债 11.6 3.37% 3年 6月15日 超短期融资券 15.0 2.63% 90天 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：2018年-2021年H1招商蛇口相关指标数据 具体指标 2018 2019 2020 2021H1 合约销售金额(亿元） 1705.8 2204.7 2776.1 1769.8 合约销售面积(万㎡） 827.4 1169.4 1243.5 770.2 新增土地建面(万㎡） 1356.7 1423.0 1624.8 883.6 营业收入（亿元） 882.8 976.7 1296.2 446.6 净利润（亿元） 194.6 188.6 169.1 58.3 预收账款（亿元） 753.5 977.8 1310.9 1721.1 预收账款/营业收入 0.85 1.00 1.01 1.93 毛利润率 39.5% 34.6% 28.7% 25.8% 净利润率 22.0% 19.3% 13.0% 13.0% ROE 19.3% 11.2% 7.0% 4.5% ROA 5.1% 3.6% 2.5% 1.6% 管理费用率 1.7% 1.8% 1.5% 1.9% 销售费用率 1.8% 2.3% 2.3% 2.9% 财务费用率 9.2% 9.4% 8.0% 11.0% 三费费用率 12.6% 13.4% 11.8% 15.8% 净负债率 45.0% 29.3% 28.8% 34.