房地产：2021年8月中旬郑州楼市走势现状及未来趋势预判
电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年8月23日 解读 郑州楼市走势现状及未来趋势预判 ——2021年8月中旬 核心观点： “水灾+疫情”叠加造成市场暂时停摆，信贷调控收紧，进一步打击市场情绪。刚需群体支撑楼市，主城区价值凸显。未来市场几时恢复？楼市基本面是否良好？区域间结构如何分化？ 一、 近期新房成交量价走势 1.1成交量呈断崖式下跌，成交价格整体走势平稳 1.2主城与远郊分化，购房者回归主城意愿明显 二、成交量价变化内在原因 2.1原因一：“水灾+疫情”叠加，造成市场短期停摆 2.2原因二：信贷调控收紧，购房者支付能力遭打击 2.3原因三：刚需群体支撑市场，主城区价值凸显 三、未来三大研判 3.1研判一：短期看，未来3个月市场处于恢复阶段 3.2研判二：长期看，市场基本面良好 3.3研判三：区域间，主城与远郊继续分化 相关研究： 研究员 于小雨 李丽 13521811061 lili@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 一、近期新房成交量价走势 走势一：成交量呈断崖式下跌，成交价格整体走势平稳 从成交量看，2021年1-4月郑州市商品住宅成交面积连续大幅攀升，到4月达到一个小高峰，但随后4-6月连续环比10%左右下跌，7月更是环比跌29%，8月上半月环比跌82%。 从成交价格看，2020年7月至2021年7月，郑州市商品住宅成交均价基本保持平稳走势，2021年8月上半月成交均价相比2021年7月下降1.7%左右，相比2020年7月涨3.4%左右。 图表：2020.7-2021.7郑州市商品住宅（新房）市场供求量价走势 资料来源：亿翰智库，郑州市住房保障和房地产管理局 走势二：主城与远郊分化，购房者回归主城意愿明显 成交量分化，2021年7月主城区销售面积占郑州市全部销售面积的64%，占比不断攀升，而此种现象并不是由供给端原因造成，因为近两年远郊库存一直远超主城，可见，越来越多的购房者倾向于选择主城区置业。 1251202000400060008000100001200014000050100150200250300350400供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：2020.7-2021.7郑州市商品住宅（新房）主城与远郊销售面积对比 资料来源：亿翰智库 成交价分化，2021年7月主城区销售均价15406元/㎡，同比上涨3.6%，远郊区销售均价8024元/㎡，同比下跌5.7%，远郊与主城价格分化明显。 图表：2020.7-2021.7郑州市商品住宅（新房）主城、远郊销售面积及销售均价 资料来源：亿翰智库 二、成交量价变化内在原因 原因一：“水灾+疫情”叠加，造成市场短期停摆 2021年7月20日，受郑州水灾影响，市场短暂停摆一周左右，商品住宅（新房）成交量价齐跌。祸不单行，在市场刚要恢复之际，8月初郑州疫情蔓延，线下售楼部几乎全部关停，市场又开始进入停摆状态，成交量低至冰点。 56%54%52%52%58%60%26%51%57%62%60%61%64%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%主城销售面积占比远郊销售面积占比050100150200250020004000600080001000012000140001600018000主城销售面积：万㎡远郊销售面积：万㎡主城销售均价：元/㎡远郊销售均价：元/㎡ 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图表：近7周郑州市商品住宅（新房）市场供求量价走势 资料来源：亿翰智库 原因二：信贷调控收紧，购房者支付能力遭打击 2021年郑州本地政策端调控以控地价、稳房价、提品质为主，主要从资金端、土拍规则、建筑标准方面提出要求。而需求资金端调控最为严厉，贷款难、放款慢、贷款成本愈发高，需求端资金受限成为市场成交量持续下降的重要因素。 5月之后，受银行房地产贷款“双限”政策及3-4月份旺盛的购房需求下，银行房地产可用贷款额度很快不足，随之，贷款利率上浮25%，放款时间延长，二手房普遍停贷。贷款难度提升、贷款成本加大，极大打击了购房者的支付能力，预计下半年贷款难、放贷慢将成为常态。 图表：2021年1-8月上半月郑州市银行房贷利率及放款时间 时间 利率 放款时间或停贷 首套房利率 二套房利率 新房 二手房 5月份之前 5.85% 6.13% 普遍1个月 正常 5月份之后 6.13% 6.37% 普遍2个月 大部分停贷 资料来源：亿翰智库 7月16日，郑州市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》，调整之后，住房公积金缴存期限延长、还贷能力认定标准提高、新增开展个人征信查询、购房后可提取公积金期限缩短。住房公积金贷款难度的增加，进一步降低需求端资金支付能力。 3.8211.1112385 11400116001180012000122001240012600128001300013200134000510152025303540457月第1周7月第2周7月第3周7月第4周7月第5周8月第1周8月第2周供应面积（万㎡）销售面积(万㎡)销售价格(元/㎡)暴雨 疫情 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 图表：2021年7月16日郑州市住房公积金使用政策调整内容 项目 调整后 调整部分贷款申请条件 申请人已连续、正常缴存住房公积金12个月（原政策为6个月）以上 调整还贷能力认定标准 审批住房公积金贷款时，按最长还款期限和所选还款方式计算的住房公积金贷款月还款额应不超过家庭月收入的50%（原政策为60%） 开展个人征信查询 新政策：住房公积金贷款审批部门不得批准向近2年内有连续3次或累计6次不良个人征信记录的申请人（含共同申请贷款的配偶，下同），或正在接受郑州住房公积金 “黑名单”管理的申请人发放住房公积金贷款。 调整有关提取政策 因购买住房提取住房公积金的，仅限于购房后2年（原政策为5年）内 资料来源：郑州市住房公积金管理中心 原因三：刚需群体支撑市场，主城区价值凸显 2019年1月至2021年7月，郑州楼市几乎一直是供大于求，房价不温不火，甚至可以理解为长期处于阴跌状态。此种行情下，房价泡沫不断被挤出，炒房客离开郑州市场，楼市靠真正的刚需群体来支撑。而主城区具有产业优势，聚集了大量外来工作者，价值凸显，越来越多购房者倾向于选择主城区购房。 图表：2019.1-2020.7郑州市商品住宅（新房）市场供销价走势 资料来源：亿翰智库 02000400060008000100001200014000050100150200250300350400450供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 三、未来三大研判 研判一：短期看，未来3个月市场处于恢复阶段 预期整个2021年8月市场难有起色，量价齐跌，9月、10月量升价稳，成交量有望恢复到5月小高峰状态，成交价格将和8月基本处于同水平。原因有两个方面： （1）疫情防控形势严峻，预期8月底才能将疫情控制：2021年8月10日，河南省委召开新冠肺炎疫情防控工作第五次专题会议，动员全省上下锚定目标，持续从严从紧从细落实疫情防控各项措施，确保到8月底把疫情圈住封死扑灭。所以，预期8月底疫情将被控制，疫情期间，房企主要依靠线上渠道进行销售，从8月上半月销售情况看，线上选房认可度较低，8月市场将继续处于短期停摆状态。 （2）积压的购房需求将释放，房企以价换量趋势明显：受“水灾+疫情”双重打击，市场已经停摆一个月。供给端房企销售受阻，流动资金压力加大，打折、促销、特价房频现。如果9月初疫情影响因素消除，房企势必会加大开盘量，并倾向于采取以价换量的营销策略，9-10月市场将以走量为主，而经过“水灾+疫情”积压的购房需求也将会迎来释放。 研判二：长期看，市场基本面良好 郑州市场当前基本面比较健康，预期2021年将会是市场回归健康的一个重要时期。原因有三方面： （1）中部崛起政策支持、城市发展向好、需求面人口有支撑 政策支持方面，2021年7月22日，中共中央国务院《关于新时代推动中部地区高质量发展的意见》（简称《意见》），《意见》中9次点名郑州，郑州城市发展享受国家政策全力支持。 表：《关于新时代推动中部地区高质量发展的意见》中郑州相关政策梳理 编号 关于郑州的政策支持 1 在京广沿线建设郑州电子信息产业集群 2 加快郑州国家物流枢纽建设，支持建设一批生产服务型物流枢纽 3 增加郑州商品交易所上市产品 4 支持郑州等都市圈建设 5 加快郑州国家中心城市建设 6 加快推进郑州国际物流中心建设 7 提升郑州区域航空枢纽功能 8 充分发挥郑州航空港经济综合实验区在对外开放中的重要作用 9 加快郑州－卢森堡“空中丝绸之路”建设 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 7 资料来源：政府官网 在城市发展方面，郑州近10年GPD连创新高，排名不断上升，2020年郑州市GDP破1.2万亿，全国排名16。 图表：2010-2020年郑州市GDP及全国城市排名 资料来源：郑州市统计局 在人口需求支撑方面，根据郑州市七普数据显示，2020年市内常住人口达1260万人，较2010年六普数据866万人增加了将近400万，平均每年增量40万。根据郑州市官方城市定位，规划测算到2035年郑州人口将会达到1800万人，距今还有540万人缺口，未来平均每年将会有35万人口流入郑州，这为未来城市购房需求提供有力支撑。 （2）郑州房价在同水平城市中处于低位，价格支撑性强 从2021年7月全国GDP排名前35名城市商品住宅新房销售均价来看，郑州商品住宅新房价格在同水平城市中处于低位。郑州房价经过2017-2020年四年阴跌的市场洗练，留下来的基本都是刚需，当前价格支撑性强。 表：2021年7月全国GDP排名前35名城市商品住宅新房销售均价 城市 GDP（亿元） GDP排名 商品住宅新房销售均价（元/㎡） 上海 38701 1 53581 北京 36103 2 49739 深圳 27670 3 62694 广州 25019 4 35519 重庆 25003 5 14427 苏州 20171 6 2
