中国房地产行业2021年下半年展望：耐心是中国的本质

股票REMD中国即使在估值谷底交易，该板块仍处于停滞状态；虽然我们喜欢一些名字，但时间不确定政策继续给该行业带来压力，因此 2H21 的剧本取决于四个关键因素的结果重点推荐：龙湖、华润股份、洛根和合景泰富（买入）；下调CG、R&F和远洋的评级以持有价值陷阱担忧重新审视低谷估值。正如我们在陷入平静（6 月 24 日）和陷入平静（第 2 部分）（7 月 6 日）中讨论的那样，中国的房地产行业仍然不受欢迎。虽然我们看好一些股票——尤其是该行业接近 2011 年的底部，这个水平太便宜了，不容忽视——但投资者需要耐心等待。事实是不乏针对特定行业的负面消息（图 21) 来拖累情绪。对政策微调的任何希望似乎都为时过早，而且我们看不到任何积极的催化剂。也就是说，当前估值水平存在下行保护，股票回购回升，股息收益率创历史新高。考虑到 2H21 的许多活动部分，问题在于任何重新评级的时机。在政府严格的政策控制下，随着市场继续挑战该行业的长期投资理论和风险回报状况，我们预计任何反弹都将是剧烈且短暂的。2H21 的四大主要风险。四个因素可能会影响该行业的表现并推迟重新评级的时间：(1) 中期业绩可能低于预期，市场共识可能会下调盈利；(2) 第二批和第三批土地销售可能低于预期，从而缓和开发商的情绪的增长和利润率前景，(3) 合同销售势头的意外减速可能会抑制未来的增长和行业整合，以及 (4) 进一步的政策意外可能会产生不利影响。机会。在我们看来，精选名称受到了过度惩罚，因为即使是质量最好且基本面健全的开发商也已与更广泛的行业一起进行了纠正。虽然严格的房地产市场政策挑战了该行业的前景，但我们看到了买入评级的龙湖、华润置地、合景泰富和洛根的机会，例如，这些名称中的前两个（较大的盘股）可能会引领更长的-期限部门重新评级。现在投资者信心处于最低点，任何增加的好消息都可能为反弹提供动力，市场关注即将到来的中期业绩季节的优点。价值陷阱。然而，我们认为有些股票在中短期内仍将是一个价值陷阱。尽管估值低迷，这促使我们将 CG、富力和远洋的评级下调至持有（从买入）。2021 年 7 月 16 日米歇尔·郭*亚太区房地产研究主管香港上海汇丰银行有限公司 michellekwok@hsbc.com.hk+852 2996 6918艾伯特·谭*亚洲房地产分析师香港上海汇丰银行有限公司 albert.p.h.tam@hsbc.com.hk+852 2822 4395* 受雇于 HSBC Securities (USA) Inc 的非美国附属公司，且未根据 FINRA 规定注册/合格披露和免责声明本报告必须与披露附录中的披露和分析师证明以及构成其中一部分的免责声明一起阅读。报告出具人：香港上海汇丰银行有限公司查看汇丰全球研究：https://www.research.hsbc.com投票开始 1英石6 月 – 6 日日八月 如果您重视我们的服务和洞察力Asiamoney Brokers 2021 年民意调查立即投票中国房地产2H21 展望：耐心至关重要 股票●REMD 2021 年 7 月 16 日2Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12 Jan-13 Jul-13 Jan-14 Jul-14 Jan-15 Jul-15 Jan-16 Jul-16 Jan-17 Jul-17 Jan- 18 Jul-18 Jan-19 Jul-19 Jan-20 Jul-20中期盈利下调风险图 1：核心利润与共识 汇丰银行彭博共识汇丰与共识过早的政策微调图 2：楼价走势 图 3：楼市销售走势40%30%20%10%0%-10%150%130%110%90%70%50%30%10%-10%-30%-50%一级二级第 3 层注：数据截至 2021 年 5 月 资料来源：国家统计局、汇丰银行 70个城市平均房屋销售价值 y-o-y (YTD)房屋销售建筑面积 y-o-y (YTD)注：数据截至 2021 年 5 月 资料来源：国家统计局、汇丰银行图 4：土地交易趋势 图 5：房地产投资趋势160%120%80%40%0%-40%-80%50%40%30%20%10%0%-10%-20%注：数据截至 2021 年 5 月 资料来源：国家统计局、汇丰银行YTD 土地交易面积 y-o-y YTD 土地交易价值 y-o-y注：数据截至 2021 年 5 月 资料来源：国家统计局、汇丰银行政策放宽政策放松政策宽松政策 放松1 月 11 日 1 月 12 日1 月 13 日1 月 14 日Jan-15 Jan-16 Jan-17 Jan-18 Jan-191月20日Jan-10 Jul-10 Jan-11 Jul-11 Jan-12 Jul-12 Jan-13 Jul-13 Jan-14 Jul-14 Jan-15 Jul-15 Jan-16 Jul-16 Jan-17 Jul-17 Jan- 18 Jul-18 Jan-19 Jul-19 Jan-20 Jul-20 Jan-21Jan-10 Nov-10 Sep-11 Jul-12 May-13 Mar-14 Jan-15 Nov-15 Sep-16 Jul-17 May-18 Mar-19 Jan-20 Nov-20人民币2021e年年2021e2021e大丽42,62812%41,2873%CRL27,13612%27,656-2%碧桂园37,17315%38,431-3%国际金融博览会9,33616%9,3110%中国金茂7,6368%8,053-5%广州富力7,93183%8,100-2%合肥7,83620%7,7931%洛根14,16219%14,443-2%盼望22,89322%22,4182%世茂13,91313%14,126-2%远洋2,57616%2,4047%深圳投资4,494-1%4,526-1%时代中国6,04622%6,418-6%仁恒2,44751%2,526-3%万科43,15910%43,774-1%平均20%-1%平均（例如 R&F 和 Yandlord）14%0%资料来源：彭博、汇丰估计 股票●REMD 2021 年 7 月 16 日3股价表现及估值图 6：中国房地产板块 y-t-d 股价表现图 7：中国房地产行业尾随 PB远洋大丽仁恒恒指华润置地合肥万科龙湖覆盖平均国际金融博览会深圳投资富力洛根时代CG-21-22-229651-2-2-8-9-11-12-13-152.52.01.51.00.50.0世茂26%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021中国金茂28-30注：2021 年 7 月 12 日收盘价-20-10010尾随 PB (x)意思注：基于月度数据。 1个SD -1 标清资料来源：彭博、汇丰资料来源：公司数据、Refinitiv Datastream、汇丰银行估计图 8：中国房地产行业 NAV 折让 图 9：中国房地产行业 12 个月正向PE-20%-30%-40%-50% -60%-70%-80%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 202115.012.510.07.55.02.50.020102011201220132014201520162017201820192020202112M 正向 PE (x) 1个SD％ 到资产净值+1标清意思-1 标清 意思 -1 标清资料来源：公司数据、Refinitiv Datastream、汇丰银行估计资料来源：公司数据、Refinitiv Datastream、汇丰银行估计图 10：中国开发商：12 个月远期 PE 区间 /-1 标清带扇区均值 12M 正向 PE 当前 12M 正向 PE扇区电流 12M 正向 PE16.0014.0012.0010.008.006.004.002.00-资料来源：公司数据、Refinitiv Datastream、汇丰银行大丽华润置地万科国际金融博览会CG中国金茂广电总局合肥洛根盼望深圳投资世茂远洋时代仁恒 股票●REMD 2021 年 7 月 16 日4图 11：中国房地产开发商估值概要上行/价格 目标价（下行） Mkt cap 3M ADTV Company Ticker Rating(港币) (港币)(%)(十亿美元)(美元米)资产净值(港元/股)（光盘）/预制（%）2021e PE (x)2022e PE (x)2023 年 2021 年PE (x) 收率 (%)2020a 2021e 净 PB (x) 负债大丽688香港买17.8222.402625.141.750.80(65)3.93.63.27.70.531CRL1109 香港买31.5042.903628.940.866.80(53)7.06.15.45.30.937万科2202香港买24.6533.903841.826.452.70(53)5.65.14.75.11.148国际金融博览会884 HK买5.797.70336.27.319.40(70)4.23.63.18.51.1134CG2007 香港抓住8.347.70(8)23.723.419.60(57)4.23.73.47.40.893中国金茂817 香港抓住2.562.8094.28.613.30(81)3.73.12.611.10.6115广州富力2777 香港抓住8.528.40(1)4.15.560.20(86)3.53.12.814.70.3118合肥1813 HK买10.4013.30284.35.853.20(80)3.63.02.611.00.773洛根3380港币买10.0814.50447.25.032.40(69)3.42.82.410.21.281盼望960港币买41.4050.002132.332.885.50(52)9.47.96.74.82.079世茂813香港买18.1024.30348.213.155.90(68)4.03.53.110.30.798远洋3377 HK抓住1.691.50(11)1.72.515.40(89)4.33.93.59.50.280深圳投资604香港抓住2.312.4042.61.77.90(71)4.64.34.08.70.522时代1233 HK买8.4611.60372.24.133.00(74)2.42.01.712.40.8151仁恒 (SGD)YLLG SP抓住1.181.00(15)1.72.23.56(67)4.64.03.78.60.490平均1814.7(69)4.64.03.59.00.883注：2021 年 7 月 12 日收盘价 资料来源：彭博、汇丰估计图 12：我们的评级、资产净值估计和目标价格的变化评分 资产净值折扣带目标折扣资产净值价格目标价（港元）新的老的新的老的改变新的老的更改 (ppt)港元港元新的老的更改上行空间大丽买买-1.5 标清-1 标清加宽 0.5 SD-56%-45%(11)50.8017.8222.4027.90-20%26%CRL买买-0.25 标清 0.25 标清加宽 0.5 SD-36%-28%(8)66.8031.5042.9048.10-11%36%万科买买-0.5 标清意思加宽 0.5 SD-36%-30%(6)52.7024.6533.9036.90-8%38%国际金融博览会买买-0.75 标清-0.25 标清加宽 0.5 SD-60%-55%(5)19.405.797.708.70-11%33%CG抓住买-1.25 标清-0.75 标清加宽 0.5 SD-61%-40%(21)19.608.347.7010.80-29%-8%中国金茂抓住抓住-1.75 标清-1.25 标清加宽 0.5 SD-79%-75%(4)13.302.562.803.30-15%9